5月北京約60個樓盤項目入市,創(chuàng)造了近幾個月新高。據(jù)亞豪機構(gòu)市場監(jiān)測和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的預(yù)售登記數(shù)據(jù)顯示,截止到5月25日,6月預(yù)計開盤的項目達45個,新開盤價格明顯上漲成主流,多個新盤售價上漲超千元。有媒體分析，究其原因主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。

　新開低價盤比例減少

　據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,5月開盤項目均價約為11400元/平米,進入6月后,平均價格將上漲到12300元/平米,樓市的整體漲幅接近千元。

　平均價格能基本反映市場的趨勢,但由于統(tǒng)計受到多個因素的影響,與樓市的實際價格有一定的差距,據(jù)介紹,除了樓盤直接漲價,6月新開低價盤比例減少,也是導(dǎo)致平均價格上漲的因素之一。

　記者調(diào)查部分新推房源樓盤定價后發(fā)現(xiàn),漲價超千元的樓盤數(shù)量較多,主要是老項目新推后期上調(diào)價格。6月樓盤漲價推動平均數(shù)據(jù)上漲的因素比較明顯。

　比如潤澤悅溪4月初均價10300元/平方米,5月漲到11800元/平方米,6月新入市的918號樓報價上漲到13300元/平米;北京新天地4月均價10000元/平方米,5月均價10500元/平方米,銷售員表示6月新開樓盤將繼續(xù)穩(wěn)中微升;保利西山林語目前均價12000元/平米,新開的樓價為13000元/平米;銀河灣此前報出的價格在19000元/平米上下,6月的報價將在22000元/平米左右;北京華僑城6月新推的房價將是15000元/平米,而目前在售部分均價為13800元/平米。

　個別開發(fā)商“銷控”抬價

　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),部分樓盤將較好的房源在6月推出,如華僑城推出的現(xiàn)房位置比前期更優(yōu)越;悅溪也因為房源的位置和品質(zhì)不同而調(diào)整了價格策略。

　但也有個別樓盤,如銀河灣的買房人表示,開發(fā)商以房源已預(yù)訂出去為由,控制銷售進度,將熱銷的戶型尤其是兩居室的價格抬升。該樓盤售樓處的銷控表顯示兩居室十分緊張,記者以購房人身份咨詢該樓盤銷售負責(zé)人時獲悉,可選兩居室并不少。

　有開發(fā)商表示,富力高價拿地對市場的價格預(yù)期有一定拉動效應(yīng)。但漲價會對正在考慮入場的部分投資者產(chǎn)生心理影響,加上物業(yè)稅出臺的消息明確,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市的投資性需求將在6月面臨考驗。

“地王效應(yīng)”助漲二手房價 富力城報價上升趨勢最明顯

　本報訊 富力地產(chǎn)上周以10.22億高價拿下廣渠門10號“地王”,當(dāng)時業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為周圍房價會因此而受到拉升,從本周富力城幾家中介門店反饋的消息顯示,部分業(yè)主近幾日將房產(chǎn)報價提高了500元-1000元/平米。

　鑫尊置地富力城店經(jīng)理王浩東表示,近幾天有多個業(yè)主將價格從原來的22000-23000元/平米的報價提高到了23000-24000元/平米,這種提價的狀況分布在富力城的多個居住區(qū)內(nèi)。

　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,短短五天,除了富力城,周圍區(qū)域的合生國際花園、樂成國際等樓盤二手房有不少業(yè)主的報價也上漲1000元/平米。由于富力城是廣渠門區(qū)域最大規(guī)模的社區(qū),表現(xiàn)最明顯。

　業(yè)內(nèi)人士分析,二手房上漲是最近幾月樓市普遍的規(guī)律,在樓市投資環(huán)境和信心都好轉(zhuǎn)的背景下,價格穩(wěn)中趨升是市場的大勢,10號地的帶動效應(yīng)不是主導(dǎo),其未來的實際開發(fā)類型與售價才會帶來直接的影響。

　中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示,樓市價格整體上漲已持續(xù)了一段時間,短期來看,這種勢頭還不會停下,但同時,樓市也出現(xiàn)了較明顯的觀望情緒,交易量呈現(xiàn)下降的趨勢,會反過來影響價格,投資者進入市場需要謹(jǐn)慎,剛性需求者則可以考慮避開熱點投資區(qū)域和熱點時段。

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  樓市持續(xù)回暖幕后推手：投資客入市買房保值

  此前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果今年樓市回暖純屬剛性需求使然，那么在出現(xiàn)“金三銀四”后，成交應(yīng)會有所萎縮，尤其是在部分開發(fā)商開始調(diào)高價格的情況下。然而4、5月的樓市卻出乎意料的一步步穩(wěn)定回升，“暖”勢不改。究其原因，主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。

　需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)悄然生變

　在業(yè)內(nèi)看來，樓市內(nèi)置業(yè)者的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙變化。“自住購房者的剛性需求已經(jīng)釋放了幾個月，為什么成交仍有支撐力、房價仍在上行？需求結(jié)構(gòu)的變化顯然是一個推手，如4月以來，上海、深圳等地大戶型、高端住宅的銷量十分可觀，此類產(chǎn)品顯然是面向改善型和投資性需求的。”有市場分析師指出。

