每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        標(biāo)普表示：“一旦債券持有人宣布違約，綠城中國的流動(dòng)性將承受巨大壓力。”這可能導(dǎo)致一個(gè)嚴(yán)重的結(jié)果，就是綠城中國的資產(chǎn)被清算。

        從今天開始，綠城中國將進(jìn)入“生死一周”。根據(jù)本月21日綠城中國發(fā)布的公告，紐約時(shí)間5月4日下午5點(diǎn)，將是一筆4億美元票據(jù)持有者提前契約擬定修改和棄權(quán)的同意截止日的最后期限。

        如果在這一天，綠城中國不能以8.5折的價(jià)格回購上述高息債券，那么，高息債券承銷機(jī)構(gòu)及持有其債券總金額25%以上的債權(quán)人有可能要求綠城中國提前贖回債券。為了使收購能獲得成功，綠城中國于昨日將2008年度的業(yè)績作為收購要約和征求同意聲明的一部分。

        上述事件可能導(dǎo)致一個(gè)嚴(yán)重的結(jié)果，就是綠城中國的資產(chǎn)被清算。綠城中國目前的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)140%。

債務(wù)償還能力遭質(zhì)疑

        上述高息票據(jù)提前回贖事件的誘因，是綠城本月15日公告的信托計(jì)劃。根據(jù)公告，綠城中國旗下的綠城房地產(chǎn)與中海信托股份有限公司訂立了信托協(xié)議，成立中海綠城1號(hào)房地產(chǎn)投資基金，計(jì)劃融資9.92億元至19.83億元。

        信托主要用于綠城旗下杭州藍(lán)色錢江及無錫太湖新城項(xiàng)目的開發(fā)。協(xié)議規(guī)定信托將于出售完成時(shí)向海企綠城及無錫綠城分別提供12.5億元及4.37億元貸款，海企綠城將此筆貸款支持藍(lán)色錢江項(xiàng)目第一期發(fā)展建設(shè)費(fèi)用，而無錫綠城則將這筆貸款用于無錫太湖新城項(xiàng)目第一期的發(fā)展支出。

        協(xié)議規(guī)定，該信托貸款年利率高達(dá)14％，且綠城中國各方若發(fā)生重大不利事件，將1元代價(jià)向信托人出售其抵押的杭州項(xiàng)目公司和無錫項(xiàng)目公司的所有剩余權(quán)益。而若綠城履行這一信托計(jì)劃，則意味著將違背綠城2006年發(fā)行高息債券合約，關(guān)于項(xiàng)目公司債務(wù)不得超過總負(fù)債15%的規(guī)定。

        按照高息票據(jù)合約，在違約的情況下，高息債券承銷機(jī)構(gòu)及持有其債券總金額25％以上的債權(quán)人均可要求綠城中國提前贖回債券。在2009年11月8日前，綠城中國許諾的贖回價(jià)格為債券總金額的109％。

        同時(shí)，公司在昨天公布的2008年業(yè)績，讓投資者進(jìn)一步擔(dān)心綠城的債務(wù)償還能力。根據(jù)上述業(yè)績，綠城中國目前的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)140%。公司2008年末的現(xiàn)金額為17.18億元，而其總借貸高達(dá)161.18億元。而綠城中國的首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)介紹，截至3月底的物業(yè)銷售款以及新增物業(yè)貸款只有44億元。

不被看好的債券回購計(jì)劃

        根據(jù)公告，綠城中國開出的回購價(jià)格僅僅只有債券總金額8.5折。正是這一舉動(dòng)，使得綠城中國的本次收購計(jì)劃不被外界看好。標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，此次擬定的收購要約并不構(gòu)成大幅折讓置換，因?yàn)橛嘘P(guān)債券回購條款似乎并不是強(qiáng)制性的；公司近期的銷售表現(xiàn)和融資渠道足以支持此次收購要約。債券持有人有權(quán)在接受對契約的擬定修改和棄權(quán)的同時(shí)拒絕該回購要約。

