每經(jīng)記者  肖艷  李智

        房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從“小陽(yáng)春”步入“炎炎夏日”，樓市成交量日益上升。不過(guò)，比房地產(chǎn)市場(chǎng)更火的是房地產(chǎn)股票，不少地產(chǎn)股股價(jià)較去年的最低點(diǎn)反彈超過(guò)2倍。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在本輪反彈的地產(chǎn)股中，傳統(tǒng)上機(jī)構(gòu)喜好的一線龍頭地產(chǎn)股并未受到市場(chǎng)過(guò)多的追捧，而有重組概念或?qū)儆趨^(qū)域地產(chǎn)龍頭的二線地產(chǎn)股卻漲勢(shì)凌厲。

        本報(bào)記者從前期漲幅較小的二線地產(chǎn)股中挑選了6家有增長(zhǎng)潛力的公司，為您投資提供參考。  

二線地產(chǎn)股漲勢(shì)喜人

        今年以來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，5月份各大城市成交量繼續(xù)同比上升，申銀萬(wàn)國(guó)近日?qǐng)?bào)告指出，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。

        然而，比房地產(chǎn)市場(chǎng)更火爆的是房地產(chǎn)股票。本輪反彈以來(lái)，上證指數(shù)與去年最低點(diǎn)相比上漲了55.43%，而地產(chǎn)指數(shù)與去年最低點(diǎn)相比上漲了128.29%。在地產(chǎn)股中，有借殼、重組概念和區(qū)域龍頭概念的二線地產(chǎn)股漲勢(shì)尤其突出。從2008年9月18日地產(chǎn)指數(shù)最低點(diǎn)截至昨日收盤(pán)，共有陽(yáng)光城、博盈投資等16家地產(chǎn)企業(yè)漲幅超過(guò)200%，而萬(wàn)科的同期漲幅只有107.17%。

        據(jù)統(tǒng)計(jì)，同期漲幅前十名的地產(chǎn)股中，6只地產(chǎn)股有重組概念。其中，博盈投資于2007年年底收購(gòu)北京金浩華置業(yè)有限公司20%的股權(quán)，跨入北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)；大連金牛于今年5月21日收到證監(jiān)會(huì)批復(fù)，核準(zhǔn)公司向中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)相關(guān)資產(chǎn)，公司將在重組后轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)；信達(dá)地產(chǎn)于2008年12月借殼ST天橋，目前重組已基本完成；首開(kāi)股份由首開(kāi)集團(tuán)借道天鴻寶業(yè)，在2007年實(shí)現(xiàn)了上市。

        值得注意的是，昨天剛剛恢復(fù)上市的三家轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)公司的股票上市首日暴漲。順發(fā)恒業(yè)（000631，收盤(pán)價(jià)10.3元）昨日上漲1255.3%。萬(wàn)方地產(chǎn)（000638，收盤(pán)價(jià)18.42元）昨日上漲560.2%。ST中潤(rùn)（000506，收盤(pán)價(jià)8.6元）昨日上漲93.69%。市場(chǎng)人士分析，三家停牌已久的公司通過(guò)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)重組，某種程度上也說(shuō)明了政策對(duì)地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的支持。

        除了重組概念股，二線地產(chǎn)股近期也是漲勢(shì)喜人，陽(yáng)光城、中炬高新、中國(guó)寶安、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、合肥城建等個(gè)股近期都出現(xiàn)了較大幅度上漲。以合肥城建為例，公司是一家安徽本地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，致力于舊城改造的合肥市城市改造工程公司，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了包括大型市場(chǎng)、居住小區(qū)和組團(tuán)、高層建筑在內(nèi)的多種項(xiàng)目形態(tài)。公司在合肥的土地儲(chǔ)備樓面價(jià)較低，成長(zhǎng)性良好。合肥城建股價(jià)與最低點(diǎn)相比，漲幅已達(dá)204%。

