每經(jīng)記者  李麗  發(fā)自上海

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合易居中國(guó)旗下的克爾瑞（中國(guó)）研究中心，近日完成了《中國(guó)土地市場(chǎng)白皮書》，分為2008年回顧、2009年展望兩個(gè)部分。《中國(guó)土地市場(chǎng)白皮書》指出，土地市場(chǎng)在一片寂寥中走向2009年，由于2008年眾多城市未能如期完成土地供應(yīng)計(jì)劃，而進(jìn)入2009年后，4萬(wàn)億投資項(xiàng)目將陸續(xù)上馬，白皮書認(rèn)為，2009年土地供應(yīng)總量有望整體放大。同時(shí)，由于2008年土地市場(chǎng)的低迷，促使各地政府紛紛出手，試圖通過(guò)控制供應(yīng)總量、改變付款方式、降低出讓難度等多種措施，緩解開發(fā)商資金壓力，促進(jìn)土地成交，從2008年底土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看已經(jīng)取得了一定成效。

第一部分  2008年回顧

總體：30城市土地流標(biāo)率13%

        2008年全國(guó)土地市場(chǎng)也迎來(lái)寒冬，2007年瘋狂競(jìng)價(jià)的火爆場(chǎng)面不再，七成以上土地以底價(jià)成交，流標(biāo)、退地風(fēng)潮更是席卷全國(guó)。

        在克爾瑞中國(guó)研究中心所監(jiān)控的30個(gè)大中城市中，2008年有248幅經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)，流標(biāo)率達(dá)到13%，其中上半年經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)率為8.6%，下半年流標(biāo)率則上升至17.4%。

        2008年，北京、上海、深圳、沈陽(yáng)等城市均采用了降低底價(jià)、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接、間接地降低地塊的總價(jià)或單價(jià)，部分地塊已經(jīng)回落至06年的價(jià)格水平，從而有效促進(jìn)了地塊的順利成交。

供應(yīng)：土地供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)穩(wěn)定

        在2008年全國(guó)的土地供應(yīng)量中，市場(chǎng)份額最大的不是住宅用地，而是工業(yè)用地。從土地幅數(shù)看，工業(yè)用地供應(yīng)比重達(dá)到51%；其次是綜合用地，供應(yīng)比重達(dá)到20%；住宅、商業(yè)類地塊供應(yīng)比重分別達(dá)到15%和10%，而辦公地塊甚少，供應(yīng)比重只有1%左右。

        克爾瑞中國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)面積2.4億平方米，其中經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積為1.9億平方米。從全年供求走勢(shì)來(lái)看，土地供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，下半年較為集中，年末達(dá)到全年供應(yīng)峰值。從各城市具體表現(xiàn)來(lái)看，近七成城市下半年土地供應(yīng)面積達(dá)到全年供應(yīng)的50%以上。

        從各典型城市表現(xiàn)來(lái)看，2008年末均出現(xiàn)了不同程度的供應(yīng)放量。北京和上海2008年供應(yīng)量相對(duì)較大，分別為980萬(wàn)平方米和1610萬(wàn)平方米，四季度供應(yīng)量，均達(dá)到全年供應(yīng)總量的三成以上，為年度次峰值；廣州、深圳和南京均于四季度出現(xiàn)供應(yīng)峰值，其中深圳和南京整體供應(yīng)量相對(duì)較低，僅為300萬(wàn)~400萬(wàn)平方米。

        重慶和武漢則在三季度達(dá)到供應(yīng)高峰，年度供應(yīng)總量為400萬(wàn)平方米左右；天津、杭州、成都等城市的供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)均衡，其中天津和成都供應(yīng)量分別達(dá)到3638萬(wàn)和1824萬(wàn)平方米，在各城市中處于最高水平。

成交：土地市場(chǎng)整體低迷

        克爾瑞中國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市土地成交面積1.9億平方米，供求比1：0.77，其中經(jīng)營(yíng)性用地成交面積為1億平方米，供求比1：0.55。

