每經記者  楊羚強  發(fā)自上海

        “9億元一次！9億元兩次！9億元三次！”主拍人的一錘定音，讓在場所有人懸了多時的心終于放下。

        在此之前，這場爭奪激烈、令人窒息的土地拍賣已經持續(xù)了一個多小時，溫州城市建設開發(fā)有限公司、置信房地產開發(fā)有限公司、華亮房地產開發(fā)有限公司三家機構，你追我趕，不斷刷新地價紀錄。這是4月7日發(fā)生在溫州市區(qū)南站原溫州長運集團有限公司地塊拍賣會上的一幕。

        上述地塊掛牌起始價只有57809萬元，但經過連續(xù)14輪的爭奪，最終成交價格高達9億元，漲幅超過50%。高達19607元/平方米的樓面地價也是今年以來全國的最高價。

        根據(jù)中原地產研究中心的統(tǒng)計，除了溫州長運地塊外，全國至少有十塊以上的土地已非底價成交。在樓市回暖之后，土地市場的回暖期也將到來。

地市曾陷低谷

        此前，整個中國的土地市場，只能用“慘淡”二字來形容。易居克而瑞對上海土地市場的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，上海土地成交均價明顯下跌，目前已經基本回落至2006年的水平，與2007年相比跌幅達到30%～50%。

        此前，中原地產研究中心1月份曾發(fā)布過北京、上海、杭州、廣州、成都等全國十二城市土地價格調查報告，除上海外，全國其他主要城市的土地價格均較去年大幅下跌。并且促使土地拍賣的進一步冷清，流拍率高達25%，大部分土地以底價成交。

        滬、廣、深、津1月份的土地成交價格較去年同期下跌了50%以上，尤其是上海和杭州的地價較去年12月環(huán)比下跌了20%，創(chuàng)近幾年來最大跌幅。上海奉賢區(qū)拓林鎮(zhèn)的一幅住宅用地以起拍樓板價540.08元/平方米，甚至首次跌破1000元/平方米大關，創(chuàng)造了近五年上海土地拍賣史上的一個紀錄。

        而到了二月份，住宅用地的流拍率雖然大大減小，但土地成交價卻持續(xù)一路下探。根據(jù)監(jiān)測，2月份的平均成交價又創(chuàng)新低，每平方米的成交價格僅1200多元，比過去12個月的平均價格還要低17%。

        土地成交價格的連續(xù)探底，也讓開發(fā)商因為之前高價購買的土地儲備而“資產縮水”。其中，已經公布年報的多家房地產公司共計提了近20億元的跌價準備。

        土地的底價成交和流拍現(xiàn)象的增多，也嚴重打擊了政府部門推地的積極性。今年二月份，上述十二城市公開掛牌土地數(shù)只有146幅748公頃，比一月份172幅929公頃大幅減少，其中居住用地的供應減少量縮減最為明顯，一共只掛牌了20幅95公頃，比1月份少了10余幅近100多公頃。

樓市回暖促土地成交大增

        中原地產研究中心的分析師宋莉曾一度認為，土地成交量的低迷還將延續(xù)。然而話音剛落，沒有信心的開發(fā)商們又回到了土地市場。除了溫州長運集團地塊外，天津濱海等地也有十多幅土地以高于底價20%左右的價格成交。

        “一季度的樓市小陽春，讓開發(fā)商們重新對后市產生希望，買地的開發(fā)商比以前多了。”宋莉說。

        另一方面，政府土地供應，尤其是住宅用地的減少，也逼迫面臨“地荒”的開發(fā)商，不得不緊急入市買地，特別是在土地連續(xù)跌價之后。

        同時，政府部門的土地新政也是刺激開發(fā)商入市的一個重要策略。比如，合肥出臺《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，調整土地出讓價款支付方式，允許“一次性付款”或“分期付款”兩種方式繳納土地出讓價款。采用“分期付款”的，土地出讓價款2億元以上的，分期付款期限最長可達12個月，成交款首付比例最低可達30％。

        上海推出了“土地詢價制度”，在地塊推介會上向開發(fā)商發(fā)放“地塊推介宣傳意向登記表”和“地塊需求意向調查表”，了解開發(fā)商能接受的地塊出讓價格，以及對地塊位置、大小的需求,推動了部分開發(fā)商入市。

        不過，宋莉認為，目前土地拍賣的重新活躍，僅僅只能說明土地市場的回暖。要恢復到2007年時的火熱場面，還很困難。

17.6億元滬現(xiàn)首筆整體購樓案

        今年上海的首筆整棟收購案，出現(xiàn)在辦公樓市場。昨日，《每日經濟新聞》從仲量聯(lián)行獲悉，日前，POSCO（韓國浦項集團）以約人民幣17.6億元的價格，將甲級辦公樓浦項商務廣場售予陸家嘴集團，結束了市場上買賣雙方僵持已久的局面，這也是2009年上海市場的第一宗整棟辦公樓交易。

        仲量聯(lián)行上海董事總經理顧東尼指出，經過2008年下半年的低迷，交易活動已開始初顯復蘇的曙光。顧東尼認為，這宗交易也證明了本土買家在房地產投資市場日益凸現(xiàn)的重要地位。隨著國內保險公司、國企等這樣現(xiàn)金充裕且具備長遠投資眼光的投資者入市，預期本土投資者參與的交易將會越來越多，相信2009年將會有更多的成交發(fā)生。

        上海多數(shù)房地產類別市場供過于求的現(xiàn)狀，使得投資者不再愿意參與項目開發(fā)。商鋪因其較低的空置率而成為一個例外，然而目前上海市中心主要零售區(qū)域幾乎沒有可開發(fā)的閑置土地。

        顧東尼說，開發(fā)新項目的風險往往過高，這使得在目前的市場環(huán)境下投資可行性大打折扣。投資者的關注點已從開發(fā)轉向收購，這點從2008年土地買賣交易額同比下降60%可得到證實。

        他認為，這一顯著降幅背后的原因之一，便是2007年政府出臺的調控措施，該措施禁止將外幣用作土地購買的保證金；之后政府對該項措施進行了松綁，以鼓勵國外投資者重新回到土地交易市場。投資者將此視作進入上海房地產市場或者進行擴張的良機。但投資者更愿意收購現(xiàn)有資產。

每經記者  李麗



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