        交易所信息顯示，近期地產(chǎn)股的上漲，閃現(xiàn)著機(jī)構(gòu)的活躍身影，首開(kāi)股份、銀泰股份、泛海建設(shè)等二線地產(chǎn)股近期都有機(jī)構(gòu)大舉介入的跡象。

掃描6家“低調(diào)”區(qū)域地產(chǎn)龍頭

蘇州高新：新區(qū)拿地具有突出優(yōu)勢(shì)

        蘇州高新的實(shí)際控制人是蘇州市人民政府高新區(qū)管委會(huì)，第一大股東是蘇州高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司。公司擁有十幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，在蘇州具有明顯的本土優(yōu)勢(shì)，旗下三家房地產(chǎn)企業(yè)

（新港公司、新創(chuàng)公司、永新公司）

均為蘇州市房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，且在區(qū)域已建立較強(qiáng)的品牌影響力。

        基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)業(yè)是公司重點(diǎn)培育的第二支柱產(chǎn)業(yè)，包括污水處理、自來(lái)水供應(yīng)、旅游等，具有區(qū)域性壟斷經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，總體盈利狀況良好。基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)業(yè)對(duì)公司整體發(fā)展發(fā)揮著重要作用，且受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響相對(duì)較小。

        公司地處蘇州，是新區(qū)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是蘇州三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主力企業(yè)之一，在蘇州新區(qū)拿地具有突出優(yōu)勢(shì)，其土地儲(chǔ)備占新區(qū)所有開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備的一半以上。

        蘇州高新區(qū)經(jīng)過(guò)16年發(fā)展，已經(jīng)由一個(gè)制造基地轉(zhuǎn)變成集高科技產(chǎn)業(yè)、金融商貿(mào)、休閑旅游及高品質(zhì)居住的現(xiàn)代化新城，商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展空間較大。如前所述，公司目前投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和租售收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重還較小。隨著公司商業(yè)地產(chǎn)延伸戰(zhàn)略逐步推進(jìn)，正開(kāi)發(fā)及規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目總面積將達(dá)到50萬(wàn)平方米以上，公司房地產(chǎn)業(yè)將形成“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

珠江實(shí)業(yè)：幾大項(xiàng)目盈利前景看好

        珠江實(shí)業(yè)是廣州市成立最早的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，主營(yíng)業(yè)務(wù)主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)出租及管理，其中90%的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公司是廣州國(guó)有骨干房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，大股東為實(shí)力雄厚的廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)。珠江實(shí)業(yè)還是廣州市國(guó)資委下屬唯一的地產(chǎn)類(lèi)上市公司。

        珠江實(shí)業(yè)于2008年10月從控股股東全資子公司收購(gòu)了S8地塊，收購(gòu)價(jià)為15583萬(wàn)元，樓面地價(jià)約3847.65元/平方米，若全部出售可貢獻(xiàn)0.479元每股收益。目前珠江實(shí)業(yè)手上的幾個(gè)大項(xiàng)目，都有不錯(cuò)的盈利前景：

        珠江新岸項(xiàng)目的土地成本低廉，僅2368元/平方米，因此，項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率較高。2009年，預(yù)期該項(xiàng)目將結(jié)算2.9億元收入，對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)為0.62億元，占公司2009年預(yù)期凈利潤(rùn)的49.4%。

        珠江新城可貢獻(xiàn)稅后利潤(rùn)1.26億元，折合每股收益為0.676元。珠江新城之于廣州，類(lèi)似于陸家嘴之于上海，金融界之于北京。該項(xiàng)目計(jì)入容積率面積為8.781萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)約2181元/平方米，預(yù)計(jì)可帶來(lái)至少14億元的銷(xiāo)售收入，超過(guò)過(guò)去三年公司的收入總和。珠江新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將大大提升公司業(yè)績(jī)。這個(gè)項(xiàng)目對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)將體現(xiàn)在2009~2012年間。

        珠江花城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)性強(qiáng)，可貢獻(xiàn)稅后利潤(rùn)1.72億元，折合每股收益為0.921元。