        從全年走勢(shì)來(lái)看，大部分月份表現(xiàn)低迷，成交量在1.2億平方米上下波動(dòng)，除1月外成交量持續(xù)低于供應(yīng)量，11月供求缺口達(dá)到全年最大，12月受年末供應(yīng)放量和政府救市影響，成交量大幅回升，達(dá)到年度次峰值。

        從典型城市成交情況來(lái)看，差異較為明顯?？藸柸鹬袊?guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、天津和成都的成交面積均超過(guò)1000萬(wàn)平方米，其中北京和上海于一季度和四季度出現(xiàn)成交高峰，而天津和成都各季度成交走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

成交價(jià)：74%的土地底價(jià)成交

        2008年初，還在上演多個(gè)開發(fā)商爭(zhēng)奪土地，溢價(jià)率不斷攀升的情況，高地價(jià)高溢價(jià)地塊仍有出現(xiàn)，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步回落，到了下半年，多數(shù)土地底價(jià)成交，流標(biāo)退地事件時(shí)有發(fā)生，土地市場(chǎng)也愈加冷清。

        從整年來(lái)看，克爾瑞中國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地中，有74%的土地底價(jià)成交，15.7%的土地溢價(jià)率不超過(guò)10%；僅有4.3%的土地溢價(jià)率超過(guò)50%，而其中超過(guò)90%的土地成交于上半年；還出現(xiàn)了0.5%的土地低于底價(jià)成交的狀況，80%的負(fù)溢價(jià)地塊出現(xiàn)在下半年。

        從各城市經(jīng)營(yíng)性用地的溢價(jià)率情況來(lái)看，多數(shù)城市的土地都以底價(jià)或者小幅溢價(jià)成交。深圳、天津、南京、杭州等城市，底價(jià)或接近底價(jià)成交的比重均達(dá)到90%以上。

        但就2008年全年而言，在上半年還是偶爾會(huì)出現(xiàn)土地高溢價(jià)的情況?？藸柸鹬袊?guó)研究中心表示，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步下調(diào)，下半年土地市場(chǎng)愈發(fā)冷清，高溢價(jià)土地蹤跡難覓。

2008年土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞

【流標(biāo)】典型一線城市流標(biāo)20%以上

　　　　開發(fā)商2007年的瘋狂拿地行為，在2008年出現(xiàn)了戲劇性的大轉(zhuǎn)折。

        克爾瑞中國(guó)研究中心2008年監(jiān)控的30個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)顯示，這些城市中的經(jīng)營(yíng)性土地有248幅流標(biāo)或未成交，流標(biāo)率達(dá)到13%。其中，上半年經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)率為8.6%，而下半年流標(biāo)率上升至17.4%，流標(biāo)現(xiàn)象明顯加劇。此外，退地風(fēng)潮也在全國(guó)蔓延。

        從典型城市的土地流標(biāo)情況看，北京、上海和廣州，都表現(xiàn)出流標(biāo)愈演愈烈的現(xiàn)象，流標(biāo)率達(dá)到20%以上，且下半年土地流標(biāo)情況普遍比上半年明顯加劇，深圳下半年的經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)率雖然有所降低，但與土地供應(yīng)規(guī)模的縮減有較大關(guān)系。

        作為具有“風(fēng)向標(biāo)”意義的一線城市，其流標(biāo)現(xiàn)象也對(duì)其他城市產(chǎn)生影響。

【退地】退地風(fēng)波頻頻上演

　　克爾瑞中國(guó)研究中心分析認(rèn)為，2007年整體樓市形勢(shì)大好，開發(fā)商爭(zhēng)相拿地，“地王”頻頻出現(xiàn)，但隨著多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)出現(xiàn)陣陣寒流，2008年全國(guó)樓市普遍陷入低迷，開發(fā)商信心下挫，加上巨大的資金壓力，2007年的寵兒成為2008年的棄兒，自然也不足為奇了。

        對(duì)于不少在2007年高價(jià)拿地的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，退地成為他們無(wú)奈的選擇。年初由融信開啟2008年退地風(fēng)潮，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬(wàn)元土地保證金，退還福州白馬路地塊，此后，多家中小企業(yè)紛紛損失重金，退地減負(fù)。

