每經(jīng)實習(xí)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        購買海外房產(chǎn)的人群主要有兩類：一是留學(xué)生家庭，在海外長期居住并希望通過物業(yè)投資獲得回報；二是移民或投資客。

        “悉尼的別墅這次在廣州一共成交了7套，每套均在200萬元人民幣（注：若無特別說明，以下貨幣均為人民幣）以上，比我們預(yù)想的要好。”5月20日，家葉環(huán)球公司總經(jīng)理朱影瑩告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

        “連續(xù)3天的房博會，我們接待了幾百名來咨詢澳洲樓盤的廣州市民。”家葉環(huán)球公司置業(yè)顧問梁陳勝告訴記者。

        這是廣州房博會首次出現(xiàn)海外樓盤，也是家葉環(huán)球公司首次攜澳大利亞的4個樓盤前來參展，別墅均價為8000~34000元/平方米，總價最低為200萬元。宣傳冊上精致的房屋結(jié)構(gòu)、華麗的外觀設(shè)計、誘人的價格，讓這些帶著“洋味兒”的樓盤著實在房博會上風(fēng)光了一回。

        記者了解到，眼下越來越多的海外開發(fā)商和中介公司正加大對中國市場的推廣力度，不遠(yuǎn)萬里來中國賣房。

海外開發(fā)商來中國賣房

        “澳大利亞一棟別墅總價折合人民幣在200萬元以上，這樣的價格對廣州富裕家庭來說，是完全能夠接受的，并且澳洲的房產(chǎn)升值相對穩(wěn)定。”朱影瑩告訴記者。

        據(jù)了解，作為移民大國的澳大利亞，其房產(chǎn)市場受國際金融危機(jī)的影響并不大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年悉尼的樓價比2007年僅下跌1.1%左右。

        除了這次廣州房博會，今年以來，在北京、上海、杭州、長沙、成都的房地產(chǎn)交易會上，也相繼出現(xiàn)眾多海外開發(fā)商的身影。經(jīng)過年初一輪瘋狂的中國“抄底團(tuán)”海外看房后，海外開發(fā)商開始主動貼近中國市場。澳洲開發(fā)商在廣州賣房，美國開發(fā)商赴北京賣房，英國開發(fā)商上海找買主……越來越多的海外開發(fā)商和中介公司加大了在中國的推廣力度。

        4月中旬，在北京舉辦的春季房產(chǎn)交易會上，美國70多家房展商攜總價值高達(dá)200多億美元的地產(chǎn)項目到北京集體賣房。這些項目包括度假屋、住宅、別墅等各類地產(chǎn)項目，并且針對北京市民給出3.7折的優(yōu)惠條件。
 

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        “現(xiàn)在海外開發(fā)商已不滿足于一線城市，二三線城市也開始進(jìn)入。”滿堂紅中國首席研究員龍斌表示。

        今年5月初，一家名叫澳星移民留學(xué)的海外機(jī)構(gòu)就帶著歐美、澳洲等上百個房產(chǎn)項目，從中國的北京、上海、廣州、深圳等一線城市一路殺到一些二三線城市，展開了全國范圍內(nèi)的海外房產(chǎn)巡回展。

原因：中國的消費(fèi)力很強(qiáng)

        為什么海外開發(fā)商會對中國房產(chǎn)趨之若鶩？

        “目前中國人的生活水平已達(dá)到相當(dāng)高的程度，中國是一個全新的市場。”專家稱，這是很多海外房產(chǎn)商奔赴中國賣房的一個共識。同時，海外開發(fā)商們也看重中國相對穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

        廣州人老張是一家公司的總經(jīng)理，今年初跟隨“中國首個赴美購房團(tuán)”去美國考察了一番，從紐約到拉斯維加斯，再到洛杉磯，一路看個不停。老張想投資一個價格在50萬美元左右的別墅，但通過幾天的考察后，并沒有找到自己心儀的樓盤，他發(fā)現(xiàn)美國樓市的情況比他想象的還要糟糕。

        老張說，受國際金融危機(jī)影響，美國樓市成為重災(zāi)區(qū)，房價跌幅達(dá)35%?，F(xiàn)在美國的住房信貸機(jī)構(gòu)對一般貸款者已調(diào)高了房貸門檻，外國人申請貸款更是難上加難。他和朋友私下探討時，大家一致認(rèn)為短期內(nèi)美國樓價不會回升，現(xiàn)在購買風(fēng)險仍然較大，因為經(jīng)濟(jì)形勢難以預(yù)測。去年四季度美國市區(qū)的獨(dú)棟二手房售價較上年同期下降了12.4%，今年房價可能會再跌10%，甚至更多。

        梁陳勝告訴記者，目前客戶對海外買房的態(tài)度仍然比較謹(jǐn)慎，因為房屋畢竟在海外，他們很想實地看房。海外房屋實際是什么樣，交通環(huán)境以及教育環(huán)境如何等，都是客戶非常關(guān)心的問題。據(jù)了解，不少客戶往往通過自己在海外的親戚、朋友幫忙看房，有條件的甚至自己打“飛的”去看樓盤。

