每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

核心提示

        上周六凌晨，上海閔行區(qū)蓮花河畔景苑倒塌事件，成為全國(guó)矚目的焦點(diǎn)?？此婆既坏谋澈?，卻隱藏著許多必然的因素。在樓房倒塌之后，樓市眾多“暗瘡”被一一揭開——土地出讓、開發(fā)規(guī)劃，竣工驗(yàn)收，在20多年的發(fā)展后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍在不少地方顯得稚嫩。

        盡管質(zhì)量存在如蓮花河畔景苑那樣嚴(yán)重缺陷的樓盤僅是極少數(shù)，但由此浮現(xiàn)的行業(yè)“暗瘡”，值得全體房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者反思。  

暗瘡之·1

開發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足

        目前，一些自有資金極少的房地產(chǎn)公司以區(qū)區(qū)數(shù)千萬的自有投入，撬動(dòng)總額數(shù)億，甚至數(shù)十億元的大項(xiàng)目并不少見。而在《倚天屠龍記》里，有這樣的一個(gè)情節(jié)：眾多武功高手因?yàn)闆]有足夠內(nèi)力，而最終在練乾坤大挪移時(shí)走火入魔。如今不少自有資金微薄的房地產(chǎn)公司，有類于此。

        財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，蓮花河畔景苑的開發(fā)商——上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)公司  （以下簡(jiǎn)稱梅都房地產(chǎn)）在1995年成立時(shí)，注冊(cè)資金不過800萬元。即使公司今年3月31日增資后，注冊(cè)資金也只有1800萬元，凈資產(chǎn)2200萬元。

        一份被網(wǎng)友找到的承建合同顯示，總建筑面積80200平方米的蓮花河畔景苑，總投資額為1.88億元。按上述會(huì)計(jì)報(bào)表計(jì)算，梅都房地產(chǎn)的自有資金僅占項(xiàng)目的10%不到。而今年3月份，國(guó)務(wù)院對(duì)開發(fā)商自有資金比例的規(guī)定是不得低于35%。

        上海市房地產(chǎn)行業(yè)資深研究人士顧海波認(rèn)為，過低比例的自有資金，會(huì)使項(xiàng)目的資金鏈極度緊繃，如果遇到銷售不順等情況，將直接導(dǎo)致樓盤“爛尾”，給購(gòu)房者造成很大的損失。

        事實(shí)上，在2006年上海樓市銷售一度低迷時(shí)，就曾發(fā)生過因開發(fā)商資金被大量轉(zhuǎn)移，而導(dǎo)致在建樓盤“爛尾”的事件。

暗瘡之·2

拖欠工程款  埋下質(zhì)量隱患

        大量的開發(fā)資金來源于財(cái)務(wù)杠桿——銀行貸款、購(gòu)房者交納的購(gòu)房款和施工企業(yè)的墊資資金。而那些被大量拖欠施工款的工程，很可能出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題。

        上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平說，盡管國(guó)家不允許墊資，但帶資建設(shè)幾乎是建筑行業(yè)的“潛規(guī)則”。很多建筑企業(yè)為了得到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工工程，會(huì)向開發(fā)商妥協(xié)而帶資建設(shè)。

        杜躍平律師認(rèn)為，蓮花河畔景苑如果也有此類現(xiàn)象，那么樓房倒塌的原因很容易找到。“建設(shè)企業(yè)資金被大量拖欠和占用的惡果，便是施工企業(yè)不得不加快每一項(xiàng)工程的分步驗(yàn)收，以獲得足夠的資金完成后續(xù)工程。”

        事實(shí)上，根據(jù)梅都房地產(chǎn)今年3月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表，公司的主要負(fù)債基本上都來自于預(yù)收賬款和其他應(yīng)付賬款。公司的短期和長(zhǎng)期借款卻沒有記錄，而銀行的開發(fā)貸款項(xiàng)，通常會(huì)在短期借款和長(zhǎng)期借款中顯示。

        如果沒有銀行貸款，開發(fā)商是從哪里找來錢啟動(dòng)項(xiàng)目的呢？梅都房地產(chǎn)3月份財(cái)務(wù)報(bào)表透露了其中的秘密，公司年初的其他應(yīng)付款高達(dá)5879萬元，到了3月底則減少為874萬元。

        一位會(huì)計(jì)師表示，其他應(yīng)付款主要包括開發(fā)商拖欠的施工工程款、設(shè)計(jì)費(fèi)用等，而施工款占比是最大的。而工商檔案顯示，蓮花河畔景苑的建筑工程施工方上海眾欣建筑有限公司的注冊(cè)資金只有2100萬元。

暗瘡之·3

低價(jià)拿地  致國(guó)有資產(chǎn)流失

        土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)征收的相關(guān)稅費(fèi)，是國(guó)家及地方財(cái)政收入的兩項(xiàng)重要來源。

        在蓮花河畔景苑倒塌之后，項(xiàng)目的拿地價(jià)格也被公布。每平方米的樓板價(jià)僅為604元/平方米，不到同期出讓的同區(qū)域其他土地出讓價(jià)格的三分之一。隨后公開的資料更顯示，在梅都房地產(chǎn)獲得項(xiàng)目地塊時(shí)，公司第二大股東闕敬德還在擔(dān)任閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)征地事務(wù)所所長(zhǎng)一職。