        克爾瑞中國(guó)研究中心在《中國(guó)土地白皮書》中指出，相比“割肉”之痛的退地企業(yè)，也有企業(yè)優(yōu)雅轉(zhuǎn)身。如：蘇寧在其南京東路163地塊退地事件中可謂是毫發(fā)無(wú)損。該地塊下方正是上海軌道交通10號(hào)線南京東路站站點(diǎn)，其建成時(shí)間影響到土地交付，蘇寧借機(jī)與政府協(xié)商，及時(shí)解除合同，44億元的土地出讓金得以全額退還，避免了數(shù)額不小的違約損失。

        此外，面對(duì)2007年“搶”來(lái)的高價(jià)地王，還有企業(yè)則采取  “先退再進(jìn)”策略，終成最大贏家，志成企業(yè)便是這樣的范例。2008年6月，志成先損失3000萬(wàn)元保證金，將2007年9月以11.04億元高價(jià)競(jìng)得的普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的4C東南地塊退回。2008年10月，再將該地塊以7.64億元重新購(gòu)入，一退一進(jìn)之間，節(jié)省資金達(dá)近三分之一，使其成為近期退地事件中的一大贏家。

【2008年地王】20億~30億地王占半壁江山

　　2008年地王成交總價(jià)水平相比2007年出現(xiàn)明顯下降?？藸柸鹬袊?guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2008年  “地王”總價(jià)區(qū)域主要集中于20億~50億元，其中20億~30億元的“地王”占了半壁江山，僅有1幅地塊成交總價(jià)達(dá)到50億元以上。

        而2007年  “地王”總價(jià)普遍較高，6成地塊總價(jià)超過(guò)50億元，排行第一的長(zhǎng)沙開福區(qū)新河三角洲  “地王”，成交總價(jià)更是達(dá)到92億元。

        克爾瑞中國(guó)研究中心分析認(rèn)為，受宏觀調(diào)控的影響，全國(guó)樓市在2007年末開始進(jìn)入調(diào)整期，2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交大幅下跌，開發(fā)商資金壓力加大，土地市場(chǎng)也陷入低迷，出現(xiàn)大量的土地流標(biāo)或退地等現(xiàn)象。在這種情況下，土地價(jià)格的下降和競(jìng)爭(zhēng)程度的減弱，讓部分企業(yè)看到了低價(jià)拿地、借機(jī)拓展的機(jī)會(huì)，從而出現(xiàn)了一些表現(xiàn)相對(duì)突出的地塊，成為今年土地市場(chǎng)上的關(guān)注重點(diǎn)，但與2007年相比，2008地王顯然成色不足。

        隨著市場(chǎng)走向觀望，土地市場(chǎng)日益低迷，開發(fā)商的資金鏈又受到了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，昔日地王風(fēng)光不再。在廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)召開的一次市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)上，透露了廣州有5幅高價(jià)地塊至今未繳清土地出讓金。

第二部分  2009年展望

供應(yīng)量：商業(yè)用地比重或?qū)⑻嵘?br />
　　　　2008年眾多城市未能如期完成土地供應(yīng)計(jì)劃，而進(jìn)入2009年后4萬(wàn)億投資項(xiàng)目將陸續(xù)上馬，各級(jí)政府既要保證這批投資計(jì)劃項(xiàng)目用地，又要保證自身城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，將加大2009年土地供應(yīng)力度。結(jié)合部分城市已經(jīng)出臺(tái)的2009年土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，克爾瑞中國(guó)研究中心分析認(rèn)為，2009年土地實(shí)際供應(yīng)總量有望整體放大。

總量增長(zhǎng)趨勢(shì)顯露

        結(jié)合各城市目前已經(jīng)出臺(tái)的2009年住房建設(shè)計(jì)劃、或2009年土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，2009年度住宅用房供應(yīng)總量，同比去年均有不同程度的增加，且個(gè)別城市增加幅度較大，如天津和濟(jì)南。

        由此，克爾瑞中國(guó)研究中心預(yù)判，2009年土地供應(yīng)總量有整體走高的趨勢(shì)，但不排除個(gè)別城市由于自身城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，適當(dāng)減少本年度住宅用地供應(yīng)總量的可能。