　記者了解到，在住宅市場，除了改善型置業(yè)者，投資型客戶的身影已開始閃現(xiàn)。如在3月的中低檔房源熱銷后，4月以來上海的中高檔樓盤也迎來成交高峰。“為什么4月后很貴的項目也賣得動？因為有不少買家?guī)в型顿Y目的。”世邦魏理仕住宅事業(yè)部高級董事陳煒坦言。如其代理的一個酒店式公寓項目，近兩月賣出約百套，其中約兩成為臺灣人；又如其代理的新天地旁的一個均價高達每平方米8萬元的高端公寓項目，有溫州客先訂購了2套小戶型，且當(dāng)?shù)弥撆吭磧H3套小戶型后，便把最后一套也“吃進”了。

　“但需要指出的是，此類購房者我已經(jīng)把他們看作上海人了，因為他們在上海已經(jīng)生活了多年，也買過房，很了解上海樓市，現(xiàn)在純外籍或外地人士跟風(fēng)炒房的很少。”陳煒介紹，“而從他們的投資動因上看，保值是第一位的，主要是擔(dān)心通貨膨脹，而優(yōu)質(zhì)地段的高檔房源最為抗跌，外加股市回升，不少人賺到一筆后還是選擇套現(xiàn)，然后投入價格波動平緩的樓市。同時，他們也普遍判斷今年下半年的樓市情況肯定優(yōu)于去年下半年，所以有一定的投資信心。”

　陳煒還指出，樓市有一個傳導(dǎo)性，去年四季度樓市迎來利好后，上海樓市的反應(yīng)是由外圍向市中心、由剛性需求到改善性和投資性需求的一種延伸，其中價格仍起到關(guān)鍵作用。“有人只看到前期剛性需求關(guān)注的普通住宅價格降了，由此帶來成交回暖，隨后有些開發(fā)商反過來采取漲價措施，而后面入市的屬于追漲。其實不然，高檔住宅的價格其實也降了，只是降價動作比普通住宅慢一拍，且降后的價格在普通消費者眼里仍很高。近期步入高端住宅市場的投資者還是在降價的基礎(chǔ)上被吸引進來的，如單價8萬的那個項目是從10萬的均價降下來的，很快帶動了4、5月十多套的成交。”

　再如非住宅市場，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-4月全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長17.5%；其中，商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積均同比增長，唯獨辦公樓銷售面積同比下降10.5%。在業(yè)內(nèi)看來，前幾年持續(xù)上漲的辦公樓市場目前已出現(xiàn)租售量價均下滑的“拐點”。“上海辦公樓市場也面臨這種境況，不過投資需求還是存在。”一位正在銷售上海某甲級寫字樓的代理商坦言，“分割比較合適的小單元就有吸引如溫州客等聯(lián)合落單的可能；也有IT企業(yè)買下我們一層樓，能放租就放租，租不出去暫時空著也無妨，因為企業(yè)的老板只是愁賺來的錢沒有投資渠道，投資股市不放心，還是寧愿選擇不動產(chǎn)。”

　非理性炒房熱還未出現(xiàn)

　總體而言，業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前樓市內(nèi)的投資需求尚未火熱到對整個樓市的健康構(gòu)成“威脅”。“問及一些業(yè)內(nèi)外朋友，既然不急著買房住，為何在經(jīng)濟尚未全面復(fù)蘇之際，還敢投資房產(chǎn)？一個典型答案是：擔(dān)心流動性泛濫催生通貨膨脹，而買房能保值。各國貨幣供應(yīng)量確實正在高歌猛進，如果很多人都這么想，樓市中的投資需求必然增多，自然也會推高房價。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭直言，“不過，由于企業(yè)和機構(gòu)一般不會輕易投資房產(chǎn)，目前樓市的階段性回暖大部分屬合理的自住需求，少量投資需求入市也基本都屬個人投資者，類似2007年樓市火爆時期企業(yè)和個人貸款炒房的非理性行為尚未出現(xiàn)。”

　再以數(shù)據(jù)為例，央行上?？偛康臄?shù)據(jù)顯示，2008年“兩外”(外地和境外)人士住房貸款余額在上海個人房貸中占比不斷上升的情況在今年一季度同比減少14.7億元，而上海居民住房貸款余額則同比增加了34.7億元。分析師認(rèn)為，這說明上海本地住房需求旺盛，且主要是剛性需求。

　另外，3月以來上海二手房貸款增加額度很大，已取代了一手房的主角地位，成為拉動房貸增長的主因，同時上海中高檔二手住宅成交出現(xiàn)明顯回暖。“我們對市中心區(qū)域的門店作了調(diào)查，目前購買中高檔物業(yè)的客戶，主要是上海本地、以小換大的改善型需求，外界猜測的投資客眼下并沒有大量出現(xiàn)的跡象。”易居臣信市場研究中心楊晨青表示，“當(dāng)然，前期作為推動成交量回升主力的剛性需求在經(jīng)過幾個月的集中釋放后，已逐漸出現(xiàn)后繼乏力的態(tài)勢，未來如果要推動樓市繼續(xù)上攻，需要激活改善型需求，但改善型需求又通常并不具備剛性需求的那種購房緊迫性，這就會使成交周期有所拉長，未來成交量的增長幅度恐怕不會像前期那樣巨大。”

　不過，出于對樓市可能再度出現(xiàn)非理性走勢的顧慮，對于投資性需求，業(yè)內(nèi)多持一種防御性的態(tài)度。如銀行方面強調(diào)房貸工作重點是對房地產(chǎn)“合理消費”的信貸支持，將按照監(jiān)管部門的要求區(qū)別對待、謹(jǐn)慎放貸?！揪C合新京報、上海證券報】