銀基發(fā)展：股價(jià)在同類(lèi)公司中偏低

        近年來(lái)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，作為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)之一，銀基發(fā)展充分分享了沈陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大蛋糕。年報(bào)顯示，公司在2008年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.49億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.29億元。在2008年房地產(chǎn)行業(yè)的大背景下，銀基發(fā)展仍能取得0.11元的每股收益顯示了公司較強(qiáng)的盈利能力。

        北京首證指出，公司擁有豐富土地儲(chǔ)備和眾多在建項(xiàng)目。在擁有的土地中，40萬(wàn)平方米是2000年利用增發(fā)募集資金進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)得到的，成本優(yōu)勢(shì)明顯。值得注意的是，公司目前開(kāi)發(fā)的渾北五里河項(xiàng)目位于沈陽(yáng)目前唯一具規(guī)模的水系——渾河北岸，目前該地段周邊其他公司的項(xiàng)目售價(jià)有不斷升高的趨勢(shì)。五里河項(xiàng)目40萬(wàn)平方米建設(shè)用地估值近百億元，其潛在的價(jià)值投資機(jī)會(huì)值得重點(diǎn)關(guān)注。此外，五里河?xùn)|方威尼斯項(xiàng)目二期年內(nèi)將進(jìn)入預(yù)售階段，會(huì)增加公司2009年?duì)I業(yè)收入和利潤(rùn)。

        值得注意的是，公司目前股價(jià)在眾多房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中明顯較低，容易吸引市場(chǎng)資金的關(guān)注。公司一季報(bào)顯示，華夏優(yōu)勢(shì)增長(zhǎng)新近購(gòu)入464.68萬(wàn)股成第四大流通股東，融通深證100與易方達(dá)深證100也有明顯的增倉(cāng)行為。而素以穩(wěn)健投資風(fēng)格著稱(chēng)的社?；鸶窃殉钟校罅魍ü蓶|之中共有006、007和602三只社保基金。

京能置業(yè)：控股集團(tuán)將鼎力支持

        京能置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)定位于北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，累計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)百余萬(wàn)平方米，目前公司儲(chǔ)備項(xiàng)目約180萬(wàn)平方米，主要集中在北京、銀川、呼和浩特等城市，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

        京能置業(yè)控股股東是北京市國(guó)資委下屬的特大型企業(yè)京能集團(tuán)。長(zhǎng)期以來(lái)，京能集團(tuán)通過(guò)多種方式為京能置業(yè)提供了強(qiáng)有力的支撐。京能集團(tuán)也公開(kāi)表示，將對(duì)京能置業(yè)予以持續(xù)支持。因此可以預(yù)期，公司將全面整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不斷擴(kuò)大資本規(guī)模和開(kāi)發(fā)規(guī)模。

        公司目前擁有3個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可售面積約96萬(wàn)平方米。其中，北京市棉花片區(qū)項(xiàng)目位于北京宣武門(mén)，靠近崇光百貨，可售面積約15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在2010年開(kāi)始計(jì)入公司收益。呼和浩特市項(xiàng)目建筑面積約14.5萬(wàn)平方米，約80%為可售面積，目前已經(jīng)基本具備預(yù)售條件，今年約50%的面積可以達(dá)到結(jié)算條件。銀川項(xiàng)目占地650畝，容積率1.6，預(yù)計(jì)在六七月份開(kāi)工，年底達(dá)到預(yù)售條件。興業(yè)證券表示，如果棉花片項(xiàng)目能夠順利銷(xiāo)售，將極大程度地推動(dòng)公司今年的業(yè)績(jī)。

        興業(yè)證券在研報(bào)中預(yù)計(jì)，公司2009~2011年EPS為0.06元、0.35元和0.42元，由于公司較大的成長(zhǎng)潛力以及棉花片區(qū)項(xiàng)目未來(lái)為公司帶來(lái)的確定收益，給予公司“推薦”評(píng)級(jí)。