        據(jù)國(guó)土資源部測(cè)算，在國(guó)家新增4萬(wàn)億投資中，大概有3.2萬(wàn)億需要新增建設(shè)用地。按照每?jī)|元投資需要44畝地的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算，最近兩年擴(kuò)內(nèi)需需要的土地是120萬(wàn)畝。因此我們預(yù)計(jì)，在經(jīng)歷了2008年普遍出現(xiàn)的“計(jì)劃未完成”后，2009年土地實(shí)際供應(yīng)總量將在4萬(wàn)億投資項(xiàng)目推動(dòng)下出現(xiàn)增長(zhǎng)。

供應(yīng)向政策性住房?jī)A斜

        2008年國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)要保證保障住房建設(shè)，從10月22日出臺(tái)的“十項(xiàng)保障民生舉措”，到4萬(wàn)億元的刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，保障性住房都被提到了一個(gè)非常重要的位置。地方政府依據(jù)國(guó)家的要求也各自出臺(tái)了相關(guān)地方政策，以保證當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康玫铰鋵?shí)。

        克爾瑞中國(guó)研究中心分析認(rèn)為，保障性住房將在2009年的土地供應(yīng)計(jì)劃上有所體現(xiàn)，提高政策性住房用地的供應(yīng)比重，以保證增加廉租住房房源，解決低收入家庭的住房困難問(wèn)題。因此加大政策性住房用地供應(yīng)比重將是2009年各城市土地供應(yīng)的一個(gè)普遍特征。

商辦用地比重或?qū)⒓哟?br />
        在當(dāng)前土地市場(chǎng)成交比較低迷的情況下，各級(jí)政府為了保證土地成交，有可能調(diào)整經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加商業(yè)、辦公用地的比重。且在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下，相比住宅用地，商辦地塊的性價(jià)比相對(duì)較高，有資金實(shí)力的開發(fā)商則可借此逢低吸納。

        事實(shí)上，從2008年下半年開始，在經(jīng)營(yíng)性用地供求上，已經(jīng)呈現(xiàn)向商辦用地轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，2009年商辦用地或?qū)⒗^續(xù)成為供求熱點(diǎn)。

        但是，當(dāng)前商辦市場(chǎng)存在較大的危機(jī)?？藸柸鹬袊?guó)研究中心分析認(rèn)為，這主要是由2個(gè)方面的原因引起的，一方面是整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整，外資投資撤離市場(chǎng)；另一方面是國(guó)內(nèi)制造業(yè)、中小企業(yè)受到金融危機(jī)的沖擊，紛紛撤離甚至倒閉，造成商辦物業(yè)租金紛紛下滑，空置率明顯上升。

成交量：政府救市效果顯現(xiàn)

　　　　2008年末，各地政府為促進(jìn)土地成交，除了陸續(xù)出臺(tái)各類救市政策外，在具體地塊的出讓過(guò)程中，也采取了豐富多樣的措施。

        這些措施主要從減輕開發(fā)商資金壓力、降低土地開發(fā)難度、增加地塊利潤(rùn)空間等入手，增加土地吸引力。從年底土地市場(chǎng)成交狀況來(lái)看，取得了一定成效，2008年12月的土地成交總量已經(jīng)接近于年初市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷前的成交水平。

        進(jìn)入到2009年，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未好轉(zhuǎn)前，開發(fā)商仍有可能對(duì)土地市場(chǎng)繼續(xù)保持觀望態(tài)度，為促成土地成交，各地政府極有可能推出更多的應(yīng)對(duì)措施或者效仿其他城市的有效策略，因此土地市場(chǎng)的整體成交量有望得到進(jìn)一步的改善。

        克爾瑞中國(guó)研究中心通過(guò)對(duì)全國(guó)39個(gè)大中城市房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一線城市有拿地意愿的受訪者，比例要高于在二、三線城市有拿地意愿的受訪者比例。同樣，在市場(chǎng)低迷的情況下，由于一線城市是全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，需求也較為旺盛，多數(shù)企業(yè)更好看好一線城市，認(rèn)為企業(yè)2009年在一線城市有投資機(jī)會(huì)。

