每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

    五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅表示，大量計(jì)提存貨下跌，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值減少，進(jìn)而大幅度提高企業(yè)的市凈率比例，會(huì)使資本市場(chǎng)重新調(diào)整對(duì)公司股價(jià)的估值，可能造成公司股價(jià)下跌，這是許多公司不愿看到的。

    中原地產(chǎn)對(duì)上海、北京、深圳等12個(gè)城市的土地市場(chǎng)進(jìn)行的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，國內(nèi)住宅用地價(jià)格已大幅下跌，平均成交價(jià)在2月又創(chuàng)新低，僅1200多元/平方米，比過去12個(gè)月的平均價(jià)格低17%。中原地產(chǎn)分析師宋莉表示，目前的土地價(jià)格已較上一年跌了近三成。

    土地成交價(jià)格連續(xù)探底，讓開發(fā)商不得不為之前高價(jià)購買的土地?fù)?dān)憂。但是，已公布年報(bào)的25家上市房企一共只計(jì)提了近20億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。但市場(chǎng)人士估計(jì)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)土地價(jià)格的“縮水”不會(huì)只有20億元。

    大部分上市房企不愿意談及因地價(jià)縮水造成的資產(chǎn)縮水。截至昨日，僅少數(shù)上市房企宣布為部分高價(jià)購買的土地計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。

保利地產(chǎn)

計(jì)提2.99億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

    在已公布年報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)中，保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度較大，銷售面積為258.49萬平方米，同比增29.48%；銷售金額205.11億元，同比增長(zhǎng)20.36%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)22.38億元，同比增長(zhǎng)了50.35%。在保利地產(chǎn)“優(yōu)秀的成績(jī)單”中，仍然作了計(jì)提2.99億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

    “本公司開發(fā)用土地列入‘存貨－開發(fā)成本’科目核算。存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的，相應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。”保利地產(chǎn)這樣解釋作出計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的原因。

    雖然“勇敢”披露了自己購買的土地價(jià)格“縮水”，但保利地產(chǎn)年報(bào)并未披露具體是哪一幅或幾幅目前屬于需要“跌價(jià)”的范疇。

    保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，僅2008年公司購得的土地儲(chǔ)備就有594萬平方米，2007年購得的土地儲(chǔ)備也有420萬平方米。雖然保利地產(chǎn)在土地成本控制方面做得較好，但在市場(chǎng)高峰時(shí)買入的土地價(jià)格，顯然比目前的土地價(jià)格高。中原證券研究所的分析師魏博認(rèn)為，在2009年，保利地產(chǎn)不排除有繼續(xù)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的可能。

其他房企

僅少數(shù)房企計(jì)提存貨跌價(jià)

    與保利地產(chǎn)一樣，被稱為“行業(yè)最透明、最公開企業(yè)”的萬科，也勇敢地面對(duì)因2007年高價(jià)購買土地而可能造成土地價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。萬科2008年報(bào)顯示，公司已根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13個(gè)項(xiàng)目作了計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

    除了保利地產(chǎn)和萬科，陸家嘴也披露公司計(jì)提了近4.2億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。不過，陸家嘴的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是2007年賬面上延續(xù)的財(cái)務(wù)余額，并非新增款項(xiàng)。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查，在2007年，開發(fā)商紛紛出巨資購地。以中海為例，當(dāng)年出資購買的土地金額高達(dá)201.02億元，幾乎和當(dāng)年中海在內(nèi)地房屋的全部銷售額相近。在土地儲(chǔ)備方面，金地購買504萬平方米土地花費(fèi)了161.61億元，超過了當(dāng)年的銷售額。情況類似的還有富力地產(chǎn)。

    其中，金地的成本投入無疑是最高的，每平方米的土地樓板價(jià)接近3200元。中海的土地成本則接近2000元/平方米。

    雖然上述開發(fā)商購買的土地成本大多偏高，但截至目前，除了萬科和保利地產(chǎn)等少數(shù)開發(fā)商公開了計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，其他大多數(shù)開發(fā)商并未公布在2007年高價(jià)購入的土地如今價(jià)格“縮水”的情況。

    以剛剛公布年報(bào)的富力地產(chǎn)為例，年報(bào)中僅談及公司在2008年放緩?fù)恋貎?chǔ)備節(jié)奏等情況，對(duì)之前高價(jià)購得的土地將會(huì)如何處理并未給出任何答案。

    2007年高價(jià)購入長(zhǎng)沙地王的北辰實(shí)業(yè)的年報(bào)顯示，對(duì)部分庫存商品計(jì)提了54.8萬元的跌價(jià)準(zhǔn)備，并且明確表示除了上述庫存商品外，其他存貨（包括土地）的可變現(xiàn)凈值均不低于賬面價(jià)值。

原因分析

計(jì)提會(huì)使公司股價(jià)下跌?