        “中國的消費(fèi)力很強(qiáng)。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事田強(qiáng)表示，這是吸引眾多海外房產(chǎn)商進(jìn)入中國賣房的主要原因。“但是，來中國賣房的海外開發(fā)商不會太多，成不了什么氣候，對中國開發(fā)商的影響不會太大。”
 

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澳洲樓盤比美國樓盤更受歡迎

        “主要是想移民留學(xué)的人群來看房屋。”朱影瑩告訴記者，購買或有意向購買海外房產(chǎn)的人群主要有兩大類：一是留學(xué)生家庭，在海外長期居住并希望通過物業(yè)投資獲得回報，即通常所說的“以房養(yǎng)學(xué)”；二是移民或?qū)ｉT搞投資的客戶。

        “這幾年，有不少中國家庭將小孩送去國外念書。在廣州，很多家庭喜歡在澳洲買房。”朱影瑩說，這一方面可以方便小孩讀書，享受當(dāng)?shù)氐慕逃＠?；另一方面方便家長過去探望時有地方住。

        “相比美國樓盤，澳大利亞樓盤更受歡迎。”梁陳勝表示，宜人的氣候、優(yōu)美的自然環(huán)境、高福利的社會保障體系，是澳洲吸引世界各地新移民的原因。一些地產(chǎn)項目還打出投資移民、綠卡與投資一條龍服務(wù)。

        “澳洲那邊地多人少，政府支持移民，購置房產(chǎn)的手續(xù)相對簡單，門檻低。一般來說，首付款只占房款的20%。”龍斌對記者表示，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，美國樓市的形勢不是很好，許多投資者對此非常謹(jǐn)慎，所以更愿意去澳洲買房。此外，在美國，只要你購買了房屋，就要繳納物業(yè)稅、房屋維護(hù)費(fèi)等稅費(fèi)，一年算下來成本很高。

        朱影瑩則告訴記者，在澳大利亞購買房屋，有完整的法規(guī)保障消費(fèi)者權(quán)益，物業(yè)市場的行業(yè)規(guī)范與管理尤其完善。總的來說，在澳大利亞購置物業(yè)的風(fēng)險，不但遠(yuǎn)低于美國，甚至比許多亞洲國家和地區(qū)都要低得多。

        在今年春季北京的房交會上，參展地產(chǎn)商也將目標(biāo)消費(fèi)者鎖定在想要移民者、留學(xué)者、赴海外投資者、去海外度假者這4類客戶，3天總共簽訂了500份意向購房合同。

專家建議

海外置業(yè)  應(yīng)量力而行

        目前想在海外置業(yè)的人群，或多或少希望自己的房屋有升值潛力。但業(yè)內(nèi)人士提醒，去海外買房應(yīng)綜合考慮，量力而行。

        首先，對“以房養(yǎng)學(xué)”這類人來說，他們通常都希望通過購買房屋來收回教育投資。以在墨爾本自費(fèi)留學(xué)3年為例，學(xué)費(fèi)、房租、生活費(fèi)需支出近60萬元。如果花200萬元左右購置一套3房的中檔別墅，一房自住，兩房出租，在正常情況下，澳大利亞房屋平均每年有10%~15%的升值幅度，租金回報也有5%~7%。也就是說，3年后，房產(chǎn)可升值60萬元，出租收入60萬元，以房養(yǎng)學(xué)不但沒有“虧損”，還會有60萬元盈余。
 

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        “當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)平均每7年翻一番。”梁陳勝告訴記者，澳洲樓市比較穩(wěn)定，但是開發(fā)周期較長，近30年平均每10年為一個增長周期。而且，投資收益也不一定都是獲利，去年在海外買房的人就可能虧了。

        其次，移民和置業(yè)是不對等的。部分國家的購房貸款補(bǔ)貼，也只針對當(dāng)?shù)毓裼邢鄳?yīng)優(yōu)惠，因此，中國投資者在購買前，一定要咨詢專業(yè)人士和法律顧問，弄清楚細(xì)節(jié)問題，才能保證投資回報。

        第三，匯率風(fēng)險也是不得不考慮的因素。“盡管房產(chǎn)收益可觀，但匯率風(fēng)險是海外房產(chǎn)投資客必須注意的地方。”龍斌表示，通常來說，國外房產(chǎn)貸款期限都較長，在這么長的時間內(nèi)，利率一定是有升有降。

        第四，如果房產(chǎn)要變現(xiàn)，也會產(chǎn)生各種問題。另外，美國等國家對房屋要征收各種各樣的稅費(fèi)，一年計算下來，也是一筆非常高的成本，這些需要海外置業(yè)者格外關(guān)注。

        廣發(fā)基金投研部宏觀經(jīng)濟(jì)研究員孫建波表示，如果要在海外購買地產(chǎn)置業(yè)，一定要根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行選擇。如果是以度假為目的購買房屋，就不是很有必要。

        還有專家表示，雖然眼下一些國家的房價同中國房價相比差距并不大，但對普通投資者來說，一定要考慮綜合成本。如果在海外沒有什么社會關(guān)系，也不打算出國留學(xué)、工作，那么投資海外房產(chǎn)就沒有太大的現(xiàn)實意義。



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