        總體來(lái)看，企業(yè)傾向于在近郊、中心城區(qū)獲取土地，近郊土地交通便利，未來(lái)前景較好，成為企業(yè)較為關(guān)注的區(qū)位，而中心城市土地稀缺，同樣是企業(yè)樂(lè)于投資的區(qū)域。

        克爾瑞中國(guó)研究中心通過(guò)對(duì)全國(guó)39個(gè)大中城市房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有52.4%的受訪者，對(duì)近郊土地較為感興趣。對(duì)于二三線城市，有54.3%的企業(yè)更愿意在政府較為支持、規(guī)劃明確的近郊拿地；而在一線城市中，受訪者除了對(duì)近郊土地感興趣外，對(duì)中心城區(qū)的土地同樣表現(xiàn)出較濃厚的興趣。

2009年全國(guó)土地市場(chǎng)區(qū)域需求預(yù)測(cè)

地價(jià)或回到2006年水平

　　　　結(jié)合2008年流標(biāo)土地來(lái)看，地塊總價(jià)或單價(jià)過(guò)高是造成地塊流標(biāo)的主要因素。在這種情況下，地方政府如北京、上海、深圳、沈陽(yáng)等城市，均采用了降低底價(jià)、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接、間接地降低地塊的總價(jià)或單價(jià)，部分地塊起始價(jià)下調(diào)幅度達(dá)到30%以上，有的地塊則回落至2006年的價(jià)格水平，從而有效促進(jìn)了地塊的順利成交。

        克爾瑞認(rèn)為，在2008年土地價(jià)格回歸理性的基礎(chǔ)上，由于根據(jù)國(guó)家2009年土地供應(yīng)計(jì)劃，普通住宅、限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等各類保障性住房用地的供應(yīng)將進(jìn)一步增加，將會(huì)進(jìn)一步拉低市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)和地價(jià)的預(yù)期，加之為確保2009年土地供應(yīng)計(jì)劃的完成，將促使政府放平心態(tài)，繼續(xù)對(duì)土地合理定價(jià)。

        克爾瑞還指出，從2009年實(shí)際情況也可以看出，近期上海、福州、天津等城市都出現(xiàn)了低價(jià)推地的現(xiàn)象。以上海23號(hào)公告為例，青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊起拍樓板價(jià)，僅相當(dāng)于其所處區(qū)域一年多前地塊成交價(jià)格的一半左右；閘北區(qū)327街坊市北5號(hào)地塊規(guī)劃為商業(yè)、辦公、賓館，地塊起始樓板價(jià)為4625元/平方米，與2007年9月成交的327街坊30丘地塊相比下跌達(dá)三成；松江新城辰花路15號(hào)B地塊，2692元/平方米的起價(jià)，僅相當(dāng)于目前在售樓盤價(jià)格的3成左右。

        福州白馬路地塊的降價(jià)也相當(dāng)明顯。福州國(guó)土局第五次出讓白馬南路東側(cè)地塊，此次起始樓板價(jià)僅為初次出讓價(jià)格的37.70%，地塊價(jià)格縮水三分之二。

        克爾瑞認(rèn)為，在土地市場(chǎng)未全面回暖的情況下，政府為了保證土地的順利成交，主動(dòng)修改地塊價(jià)格。在此次降價(jià)后，從福州國(guó)土局公布的消息可知，已有多家開發(fā)商遞交了申請(qǐng)?？梢娭灰獌r(jià)格回到理性合理的位置，開發(fā)商拿地的熱情依舊。

        克爾瑞進(jìn)一步指出，隨著政府從追逐土地的高額收益逐步轉(zhuǎn)向?qū)で笫袌?chǎng)的穩(wěn)定，以及土地供應(yīng)力度的繼續(xù)加大，為提高成交率，預(yù)計(jì)2009年政府對(duì)土地定價(jià)將保持理性，起始價(jià)格有望繼續(xù)低開，從而也有助于增強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的吸引力，提高土地市場(chǎng)活躍度。

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