每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自溫州、上海

　　在豪宅熱銷的同時(shí)，全國各地頻現(xiàn)金額上億元的天價(jià)退房。

        今年4月底，溫州綠城鹿城廣場二期項(xiàng)目在開盤首日以2小時(shí)售出價(jià)值9.6億元的100余套豪宅名噪一時(shí)。然而不久后記者發(fā)現(xiàn)，鹿城廣場有5套已售房源出現(xiàn)在了溫州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)的退購(訂)房源委托銷售表上，總金額近一億元。作為溫州“第一貴”樓盤的鹿城廣場，為何一邊熱銷，一邊遭遇大額退房？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前展開了調(diào)查。  

售價(jià)遠(yuǎn)超周邊樓盤

        溫州江濱大道和車站大道交叉口的一處空曠地帶，五六棟超高層的建筑正在施工中，這便是被當(dāng)?shù)胤顬?ldquo;溫州頂級豪宅”的綠城鹿城廣場。鹿城廣場每平方米銷售單價(jià)超過4萬元，是目前溫州市場上最高的。

        出人意料的是，這個(gè)溫州“第一貴”的樓盤所處的地理位置并不是溫州市的商業(yè)核心，周邊的建筑房齡至少在5年以上，附近200米內(nèi)多是門面狹窄的煙雜店、維修店一類的私人小店。這樣的環(huán)境與鹿城廣場“溫州頂級豪宅代表”的身份并不匹配。

        那鹿城廣場憑什么能賣出溫州第一高的價(jià)格？銷售人員解釋說，鹿城廣場內(nèi)將建溫州標(biāo)志性的塔樓，高度達(dá)350米，是未來浙江省內(nèi)的第一高度。它北臨甌江，有著極佳的一線江景景觀。綠城中國的副總經(jīng)理裘劍平則把鹿城廣場的天價(jià)歸功于它在溫州的獨(dú)一無二。在他看來，正因?yàn)楫a(chǎn)品的“溫州無雙”，所以綠城的定價(jià)并不算高。

        但據(jù)了解，鹿城廣場周邊最新的二手房明珠園江景房最高價(jià)只有2.7萬元/平方米，而鹿城廣場30樓以上的房源至少要4萬元/平方米，兩者價(jià)格相差巨大。

        據(jù)售樓處的介紹，鹿城廣場擁有兩款豪華大氣的景觀戶型，一款是平層戶型，面積超過400平方米，另一款躍層戶型的面積達(dá)到800多平方米。每套公寓都采用名牌裝修，每平方米的裝修成本高達(dá)10000元。

        但上述說法目前還只是綠城方面的宣傳，由于鹿城廣場樣板房要到6月20日才向少數(shù)預(yù)約客開放，因此樓房的真實(shí)情況，外界還不得而知。

誰買了鹿城廣場？

        雖然綠城認(rèn)為鹿城廣場項(xiàng)目“溫州無雙”，但單套總價(jià)高達(dá)2000萬以上的產(chǎn)品在溫州是否有市場，卻一直遭到質(zhì)疑。

        “一手房的售價(jià)4萬元一平方米，總價(jià)高達(dá)2000萬元以上，以后拋到二手房市場要賣多高的價(jià)格啊！”當(dāng)?shù)匾患抑薪楣镜睦习迦绱烁袊@。

        對鹿城廣場市場前景表示懷疑的不僅僅是當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)中介人士，甚至連當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)監(jiān)管部門也對鹿城廣場的市場前景表示擔(dān)憂。溫州市房地產(chǎn)交易中心辦公室主任李麗芳說，在綠城剛推出鹿城廣場時(shí)，她也曾懷疑，這樣高端的產(chǎn)品在溫州本地是否會(huì)有市場。

        “至少在我看來，這樣的產(chǎn)品是很難出租的。”連鹿城廣場的售樓小姐都向記者坦言，鹿城廣場的公寓房不適合投資出租。

        據(jù)介紹，由于面積龐大，總價(jià)又高，上述產(chǎn)品很難找得到租客。若作為企業(yè)會(huì)所出租，又會(huì)受到房屋土地用途和物業(yè)管理的限制。

        那誰在買鹿城廣場？

        據(jù)江濱西路一家房屋中介店的陳姓老板介紹，鹿城廣場一帶的住宅租金甚至抵不上貸款利息支出，以租養(yǎng)房不是上策。他認(rèn)為，投資者不可能買這個(gè)房。

        據(jù)了解，周邊的明珠園150多平方米的全裝修配置公寓租金價(jià)格僅為6000元/月，鹿城廣場若按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出租，必然“得不償失”。

        也有觀點(diǎn)認(rèn)為，購買鹿城廣場公寓的主要是當(dāng)?shù)氐膶?shí)業(yè)家，為了規(guī)避可能的通脹風(fēng)險(xiǎn)，他們把企業(yè)閑置資金投入到了房地產(chǎn)。“溫州無雙”的鹿城廣場因此成為他們的首選。

        不過，無論是上述陳姓老板，還是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)溫州區(qū)域旗艦店資深物業(yè)顧問葉建都表示，他們近期接待的客戶很多，但從未遇到過為“避險(xiǎn)”而買房的投資客，當(dāng)?shù)厥袌龅慕^對主力就是自住型客戶。

已退房源部分被再次售出

        正因?yàn)樯鲜龈鞣N原因，加上沒人知道購房者的身份，鹿城廣場在開盤當(dāng)天的熱銷一直被人懷疑不真實(shí)。

        “這個(gè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)是虛假交易，是開發(fā)商操控的？”溫州甚至于浙江的銀行界一直有人對此有疑問。