        標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國宜說：“一旦債券持有人宣布違約，公司的流動(dòng)性將承受巨大壓力，并導(dǎo)致我們將其評(píng)級(jí)下調(diào)數(shù)級(jí)。此次列入負(fù)面信用觀察名單還反映了無法確定公司是否已經(jīng)違反其他債務(wù)契約的規(guī)定。”

        而在公布高息票據(jù)回購計(jì)劃的同時(shí)，綠城中國也暴露出公司財(cái)務(wù)疲弱的事實(shí)。標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，綠城中國流動(dòng)性狀況存在不確定性，并可能進(jìn)一步削弱。而在公司近期重組資產(chǎn)和進(jìn)行信托貸款融資后，其財(cái)務(wù)狀況存在不確定性。

綠城負(fù)債大幅增加

        事實(shí)上，綠城的資金鏈問題，早在2008年底便已埋下了“伏筆”。

        在4月21日的公告中，綠城中國承認(rèn)曾大量向銀行借款。昨日披露的2008年年報(bào)確認(rèn)了上述事實(shí)。年報(bào)顯示，綠城一年到期的短期負(fù)債，從年初的24.36億元，激增至38.68億元。而一年以上的長期貸款，更是從年初的43.68億元，激增至73.85億元。此外，綠城還有高達(dá)27.01億元的高息收益?zhèn)?。大量的借款?dǎo)致綠城去年高額的融資成本，由2007年的7.32億元，猛增至13.86億元。

        若干房地產(chǎn)項(xiàng)目延誤完成，為解決建設(shè)資金、開發(fā)成本及營運(yùn)資金需求，是綠城大量借債的原因。

        年報(bào)顯示，綠城發(fā)展中的物業(yè)已由年初的110.95億元，猛增至232.50億元。大量發(fā)展中的物業(yè)，還導(dǎo)致了行政費(fèi)用的激增。根據(jù)年報(bào)，銷售行政及人員開支在去年總共增加了2.47億元，達(dá)到了7.37億元。綠城認(rèn)為，這與旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量大幅增加以及人才儲(chǔ)備增加有關(guān)。

“小陽春”成績不佳

        而與此同時(shí)，綠城的銷售額卻沒有取得大幅度的增加，去年的銷售額是152億元，和2007年持平。根據(jù)年報(bào)，綠城承認(rèn)大概有20多萬平方米的已竣工物業(yè)未能售出。而今年一季度，雖然大部分房地產(chǎn)公司都認(rèn)為是“小陽春”，但綠城中國卻認(rèn)為銷售依然疲弱。

        據(jù)中原地產(chǎn)研究中心分析師許萌介紹，綠城中國一季度的銷售情況并不好。除了3月份銷售面積達(dá)到17萬平方米外，其他兩個(gè)月的銷售情況都一般。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止3月底綠城中國仍然有108萬平方米的存量新房未能銷售。

        許萌表示，這與綠城開發(fā)的項(xiàng)目多為高端住宅有關(guān)。她表示，一季度的樓市小陽春，主要銷售的是中低檔住宅。而綠城開發(fā)的住宅檔次相對較高，購房者數(shù)量因此比較少。

        事實(shí)上，雖然綠城中國一直不愿意主動(dòng)降價(jià)，但在2008年開發(fā)商集體降價(jià)的大趨勢下，也無法改變大的趨勢，年報(bào)顯示，2008年的銷售價(jià)格已由8725元/平方米，下跌至7407元/平方米，銷售毛利率也由36.1%下降至27.8%。

        有鑒于此，綠城事實(shí)上已經(jīng)無法向其他開發(fā)商那樣利用常規(guī)的價(jià)格武器，來解決目前的資金困境。對于綠城而言，真正要解決公司資金危機(jī)的，還是國內(nèi)高端住宅市場的啟動(dòng)。而高端市場何時(shí)能回暖仍是未知數(shù)。

        而對于即將到來的回購票據(jù)危機(jī)，綠城方面的回應(yīng)是不予置評(píng)。



媒體轉(zhuǎn)載、摘編本報(bào)所刊作品時(shí)，請注明來源于《每日經(jīng)濟(jì)新聞》及作者姓名。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-65072776  上海：021-61213899  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011