每經(jīng)記者  馬超彥  王炯業(yè)

        近段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，各地土地拍賣(mài)價(jià)格屢創(chuàng)新高，地產(chǎn)股出現(xiàn)全面飆升行情，房地產(chǎn)股的春天再次來(lái)臨。有大股東注資的個(gè)股受到市場(chǎng)的熱烈追捧。

        然而，市場(chǎng)上還有一家上市公司，大股東兩年前的注資承諾仍然處于“沉睡狀態(tài)”，不注入的理由竟然是旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目  “成交價(jià)格不斷下降，負(fù)債率高企，銷(xiāo)售緩慢，經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)較大虧損”，這與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)看到的火爆銷(xiāo)售場(chǎng)面大相徑庭。

        這家公司就是香江控股，原計(jì)劃注入的項(xiàng)目是位于天津的錦繡香江水城，是一個(gè)占地超過(guò)3000畝土地的超級(jí)大盤(pán)。

新聞回放

大股東失信于投資者

        2007年7月24日，香江控股（600162，收盤(pán)價(jià)10.46元）曾因香江集團(tuán)資產(chǎn)注入預(yù)期的一紙公文而引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。然而時(shí)隔1年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天也來(lái)臨了，但是香江集團(tuán)的注資卻還遲遲未實(shí)現(xiàn)。

        讓我們回到2007年，7月24日這天，公司公告稱(chēng)，將向香江集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行14334萬(wàn)股，用于購(gòu)買(mǎi)其擁有的5家公司股權(quán)資產(chǎn)，即番禺錦江51%股權(quán)、保定香江90%股權(quán)、成都香江100%股權(quán)、天津華運(yùn)20%股權(quán)和增城香江90%的股權(quán)。

        但是在本次交易后，由于香江集團(tuán)變成香江控股的大股東了，而香江集團(tuán)仍持有天津市森島置業(yè)投資有限公司、天津森島鴻盈置業(yè)投資有限公司、天津森島寶地置業(yè)投資有限公司  （以下簡(jiǎn)稱(chēng)天津森島三公司）50%的股權(quán)以及好天地房產(chǎn)等公司的股權(quán)，這顯然就與與香江控股存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

        為了避免這樣的情況出現(xiàn)，香江集團(tuán)將在重組完成后一年內(nèi)將其持有的天津森島三公司各50%股權(quán)注入公司；好天地房產(chǎn)也將在重組后兩年內(nèi)注入公司。

        若以上承諾逐一兌現(xiàn)，香江控股將最終成為香江集團(tuán)旗下集住宅類(lèi)、商貿(mào)類(lèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。所以承諾一經(jīng)公布，便引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，很多券商研究都指出公司基本面將會(huì)有“質(zhì)”的飛躍，對(duì)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及盈利能力的提高均有不可估量的作用。

        其實(shí)，公司的定向增發(fā)已于2008年3月6日實(shí)施完畢，也就是說(shuō)天津森島三公司應(yīng)該在2009年3月6日之前注入到香江控股里。然而至今，公司注入資產(chǎn)始終沒(méi)有進(jìn)展，似乎已經(jīng)被遺忘了。

        對(duì)于沒(méi)有注入的原因，公司在2008年年底表示，今年上半年成交量嚴(yán)重萎縮和房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降的情況難有實(shí)質(zhì)性改觀。而天津森島三公司合并后的資產(chǎn)負(fù)債達(dá)到90.95％，去年1月~11月是虧損運(yùn)營(yíng)，且銷(xiāo)售緩慢（僅完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的21.39％），如果香江控股當(dāng)時(shí)收購(gòu)上述股權(quán)，將會(huì)使資產(chǎn)負(fù)債率接近80％，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以最后公司還是決定暫時(shí)放棄入主天津森島三公司50%的股權(quán)。

記者調(diào)查

錦繡香江水城就是注資項(xiàng)目

        據(jù)了解，天津森島三公司的主要項(xiàng)目就是天津錦繡香江水城項(xiàng)目。去年公告顯示，錦繡香江水城由天津森島三公司共同承建。天津市森島置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積843畝，總建筑面積約118萬(wàn)平方米。一期項(xiàng)目占地面積9.84萬(wàn)平方米，建筑面積11.95萬(wàn)平方米，可售面積9.61萬(wàn)平方米。二期項(xiàng)目占地76654平方米，可售面積61823.19平方米。

