每經(jīng)記者  肖艷

        在市場各方還在激烈討論房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)真正回暖的時候，又一個新的“地王”已經(jīng)產(chǎn)生了。

        6月30日，“廣渠路15號地”成為北京新“地王”。買家是中化方興投資管理有限公司（以下簡稱中化方興）。同一天參與競拍的潘石屹不得不鎩羽而歸。

        昨天，潘石屹在其博客上發(fā)表了《新“地王”一定會推高周邊房價》一文。潘石屹認為，參與競拍的都是紅籌和H股公司，說明外資對這種瘋狂拿地的舉動并不看好。而“地王”產(chǎn)生的背后，則是在產(chǎn)能過剩背景下企業(yè)利用銀行大量放貸的不得已選擇。他認為，新“地王”一定會推高周邊房價，北京土地市場的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)。

潘石屹兩次咬破嘴唇

        博客中，潘石屹向我們透露了一些小細節(jié)。

        “昨天下午，公司開會研究如何參加廣渠路15號地的競標。原來測算的極限接受單價是1.4萬元/平方米，總價為35.4億元左右。最后，為了能拿下這塊土地，決定把單價上調1000元，即1.5萬元/平方米，總價大約為38億元。我們一邊吃飯，一邊開會，我很緊張，兩次咬破了嘴唇。二十年從商經(jīng)驗告訴我，對一個房地產(chǎn)公司來說，常常是一塊土地定生死。短短十年的中國房地產(chǎn)歷史，多少公司因一塊土地死掉了，這些死去的公司還不包括深圳、海南那些非正常死亡的房地產(chǎn)公司。”

        “走進拍賣大廳，我們被安排在第二排，大廳里也是人山人海。有許多開發(fā)商我都認識。坐在第三排的是新面孔，我上前向他們問好。問他們是什么公司的。他們只告訴我：‘小公司’。我們公司總裁閆巖小聲告訴我：‘他們是中化方興公司的。’我說：‘你們是中化集團在香港的上市公司。’他們表情都很嚴肅。”

        資料顯示，中化方興是中國中化集團公司的房地產(chǎn)開發(fā)旗艦公司。中國中化集團公司是中國僅有的12家獲得國資委批準以發(fā)展、投資和管理房地產(chǎn)項目為其一項核心業(yè)務的中央國有企業(yè)之一。中化方興的代表作是上海財富廣場和北京凱晨世貿(mào)中心等城市地標式建筑。

        關于新地王的報道，潘石屹補充了兩個重要的細節(jié)：第一，建筑面積土地的單價是1.6萬元/平方米，而不是一些媒體報道的1.4萬元/平方米，后一個價格沒有扣除廉租房、托兒所、幼兒園和小學的面積。第二，一般出讓合同中，付款期都是半年以上，而這次是一次性付款。

北京土地市場的確出現(xiàn)泡沫

        潘石屹還談了他對新  “地王”產(chǎn)生的看法。

        第一，從參加競標的11家公司來看，都是中國公司，其中有些是在香港上市的公司，但都是紅籌和H股公司，沒有一家外資公司參加。這些現(xiàn)象均折射出全球資金對中國、對北京房地產(chǎn)市場的一些看法，說明他們對這種瘋狂拿地的舉動并不看好。

        第二，一周之內(nèi)，北京連續(xù)誕生了兩個“地王”。上次是“中電”的背景，這次是“中化”的背景，并且房地產(chǎn)經(jīng)驗并不豐富，開發(fā)的經(jīng)驗和歷史都不長。在金融危機背景的沖擊下，國家發(fā)了大量的錢，銀行也放了大量的貸款。但產(chǎn)能過剩仍是全球經(jīng)濟的主流，這些錢不可能再去投資建電子廠、化工廠，因為這些行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過剩了，只能投到房地產(chǎn)，購買土地。一次性支付40多億元的確不是一個小數(shù)字。

        第三，這個“地王”的產(chǎn)生，對廣渠路15號地的周邊，包括北京市的房價都有很強的向上帶動作用。目前廣渠路周邊項目房價每平方米在1.4萬~2萬元之間，因戶型、朝向和樓層不同價格有所不同。而這次拍賣的這塊土地樓面價已達到1.6萬元/平方米，已經(jīng)超出了周邊房子的平均價格。又出現(xiàn)了當年“面粉的價格比面包貴”的現(xiàn)象，結果是“面包”一定會漲價。中化方興在答記者問時說，他們測算時的售價是3萬元/平方米。

        第四，政府需要馬上推出土地。2009年1~5月北京市房屋成交金額是2008年的1.4倍，這個數(shù)字超過了樓市最火爆的2007年1~5月份的成交量。如果政府不能及時推出土地來出讓，就會發(fā)生“斷頓”的現(xiàn)象。

        最后，潘石屹提到，在廣渠門10號地（二環(huán)邊上）成交價為1.5萬元/平方米時，有媒體問他北京土地市場是不是出現(xiàn)了泡沫。他回答，不能以這一塊土地為依據(jù)來判斷，因那塊地對富力地產(chǎn)“太特殊”了。但一周之內(nèi)接連出現(xiàn)兩個“地王”，尤其是前天的廣渠路15號地（四環(huán)邊上）成交1.6萬元/平方米時，“我們可以說，北京土地市場的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。”



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