云南城投：一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)值得期待

        作為云南省國(guó)資委旗下重要的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，云南城投在當(dāng)?shù)赜忻黠@的區(qū)域性優(yōu)勢(shì)。3月份，昆明市的新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅達(dá)1.1%，居70個(gè)城市之首，作為本地龍頭的云南城投也受益匪淺。

        2008年度，云南城投主要靠房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算體現(xiàn)業(yè)績(jī)，開(kāi)、竣工面積為21.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同面積5.98萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額2.35億元。公司及其下屬子公司擁有的儲(chǔ)備土地面積合計(jì)為5.15萬(wàn)平方米。

        在2009年中，環(huán)湖東路28平方公里土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是公司業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，項(xiàng)目計(jì)劃總投資280億元，公司通過(guò)定向增發(fā)、商業(yè)貸款等方式已經(jīng)基本解決了資金需求。云南城投證券部工作人員表示，目前該項(xiàng)目正在積極準(zhǔn)備中，公司將在今年內(nèi)力爭(zhēng)完成3000畝的土地出讓。

        國(guó)信證券分析師方焱認(rèn)為，公司目前5萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備稍顯不足，但是隨著一級(jí)開(kāi)發(fā)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓睾?，公司很有可能拿下這部分土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。

        實(shí)際上，公司找到了最佳的土地儲(chǔ)備方式，不需要像其他公司以前一樣儲(chǔ)備土地，節(jié)約了巨大的成本。從這個(gè)意義上講，目前公司具有大量的可開(kāi)發(fā)土地，未來(lái)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)值得期待。方焱指出，公司去年開(kāi)始有兩個(gè)項(xiàng)目也運(yùn)作得很好，相信3~5年內(nèi)肯定會(huì)有較好的發(fā)展。

棲霞建設(shè)：可售房源比較充足

        去年底中央政府和南京市政府出臺(tái)一系列救市政策后，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，2009年前兩個(gè)月一手住宅成交套數(shù)達(dá)8202套，同比增長(zhǎng)了31.5%。相關(guān)資料顯示，棲霞建設(shè)2009年1季度銷(xiāo)售強(qiáng)勁復(fù)蘇，銷(xiāo)售情況甚至好于2007年。公司通過(guò)產(chǎn)品差異化、精細(xì)化提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，逐漸發(fā)展成為長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一。

        華泰證券分析師指出，棲霞建設(shè)在南京的主要項(xiàng)目包括東方天郡、棲園、上城風(fēng)景和天泓山莊的尾盤(pán)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖帶來(lái)了公司樓盤(pán)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，公司項(xiàng)目銷(xiāo)售狀態(tài)良好。

        同時(shí)，據(jù)華泰證券了解，蘇州、無(wú)錫等地市場(chǎng)也出現(xiàn)了成交量的上升，公司旗下的無(wú)錫瑜憬灣、蘇州楓情水岸等異地項(xiàng)目銷(xiāo)售情況也有所好轉(zhuǎn)。另外，具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的南京奧體B5項(xiàng)目也已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)下半年可以上市銷(xiāo)售。如果南京等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量水平持續(xù)幾個(gè)月，公司存貨消化速度加快，2009年銷(xiāo)售額很可能較2008年有較大增長(zhǎng)。

        面對(duì)并不明朗的市場(chǎng)前景，棲霞建設(shè)開(kāi)始注意靈活掌握開(kāi)發(fā)節(jié)奏。得益于可售房源比較充足，棲霞建設(shè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上較靈活，當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)持續(xù)轉(zhuǎn)好時(shí)，公司隨時(shí)可以增加新的開(kāi)工面積。此外，公司方面還表示將在行業(yè)低迷期密切關(guān)注土地，適時(shí)增加一些具有良好發(fā)展前景的土地儲(chǔ)備。



媒體轉(zhuǎn)載、摘編本報(bào)所刊作品時(shí)，請(qǐng)注明來(lái)源于《每日經(jīng)濟(jì)新聞》及作者姓名。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-59604220  上海：021-61213899  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011