        天津森島鴻盈置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積671畝，總建筑面積96萬(wàn)平方米。一期建設(shè)項(xiàng)目占地面積65449平方米，總建筑面積14.29萬(wàn)平方米，可售面積110448.7平方米。二期項(xiàng)目占地113745萬(wàn)平方米，總建筑面積23.72萬(wàn)平方米。

        天津森島寶地置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積771畝，總建筑面積122萬(wàn)平方米，一期建設(shè)項(xiàng)目占地面積85928平方米，總建筑面積21.28萬(wàn)平方米。

        根據(jù)網(wǎng)上顯示，錦繡香江水是一個(gè)占地超過(guò)3000畝土地的超級(jí)大盤(pán)，定位于世界級(jí)人居水城。

樓盤(pán)銷(xiāo)售人員忙不停

        為了了解更進(jìn)一步的情況，在炎炎烈日之下，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前來(lái)到了位于天津市寶坻區(qū)津薊高速2號(hào)出口（九園站）寶白路的錦繡香江樓盤(pán)，從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，工作人員還是比較忙碌的。

        雖然不是周末，但是在接待前來(lái)看房客戶(hù)的大廳里，售樓服務(wù)人員也“閑不下來(lái)”。他們有的在前臺(tái)不停地接著客戶(hù)的資訊電話(huà)，回答著顧客的各種問(wèn)題，邀請(qǐng)客戶(hù)參加在周末舉行的家庭派對(duì)活動(dòng)；有的在規(guī)劃模型圖為前來(lái)看房的顧客介紹著休閑區(qū)的概貌，有的則在小圓桌前與客戶(hù)詳聊。甚至有一位業(yè)主在一天內(nèi)兩次往返于北京和錦繡香江之間，目的就是為看中的愛(ài)房全額付款。

        走進(jìn)小區(qū)，樓盤(pán)與樓盤(pán)之間仍舊穿梭著建筑工人加班加點(diǎn)的忙碌身影而在已經(jīng)售罄的團(tuán)組房屋外，一輛“津”字的頭汽車(chē)剛剛離開(kāi)，不久之后另一輛車(chē)又開(kāi)來(lái)，他們是驅(qū)車(chē)前來(lái)裝修自己愛(ài)巢的業(yè)主們。

        這便是位于京津潮白河板塊的生態(tài)休閑區(qū)錦繡香江水城的一幕。而據(jù)銷(xiāo)售代表稱(chēng)，“我們都建議客戶(hù)避免在周末的時(shí)候來(lái)咨詢(xún)看房，因?yàn)槊慨?dāng)周末的時(shí)候人特別多，照顧不過(guò)來(lái)”。

        據(jù)相關(guān)資料顯示，錦繡香江水城致力于打造世界級(jí)人居水城。規(guī)劃3000余畝，位于京津潮白河板塊核心腹地休閑人居水城，于2007年1月開(kāi)盤(pán)，首期的竣工時(shí)間為2008年7月。其整體開(kāi)發(fā)周期為6年，占地面積為200萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)300萬(wàn)平方米。

已建成的一期基本銷(xiāo)完

        據(jù)樓盤(pán)的銷(xiāo)售代表介紹，錦繡香江的一期項(xiàng)目已基本售罄，二期項(xiàng)目已全面開(kāi)工，而三期工程也已開(kāi)始動(dòng)工了。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者又到小區(qū)內(nèi)查看了相關(guān)情況，其中一期位置稍顯偏僻的4棟11層的板樓也僅剩下五分之二。

        據(jù)銷(xiāo)售代表稱(chēng)，目前銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)正在力推于7月近中旬開(kāi)盤(pán)的二期項(xiàng)目的第一部分，在這之前認(rèn)購(gòu)的業(yè)主能夠享受到9.5折的優(yōu)惠，這也已經(jīng)吸引了不少的認(rèn)購(gòu)者。

        2008年年底，受金融危機(jī)的影響，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)低迷不振，今年年初樓市開(kāi)始了回暖，在經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”之后，樓市逐步走好。該處銷(xiāo)售代表表示，目前比去年年底時(shí)的銷(xiāo)售情況好多了，從今年3月份至今，銷(xiāo)量逐漸在上升。上述銷(xiāo)售代表還得意洋洋地表示，最近幾個(gè)月，平均每月的銷(xiāo)售量也在近200套的水平。