        杜躍平律師表示，梅都房地產(chǎn)有通過梅隴征地事務(wù)所廉價(jià)拿地的嫌疑。而財(cái)政收入的流失，可能不僅僅顯示在開發(fā)商低價(jià)拿地上。

        售價(jià)高達(dá)14000多元/平方米的蓮花河畔景苑，但公開的土地樓板價(jià)和工程投資額，每平方米的成本只有4000余元。今年3月，蓮花河畔景苑的銷售面積為8902平方米，銷售額近1.2億元。

        但公司主要稅金應(yīng)交明細(xì)表顯示，3月份應(yīng)交的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅和教育費(fèi)附加總共不足1000萬元，折合每平方米只有約1068.6元。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總銷售收入的14.21%。但蓮花河畔景苑的上述稅金及費(fèi)用支付額，僅占到總銷售收入的7.95%。

暗瘡之·4

預(yù)售制下  買房者弱不禁風(fēng)

        蓮花河畔景苑的倒塌，讓沉寂一時(shí)的房地產(chǎn)預(yù)售體制存廢之爭(zhēng)再度展開。早在2005年，人民銀行就發(fā)布報(bào)告建議取消商品房預(yù)售制度，理由是“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度”。而在上海倒樓事件后，要求取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的呼聲就更高了。

        對(duì)此，五合智庫(kù)的總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，雖然預(yù)售制度缺陷很多，但總體來說仍是利大于弊。尤其是開發(fā)企業(yè)可以充分利用預(yù)收款，滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，大大加快行業(yè)的發(fā)展步伐，不能因?yàn)橐粭潣堑沟?，就否定了預(yù)售制度在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展過程中起到的重要作用。

        而在預(yù)售制度存廢之爭(zhēng)以外，對(duì)現(xiàn)行房屋預(yù)售制度進(jìn)行改良，漸成主流聲音。

        易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭坦言，按照目前的行業(yè)背景，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度并不可行。但是，卻可以改良預(yù)售制度，比如縮短預(yù)售階段至竣工期的時(shí)間。在房屋主體已經(jīng)基本建成后，再預(yù)售房屋。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民也曾建議效仿臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)售制度，使購(gòu)房者可以根據(jù)房屋的竣工階段支付購(gòu)房款。

暗瘡之·5

監(jiān)管乏力  各環(huán)節(jié)隱患重重

        從開發(fā)商資質(zhì)、拿地價(jià)格、規(guī)劃、施工、驗(yàn)收……蓮花河畔景苑在開發(fā)的多個(gè)環(huán)節(jié)中被曝“監(jiān)管乏力”。

        杜躍平認(rèn)為，監(jiān)管不力的原因有很多，體制不完善是一個(gè)主要原因。根據(jù)目前房屋建設(shè)竣工驗(yàn)收的規(guī)定，從打地基開始，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，就是由開發(fā)商主導(dǎo)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及檢查部門參與的。

        開發(fā)商竣工驗(yàn)收，大都是進(jìn)行備案、抽查后就可驗(yàn)收通過。而勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等機(jī)構(gòu)因?yàn)楹烷_發(fā)商之間存在難以割斷的利益關(guān)系，只要沒有太大問題，也可能放松驗(yàn)收要求，以致埋下隱患。

        他認(rèn)為，必須要對(duì)現(xiàn)行制度進(jìn)行改革，引入第三方監(jiān)督，以從源頭上加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商施工的管理。

        而蓮花河畔景苑之所以能在2003年以極低價(jià)格獲取土地，也被認(rèn)為是體制原因造成。當(dāng)時(shí)，住宅開發(fā)用地主要以協(xié)議方式而非通過招拍掛進(jìn)行。土地出讓也并非完全凈地，使得一些負(fù)責(zé)動(dòng)遷的部門，可以獲得相對(duì)低價(jià)的地塊。

        如果說，房屋質(zhì)量驗(yàn)收的監(jiān)管不力還是體制上的問題，那么，在已經(jīng)相對(duì)成熟的土地出讓等領(lǐng)域，出現(xiàn)的監(jiān)管乏力，則主要是因?yàn)槁毮懿块T的執(zhí)行不力所導(dǎo)致。

        鄒毅對(duì)此深有體會(huì)。他說，包括規(guī)劃審批、土地出讓以及房屋預(yù)售資金監(jiān)管等領(lǐng)域，國(guó)家法規(guī)日趨完善、執(zhí)行也日趨嚴(yán)格，開發(fā)商已經(jīng)很難從中找到空子可鉆。

        目前，尚不知道開發(fā)商是否有過改變規(guī)劃、挪用預(yù)售款等情況。

結(jié)  語

　　　　由于行業(yè)存在上述“暗瘡”，目前購(gòu)房者仍然是弱勢(shì)群體。除非預(yù)售購(gòu)買的房屋存在威脅生命安全的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題（類似蓮花河畔景苑倒塌），一般的質(zhì)量問題往往只能等開發(fā)商維修。而假如開發(fā)商建造的房屋與先前許諾不同，購(gòu)房者更是因?yàn)闊o法舉證而難以退房并獲得賠償。而當(dāng)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金沒有有效監(jiān)管而被轉(zhuǎn)移時(shí)，購(gòu)房者更是“求告無門”。行業(yè)出臺(tái)更加規(guī)范的政策，以及監(jiān)管措施的嚴(yán)格執(zhí)行，乃是當(dāng)務(wù)之急。



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