每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        5月21日，上海某房產(chǎn)機(jī)構(gòu)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報料，上海一豪宅項目——恒盛地產(chǎn)旗下的尚海灣豪庭遭遇外資投資者退房，100多套近9億元的豪宅“訂單”遭撤消。6月23日，本報記者再次造訪尚海灣豪庭了解到，由于開發(fā)商遲遲不愿推出被退房源中的中小戶型，該樓盤在5月1日至6月24日只銷售了45套房源。

        “惜售”是否意味著開發(fā)商不缺錢？記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，恒盛地產(chǎn)實際上對資金充滿了渴望。

被退房源疑似“惜售”

        尚海灣豪庭被退房當(dāng)日，該項目的代理機(jī)構(gòu)——深思域的營銷總監(jiān)周俊并沒有因為這個意料而喪氣。他在接受本報記者采訪時表示，被退房源中有不少是中小戶型，銷售難度要比在售的大面積套型難度小得多。

        6月24日，記者來到尚海灣豪庭采訪，被告知中小戶型暫未供應(yīng)，在售的只有220多平方米的四房，總價達(dá)700多萬。銷售人員透露，中小戶型何時才會供應(yīng)現(xiàn)在還不知道，即便推出，“總數(shù)量也只有30多套，而且未必能買到?！?br/>
        上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計也證實，自5月22日至今的一個多月時間，尚海灣只銷售過一套面積133平方米的二房，其他都是三房、四房的大戶型。

        對此業(yè)內(nèi)人士分析，尚海灣采用上述手段進(jìn)行“銷控”，目的是為了先把不好賣的大戶型賣掉。易居中國的數(shù)據(jù)顯示，尚海灣共有1~5房以及復(fù)式等不同戶型。其中，一房和二房數(shù)量分別為120套和124套，而三房的數(shù)量達(dá)368套，四房有224套，五房和復(fù)式分別有104套和55套。

開發(fā)商并非“不缺錢”

        尚海灣豪庭的“惜售”，似乎表明開發(fā)商恒盛地產(chǎn)不缺錢。然而，事實并非如此。

        在退房消息發(fā)布三周后，上海實業(yè)控股有限公司（00363,HK，以下簡稱上實控股）6月11日發(fā)布公告稱，已與恒盛地產(chǎn)控股有限公司  （以下簡稱恒盛地產(chǎn)）達(dá)成一系列協(xié)議，擬以20億元的價格收購恒盛地產(chǎn)全資控股的上海尚海灣豪庭項目4幢在建樓盤，3年后恒盛地產(chǎn)有權(quán)通過旗下子公司回購此項目，期間上實控股有望獲得股權(quán)收益9億元，2010年~2012年的收益分別為3.6億元、3.6億元、1.8億元。

        這一投資協(xié)議，被外界認(rèn)為是變相抵押借款，地產(chǎn)界對此并不陌生。然而，在當(dāng)前的市場環(huán)境下進(jìn)行“高息”融資，暴露出恒盛地產(chǎn)對資金的渴望。

        與2007年相比，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境要寬松得多。國務(wù)院剛剛下達(dá)政策，允許開發(fā)商在商品住宅項目的自有資本金比例下降到20%，而且三年期的貸款利率已經(jīng)下降至5.4%。業(yè)內(nèi)人士分析，恒盛地產(chǎn)若不是找不到其他更低成本的融資途徑，絕不會以三年高達(dá)9億元的變相利息（股權(quán)收益），向上實控股融資20億元。

        觀點地產(chǎn)網(wǎng)的報道稱，恒盛地產(chǎn)目前的總借貸為68.7億元，其中45億元將于1年內(nèi)到期，另外，其年度資金開支達(dá)120億元。

將再次赴港IPO

        由于缺錢，恒盛地產(chǎn)一直希望能赴港IPO。恒盛地產(chǎn)執(zhí)行董事、總裁程立雄曾主動向媒體透露，DESCIA、  高  盛  的  聯(lián)  屬  人  及DBRealEstate（德意志銀行房地產(chǎn)基金）已經(jīng)成為恒盛地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者。保薦人目前仍為德意志銀行及摩根大通。

        2008年6月16日，恒盛地產(chǎn)曾在香港啟動路演，并計劃于7月中旬上市，融資約10億美元，但最終未能成行。有分析人士稱，這主要是因為受市況影響，恒盛地產(chǎn)很可能會以資產(chǎn)凈值折讓50%定價。

        近日，恒盛赴港IPO的風(fēng)聲再起。程立雄曾表示將選擇適當(dāng)時機(jī)進(jìn)行IPO，但目前尚無明確時間表。

融資前景不樂觀

        無論如何，恒盛地產(chǎn)的融資能力將受到市場考驗。恒盛地產(chǎn)與目前在香港上市的主要幾家地產(chǎn)公司，如富力、保利、中海、綠城等相比，在規(guī)模、銷售額、利潤額方面都存在差距。

        目前，尚無法從公開渠道了解到恒盛地產(chǎn)的年銷售額。來自易居中國的不完全統(tǒng)計顯示，主要業(yè)務(wù)在上海的恒盛地產(chǎn)，旗下尚海灣、陽光威尼斯、陽光巴黎等四個位于上海的樓盤今年的合同銷售額約為41億元  （其中包含了合同撤消房源）。這與龍湖、恒大等計劃在香港上市的準(zhǔn)房股企業(yè)相比，差距較大。

        在土地儲備方面，恒盛地產(chǎn)執(zhí)行董事、總裁程立雄曾透露，公司目前的在售樓盤大約有10個，2009年的在建面積約為110萬平方米，土地儲備約為1500萬平方米，分布于上海、北京、天津、南通、哈爾濱等地。

        易居中國對該公司的評價是，在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，恒盛地產(chǎn)規(guī)模與中新地產(chǎn)、奧園地產(chǎn)等房地產(chǎn)公司接近。目前公布報表的奧園地產(chǎn)，截至昨日中午收盤，每股僅1.940港元，其每股凈值卻高達(dá)2.46港元。

        盡管香港股市已比早前明顯見好，但仍有不少內(nèi)地房產(chǎn)股的價格低于凈資產(chǎn)。面對凈資產(chǎn)的大幅折讓，恒盛是否仍然急于赴港IPO？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將繼續(xù)關(guān)注。



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