    為何開發(fā)商羞于談 “跌價(jià)”？中房指數(shù)研究院上海分院分析師張琪表示，開發(fā)商可能看好后市，并不認(rèn)為目前手中的土地價(jià)格 “縮水”。同時(shí)，目前土地價(jià)格下跌，僅僅只是平均值的下跌，并不代表所有地價(jià)都在下跌。很多項(xiàng)目附近的土地近一兩年都沒有過成交，估價(jià)師估價(jià)只能依靠同一級(jí)別的其他土地的成交價(jià)格作出判斷，很難精確估計(jì)出土地的價(jià)格。

    張琪進(jìn)一步表示，各家開發(fā)商的財(cái)務(wù)制度、企業(yè)文化、項(xiàng)目上市時(shí)間以及對(duì)后市的看法各不相同，拿地的成本也不一致，使他們對(duì)處理跌價(jià)土地的態(tài)度有所不同，一些公司對(duì)高價(jià)購買的土地未作跌價(jià)準(zhǔn)備也在情理之中。

    五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅表示，大量計(jì)提存貨下跌，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值減少，進(jìn)而大幅度提高企業(yè)的市凈率比例，會(huì)使資本市場(chǎng)重新調(diào)整對(duì)公司股價(jià)的估值，可能造成公司股價(jià)下跌，這是許多公司不愿看到的。

    鄒毅表示，2007年以來，土地市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)下跌，各家開發(fā)商的土地儲(chǔ)備面臨著“縮水”的問題。但為了讓企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表好看一些，或?yàn)榱斯竟蓛r(jià)走高,方便公司再融資，因此部分開發(fā)商不作存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

業(yè)績(jī)展望

實(shí)際虧本的開發(fā)商并不多

    目前，開發(fā)商的土地儲(chǔ)備價(jià)值和買入時(shí)相比有一定的“縮水”，但真正虧本賣房的開發(fā)商還是少數(shù)。

    一方面，近期的土地市場(chǎng)有回暖的趨勢(shì)，給了開發(fā)商新的希望。中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，在2月的土地公開市場(chǎng)上，掛牌成交的土地多達(dá)27幅，比1月增加了近一倍，成交面積更是增加了將近兩倍。隨著樓市的回暖，開發(fā)商對(duì)居住用地的需求將重新增加。

    不過，中原地產(chǎn)分析師宋莉表示，眼下談土地市場(chǎng)的回暖為時(shí)尚早，至少還要過半年，土地市場(chǎng)才有可能重新回暖。即便土地市場(chǎng)回暖，經(jīng)歷了去年樓市的寒冬，開發(fā)商也不會(huì)像過去那樣出手闊綽。因此，土地價(jià)格要想回到2007年高峰時(shí)段的價(jià)格，短期內(nèi)可能性不大。

    另一方面，大部分上市房企的土地儲(chǔ)備充裕，除了2007年大量?jī)?chǔ)備的土地外，還有一部分是2007年前就已低價(jià)購買的土地。這部分土地并沒有受到目前土地市場(chǎng)連續(xù)陰跌的影響，開發(fā)商將這部分項(xiàng)目建成銷售也不會(huì)虧本。

    事實(shí)上，除了龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)外，很多開發(fā)商在2007年高價(jià)購買的土地目前都沒有進(jìn)入開發(fā)階段。

專家建議

疏導(dǎo)開發(fā)商合理降價(jià)

市場(chǎng)觀察

短暫春天難掩寒意

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 張敏 發(fā)自北京

    進(jìn)入3月以來，北京、上海等一些大城市的商品房成交量不斷上升，房?jī)r(jià)也隨之上漲，某些知名樓盤的上漲幅度甚至達(dá)到20%。“樓市回暖”之聲不絕于耳。

    但中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，這次漲價(jià)潮是一個(gè)見底反彈的過程，能否持續(xù)還不好說。“去年積壓了一年的剛性需求在年初的這段時(shí)間里集中釋放，是這次提價(jià)的根本原因。”在今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景不容樂觀。“要解決房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的問題，只需要兩點(diǎn)：一是降價(jià)，二是時(shí)間。”

    上海五合國際總經(jīng)理鄒毅表示，成交量穩(wěn)步攀升，主要得益于樓價(jià)整體價(jià)格的下滑，如果失去這一前提，后市發(fā)展或許不容樂觀。

    國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部副主任祝寶良認(rèn)為，近期個(gè)別樓盤房?jī)r(jià)的上漲并不是普遍現(xiàn)象，無法改變房?jī)r(jià)整體下跌的趨勢(shì)。

    易居中國分析師薛建雄預(yù)計(jì)，未來3個(gè)月，多數(shù)樓盤仍將以平價(jià)或降價(jià)為主。





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