每經(jīng)記者  李麗  發(fā)自上海

        陳嘯天認(rèn)為，2008年上市公司采用停工緩建的策略穩(wěn)定地控制了現(xiàn)金流出，為企業(yè)未來可持續(xù)的發(fā)展提供有利的契機(jī)。

        4月7日，世茂房地產(chǎn)（00813，HK）發(fā)布2008盈利預(yù)警稱，集團(tuán)去年利潤(rùn)可能減少，主要原因是2008年沒有新的重大投資物業(yè)完成，也沒有出售附屬公司部分權(quán)益的收益。

        去年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大變，不少上市公司采用了停工緩建的策略?？硕穑ㄖ袊?guó)）首席研究員陳嘯天認(rèn)為，若項(xiàng)目預(yù)期收益較差，市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，緩建延后上市甚至停工整改后再上市，可以使項(xiàng)目避免受市場(chǎng)沖擊，如萬科的部分項(xiàng)目。經(jīng)過多次調(diào)整開工計(jì)劃，萬科實(shí)際完成開工面積、竣工面積比計(jì)劃減少32%、15%，如以1000元/平方米的單位投入計(jì)算，預(yù)計(jì)萬科將合計(jì)減少50億元左右的現(xiàn)金流出。

順應(yīng)市場(chǎng)  萬科調(diào)整多個(gè)項(xiàng)目

        據(jù)悉，萬科去年停工、緩建的項(xiàng)目，主要是2006年、2007年高價(jià)拿到的土地。根據(jù)CRIC系統(tǒng)跟蹤監(jiān)測(cè)，南京萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目的成本價(jià)格已高出周邊同類產(chǎn)品700元/平方米，若該項(xiàng)目按原計(jì)劃開工，萬科在價(jià)格上的劣勢(shì)將更明顯。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足，以及整體市場(chǎng)低迷，使萬科金域藍(lán)灣不得不采取停工緩建的措施。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)目已經(jīng)有了優(yōu)化景觀及配套商業(yè)、減小會(huì)所、降低裝修標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)劃。

        根據(jù)CRIC系統(tǒng)跟蹤監(jiān)測(cè)顯示，和南京萬科金域藍(lán)灣的情況相似，無錫金色城市項(xiàng)目的成本壓力與市場(chǎng)壓力并存，項(xiàng)目盈利難度大，萬科采取了緩工調(diào)整產(chǎn)品定位、降低目標(biāo)價(jià)格的策略，以獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。此外，萬科在杭州的金色家園項(xiàng)目，因其首置產(chǎn)品總價(jià)過高、精裝修配置過高、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足等原因，不得不進(jìn)行調(diào)整?？硕穑ㄖ袊?guó)）的研究報(bào)告認(rèn)為，為穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，萬科還為部分項(xiàng)目進(jìn)行了減值準(zhǔn)備的計(jì)提。

效果：節(jié)省50億現(xiàn)金支出

        陳嘯天認(rèn)為，去年萬科和中海外順應(yīng)市場(chǎng)而下調(diào)開工面積，對(duì)控制企業(yè)現(xiàn)金流出起到了錦上添花的效果。

        2008年，經(jīng)過多次調(diào)整開工計(jì)劃，萬科實(shí)際完成開工面積523萬平方米，竣工面積529萬平方米，分別較計(jì)劃下降325萬平方米和160萬平方米，降幅分別達(dá)32%和15%。陳嘯天說，如果以1000元/平方米單位投入計(jì)算，預(yù)計(jì)萬科將合計(jì)減少50億元左右的現(xiàn)金流出。截至2008年底，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為200億元，較上年增加30億元。而在銷售情況不佳的情況下，萬科依然能穩(wěn)定控制現(xiàn)金流出，一定程度上歸功于萬科的停工策略。

        陳嘯天表示，除了財(cái)務(wù)安全方面，現(xiàn)金的回流還可以使企業(yè)在土地市場(chǎng)中保持主動(dòng)，為長(zhǎng)期發(fā)展攤薄土地成本?？硕穑ㄖ袊?guó)）的研究報(bào)告稱，2008年萬科新增土地成本平均樓面地價(jià)約為1737元/平方米，同比下降51%。如果按1700元/平方米計(jì)算，萬科利用停開工所“節(jié)約”的50億元左右的現(xiàn)金可以購(gòu)買294萬平方米土地儲(chǔ)備。

        陳嘯天說，由此來看，通過停工緩建所減少的流出資金，可以靈活地運(yùn)用于獲取土地方面，為企業(yè)未來可持續(xù)的發(fā)展提供有利的契機(jī)。

隱憂：或打亂開發(fā)節(jié)奏

陳嘯天認(rèn)為，無論從項(xiàng)目運(yùn)作還是資金調(diào)度，停工改建對(duì)企業(yè)都起著積極的作用，但同樣有一定弊端，尤其是在運(yùn)用不當(dāng)?shù)那闆r下，反而會(huì)打亂企業(yè)開發(fā)節(jié)奏，影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

        在開發(fā)周期中，獲取土地、開竣工階段是企業(yè)資金投入最大的兩個(gè)部分。如果相應(yīng)地降低開工面積和竣工面積，也就意味著企業(yè)在該階段中的資金投入量減少，如綠城、中海外等。但是從整個(gè)開發(fā)周期來看，弱市時(shí)停工，若跟不上市場(chǎng)回暖的節(jié)奏，企業(yè)產(chǎn)品在后期供應(yīng)上會(huì)出現(xiàn)短缺，這樣銷售業(yè)績(jī)勢(shì)必受到影響。

        在2008年實(shí)施停開工策略的企業(yè)中，首創(chuàng)置業(yè)是減少開竣工面積幅度最大的企業(yè)之一。2008年初，首創(chuàng)置業(yè)計(jì)劃動(dòng)工面積為150萬平方米，調(diào)整后計(jì)劃降至60萬平方米，降幅達(dá)60%；計(jì)劃竣工面積由142萬平方米下降至104萬平方米，降幅為26.76%。公司2008年的銷售面積不過34萬平方米，而停開工面積卻達(dá)到90萬平方米，是銷售面積的3倍左右。停開工面積過多無疑給首創(chuàng)置業(yè)未來2～3年的業(yè)績(jī)帶來了壓力，令人對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展感到擔(dān)憂。



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