每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和豪宅著稱的廣州天譽置業(yè)(00059，HK)，因拖欠雷曼兄弟2.2億港元貸款而引發(fā)的償債危機，隨著低價賣出手中土地而暫告段落。天譽置業(yè)近日公告稱，經(jīng)與雷曼兄弟破產(chǎn)后的清盤人磋商，天譽置業(yè)將向中國奧園(03883，HK)及第三方企業(yè)出售廣州天河項目80%股權(quán)，以套取現(xiàn)金來償還此前欠下雷曼兄弟的巨額債務(wù)。  

天譽置業(yè)無奈賣地償債

        據(jù)悉，天譽置業(yè)此次轉(zhuǎn)讓的地塊位于廣州市天河區(qū)天河北路與林和東路交界，地塊面積約6057平方米，目前作為消防局用地，土地建筑工程尚未展開。根據(jù)天譽置業(yè)披露，該項目規(guī)劃建筑面積11萬平方米，原打算2008年底動工，建成一幢高50層的酒店及公寓。

        此前有媒體報道稱，天譽置業(yè)上市前后，董事局主席余斌通過資本市場一系列融資手法，在廣州、貴州核心商圈圈地。2007年中期，天譽置業(yè)向雷曼兄弟借貸2.2億港元貸款，用作收購持廣州天河項目的Yaubond公司51％股權(quán)。此次收購?fù)瓿珊?，天譽持有了該土地項目的全部股權(quán)。

        世事難料，2009年4月，雷曼兄弟破產(chǎn)，其臨時清盤人連續(xù)要求天譽置業(yè)償還有關(guān)貸款并拒絕該公司延長借款期的請求。據(jù)悉，這筆貸款已經(jīng)逾期，最后到期日為2009年1月29日。

        此次天譽置業(yè)出售的天河區(qū)物業(yè)，是其花費相當(dāng)長的時間通過資本市場的騰挪才最終到手的。余斌原計劃該項目于2008年底動工，并將其打造成頂級服務(wù)式住宅，預(yù)期落成后將成為廣州市CBD新地標(biāo)——但若用作償債，相當(dāng)于天譽置業(yè)多年的努力打了水漂。

        一位知情人士透露，關(guān)于雷曼兄弟債務(wù)的解決，天譽置業(yè)曾想盡辦法。其實在今年1月13日，天譽置業(yè)曾計劃向貴州項目股東轉(zhuǎn)讓55%持有股份，希望獲得償債現(xiàn)金。但最終貴州項目合作方?jīng)]有接盤，這一計劃也沒有了下文。

        當(dāng)初為了該項目，天譽置業(yè)向雷曼兄弟貸款；如今又是為償還這一債務(wù)，天譽置業(yè)無奈之下，不得不虧本賣地。天譽置業(yè)財務(wù)總監(jiān)張蓮順表示，集團欠雷曼2.2億元貸款已歸還超過80%，余下貸款額將在未來一年半內(nèi)悉數(shù)償還。
 

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中國奧園低價接手

        而對于接盤者中國奧園，業(yè)內(nèi)人士指出，奧園拿下這塊地實在“太便宜”了，樓面價僅4100元左右，而該地塊周邊樓盤的售價已到2萬元以上。知情人士透露，當(dāng)初天譽置業(yè)為收購天河消防局這個項目，前后合計花費了約7億元人民幣，但現(xiàn)在出售其80%股權(quán)價格只有3.68億元人民幣，賬面縮水將近4成。

        中國奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，奧園與天譽置業(yè)早在去年底便就這塊土地展開了接觸。雖然該地塊以往的規(guī)劃為商業(yè)綜合體，但奧園可能會以酒店公寓為主進行開發(fā)，畢竟奧園在住宅地產(chǎn)方面的經(jīng)驗比較豐富。

        上述負(fù)責(zé)人還表示，目前還是會以已經(jīng)持有的土地儲備為主，如有好地段的土地，會以兼并、收購為主要手段完成。他認(rèn)為，獲取土地以兼并收購可以比較好的平衡現(xiàn)金流、穩(wěn)定財務(wù)狀況。而天譽置業(yè)方面，此次交易完成后，手上持有的在建物業(yè)就只剩貴陽項目及洲頭嘴項目。

        雖然順利出手，但天譽置業(yè)還要負(fù)責(zé)在今年年底前進行消防局地塊的拆遷以及債務(wù)清理工作。完畢后，中國奧園也會進一步收購剩余20%股權(quán)，屆時提供股東貸款總額，以及額外支付不少于人民幣9200萬元。

天譽置業(yè)危機仍存

雖然天譽置業(yè)目前看似成功解決掉了天河項目對雷曼兄弟欠下的債務(wù)，但其面臨的償債危機并沒有結(jié)束。

        據(jù)悉，天譽置業(yè)與雷曼之間的債務(wù)并不止這一筆。2007年3月，天譽置業(yè)發(fā)行2億美元債券，集資約1.925億美元，其中9250萬美元用于再次收購洲頭嘴項目部分股權(quán)，8070萬美元用于向保利及蜆殼行使廣州威斯汀酒店收購權(quán)，1600萬美元用作票據(jù)付息準(zhǔn)備。當(dāng)時，這批債券被6名機構(gòu)投資者認(rèn)購，其中雷曼認(rèn)購5000萬美元，美林國際認(rèn)購2000萬美元。
 

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        從2005年至2007年兩年間，依靠出色的財技，余斌通過天譽置業(yè)融資超過21億港元，在開發(fā)和收購過程中不需動用自有資金，就獲得了多個廣州市中心的優(yōu)質(zhì)項目。其中，2007年3月發(fā)行的2億美元可轉(zhuǎn)債，加入了復(fù)雜的衍生交易條款，其中有一條規(guī)定，廣州洲頭嘴項目必須于2009年3月31日以前取得土地使用權(quán)證。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱天譽置業(yè)2009年5月31號的公告稱，預(yù)計洲頭嘴項目土地使用權(quán)證將于未來6個月取得，票據(jù)持有人已口頭同意不會行使自動贖回權(quán)利。

        此前，雙方約定，天譽置業(yè)取得洲頭嘴項目票據(jù)贖回的最后日期5月31日，該日期內(nèi)倘若依然未能履行，票據(jù)持有人有權(quán)提早贖回該票據(jù)，其中包括5.8億港元之本金額部分及其累計利息1.5億港元，合計7.3億港元。

        一位廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，在天河項目賣給奧園后，天譽的票據(jù)贖回的日期或?qū)@得再一次延期。同時他指出，延期并不是解除，天譽的可轉(zhuǎn)債危機仍然存在。



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