銷(xiāo)售價(jià)格多次上漲

        無(wú)論是從公開(kāi)的信息還是從現(xiàn)場(chǎng)了解的情況來(lái)看，錦繡香江的銷(xiāo)售價(jià)都在小幅上漲。查看錦繡香江水城網(wǎng)上公布的歷史價(jià)格，在2008年5月時(shí)達(dá)到了歷史的價(jià)格高峰，該月份的均價(jià)是每平方米6500元。自2008年7月至12月，其均價(jià)一直維持在4700元/平方米~4800元/平方米的水平。

        然而好景不長(zhǎng)，樓盤(pán)價(jià)格在今年年初跌入低谷，但隨著3月份銷(xiāo)售回暖，其銷(xiāo)售價(jià)格又逐步回升。今年1月、2月的均價(jià)為每平方米3600元，高層和小高層優(yōu)惠后的均價(jià)是每平方米3600元~3700元。但到3月份，價(jià)格直線(xiàn)上升，均價(jià)上升為每平方米4500元，在一個(gè)月內(nèi)每平方米便上漲了近1000元，恢復(fù)到了2008年下半年的價(jià)格水平。

        在今年5月之后，隨著北方夏季銷(xiāo)售高峰的到來(lái)，錦繡香江水城銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)上升，其銷(xiāo)售均價(jià)小幅上漲了每平方米200元，6月份的均價(jià)是每平方米4700元。而到了本月，其均價(jià)又悄悄地上漲了100元，達(dá)到了4800元。

        現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售人員也表示，本月錦繡香江的報(bào)價(jià)均價(jià)為每平方米4800元，最低價(jià)格為每平方米4500元，如果在每平方米4800元的基礎(chǔ)上進(jìn)行9.5折優(yōu)惠的話(huà)，那么均價(jià)則為每平方米4560元。

        在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢(xún)問(wèn)報(bào)價(jià)時(shí)，于去年5月份交房的一位業(yè)主建議到，“通脹來(lái)了，趕緊買(mǎi)，房?jī)r(jià)肯定還要上漲。”邊上一位客人也表示，“這里的價(jià)格很便宜。”而另一位趕來(lái)裝修新房的的業(yè)主則表示，“房子現(xiàn)在我不賣(mài)，等著它升值呢。”

公司回應(yīng)

目前不考慮注入

        值得注意的是，在去年公告中，公司暫停了注入天津森島三公司的方案，但也提出應(yīng)待條件成熟之時(shí)，公司采取適當(dāng)?shù)姆绞?、在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間收購(gòu)天津森島三公司的股權(quán)，從而最終解決大股東南方香江與香江控股可能存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

        從宏觀的角度情況來(lái)看，金融危機(jī)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)機(jī)。

        從《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)了解到的情況來(lái)看，錦繡香江的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格雙雙出現(xiàn)回暖，且在量?jī)r(jià)齊升的時(shí)候，項(xiàng)目產(chǎn)生的效益正在逐漸體現(xiàn)。

        記者就此事致電了公司董秘辦人士，相關(guān)人士接待了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）。

        NBD：請(qǐng)問(wèn)公司之前承諾的在重組完之后，將在1年內(nèi)注入森島三公司，現(xiàn)在1年過(guò)去了，公司有什么打算？

        董秘辦：我們目前為止沒(méi)有打算。

        NBD：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)也回暖了，據(jù)我們了解的情況來(lái)看，三公司開(kāi)發(fā)的錦繡香江水城目前銷(xiāo)售情況還不錯(cuò)，為什么還沒(méi)有打算呢？

        董秘辦：這個(gè)還是董事會(huì)的決定，我們也不清楚。銷(xiāo)售情況你可以致電那三家公司了解。

        NBD：香江集團(tuán)的承諾也已經(jīng)過(guò)期了1年了，為何遲遲不履行？

        董秘辦：這個(gè)我們不清楚。

        而在去年12月下旬，在一份  “關(guān)于擇機(jī)收購(gòu)天津森島三公司議案的補(bǔ)充說(shuō)明”公告里，香江控股的獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)則表示，建議公司董事會(huì)在此次臨時(shí)股東大會(huì)召開(kāi)后間隔1年，再次公告天津森島三公司的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)情況，提請(qǐng)召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)再次表決是否繼續(xù)擇機(jī)收購(gòu)。

        對(duì)此，上述工作人員則表示，有可能在今年12月后在重新考慮資產(chǎn)注入的事情，可關(guān)注公告。



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