        上述懷疑并非空穴來風(fēng)。溫州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)的退購（訂）房源委托銷售表上，有5套來自鹿城廣場的房源出現(xiàn)在了名單上，4幢3303、5幢1304、5幢2305……上述5套公寓的總金額接近一億元。

        接受上述退購（訂）房源委托銷售的溫州市房地產(chǎn)交易中心辦公室主任李麗芳坦言，鹿城廣場去年和今年確實(shí)有退購（訂）房源通過他們銷售。只不過，今年退訂的房源較少，而且都已在端午節(jié)前后再次賣出。據(jù)李麗芳介紹，鹿城廣場先后被退購（訂）的房源有10多套，目前已有8套被出售，仍留有數(shù)套未消化。

        對于綠城自買自退造成銷售火爆的說法，綠城中國副總經(jīng)理裘劍平予以了否認(rèn)。“退房現(xiàn)象是正常的。”裘劍平說，樓盤在銷售過程中多少會(huì)有退房發(fā)生。由于鹿城廣場單套房總價(jià)高達(dá)2000萬元以上，所以才出現(xiàn)了金額高達(dá)億元的退單。

曾遭遇兩次封盤

        不過，溫州市房地產(chǎn)交易中心和綠城中國的上述表態(tài)，并沒有完全消除外界的疑惑。

        有網(wǎng)友在博客上記錄了去年8月鹿城廣場的兩次封盤事件：8月4日，鹿城廣場被封盤。后來溫州市房管局證實(shí)，當(dāng)日上午短時(shí)間封盤，解盤后發(fā)現(xiàn)，有3~4套盤被執(zhí)行統(tǒng)一銷售。第二天，又有網(wǎng)友曝鹿城廣場再遭封盤，并稱截至8月12日，鹿城廣場的實(shí)際銷售率只有24%，另有25套房源涉嫌違規(guī)操作被房管局執(zhí)行統(tǒng)一銷售。（注：根據(jù)溫州市的有關(guān)規(guī)定，退購（訂）房需要委托溫州房地產(chǎn)交易中心執(zhí)行統(tǒng)一銷售，并通過溫州房管局網(wǎng)上管理系統(tǒng)對外公布。）

        而事實(shí)上，就在8月4日被封盤的前一天，綠城鹿城廣場剛剛向媒體宣布，已銷售23億元人民幣，銷售率達(dá)到60%。

        對于上述數(shù)據(jù)矛盾，裘劍平向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，上述兩次封盤事件，實(shí)際上是房管局系統(tǒng)出現(xiàn)的技術(shù)問題所導(dǎo)致的，封盤后很快就恢復(fù)了銷售。至于60%的銷售率后來為何變成24%，他解釋，這是因?yàn)閰f(xié)議銷售轉(zhuǎn)為簽約銷售有一個(gè)周轉(zhuǎn)期。這個(gè)周轉(zhuǎn)期較慢長，該網(wǎng)友當(dāng)時(shí)僅僅觀察到了一部分的協(xié)議銷售轉(zhuǎn)變?yōu)楹灱s銷售，誤認(rèn)為綠城實(shí)際銷售率不足。但事實(shí)上，上述60%的協(xié)議銷售后來都被轉(zhuǎn)為了簽約銷售。

兩月銷售50億綠城擺脫資本困境

　　  不可否認(rèn)，鹿城廣場和其他一系列樓盤的熱銷，是綠城脫困的一大“功臣”。

        今年4月，綠城中國曾因資金偏緊，與中海信托股份有限公司訂立了信托協(xié)議，成立“中海·綠城1號房地產(chǎn)投資基金”，計(jì)劃融資9.92億元至19.83億元。由于這一協(xié)議違反了2006年綠城中國發(fā)行4億美元高收益?zhèn)瘯r(shí)所訂立的契約，綠城將向高息票據(jù)持有者以85折提前贖回上述債券。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，如果債券持有人不同意回購，連環(huán)遭遇資金收緊壓力的綠城中國資產(chǎn)將被清算。穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾在內(nèi)的評級機(jī)構(gòu)，紛紛將綠城中國的證券評級下調(diào)至負(fù)面。

        而綠城中國4月公布2008年度的業(yè)績，讓投資者進(jìn)一步擔(dān)心綠城的債務(wù)償還能力。根據(jù)業(yè)績，綠城中國的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)140%。公司2008年末的現(xiàn)金額為17.18億元，總借貸高達(dá)161.18億元。綠城中國的首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)介紹，截至3月底，綠城物業(yè)銷售款以及新增物業(yè)貸款只有44億元。

        更要命的是，公司公布今年一季度的合同銷售額僅僅25.8億元，加上協(xié)議銷售額，總銷售額也只有37億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于萬科、富力、中海等競爭對手。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國宜當(dāng)時(shí)表示，與競爭對手相比，綠城中國的銷售情況實(shí)在糟糕，這使得它的流動(dòng)性相對于其他公司偏緊。

        然而，幾天過后，綠城中國便公布它的銷售額已經(jīng)沖過百億元。除了10億元2008年結(jié)轉(zhuǎn)的協(xié)議銷售額和3月份37億元的銷售所得外，其余的50多億元的銷售額全部是綠城在四五月間完成。而溫州鹿城廣場便是其中一個(gè)重要的銷售額來源。



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