國家統(tǒng)計局日前公布了2009年上半年全國房地產(chǎn)市場運行情況，中金公司認(rèn)為，總的來看，上半年房地產(chǎn)投資已經(jīng)呈現(xiàn)明顯回暖趨勢，在宏觀經(jīng)濟政策“微調(diào)”的格調(diào)下，繼續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)在年底反轉(zhuǎn)，維持對于房地產(chǎn)板塊“向好”的投資評級，但限于目前較高的板塊估值，建議投資者逢低吸納地產(chǎn)股。

上半年房地產(chǎn)投資超預(yù)期

        中金公司認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速超出預(yù)期，行業(yè)反轉(zhuǎn)趨勢更加明顯。上半年累計投資達(dá)1.45萬億元，同比增速9.9%，較1~5月提高3.1個百分點，6月單月完成投資額4340億元，同比增長18%。結(jié)合五六月份地王頻出的情況來看，開發(fā)商在經(jīng)歷前幾個月去庫存化、改善現(xiàn)金流之后，已經(jīng)開始進(jìn)入買地開工的新一輪循環(huán)。雖然六月份單月投資額受半年度統(tǒng)計匯總影響較大，但就目前形勢分析，全年投資增速很有可能超出中金公司原5％~10％的預(yù)期。

        銷售數(shù)據(jù)大幅超出中金公司預(yù)期，六月份單月量價齊升。上半年累計商品房銷售面積達(dá)34109萬平米，同比增長31.7％，增幅較5月份繼續(xù)提升6.2個百分點，單月銷售9465萬平米，較2007年及2008年同期分別增長40%及50%。而從分業(yè)態(tài)類型來看，住宅當(dāng)年累計銷售面積增長33.4％，辦公樓累計銷售面積上漲7.6%，商業(yè)營業(yè)用房累計銷售面積增長16.4%，呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)分化；銷售額方面，商品房銷售額和商品住宅銷售額同比分別增長53.0％和57.1%，銷售均價則繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢，較5月份累計成交均價有所提升。

        新開工面積同比下降10.4%，降幅比1~5月縮小5.8個百分點，而房地產(chǎn)資金來源方面，1~6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長23.6％，較1~5月提升7.5個百分點，其中國內(nèi)貸款同比增長32.6%，增幅較1~5月提升16.8個百分點，個人按揭貸款同比增長63.1%，增幅較1~5月提升23.3個百分點。5月底房地產(chǎn)行業(yè)資本金要求大幅調(diào)低，以及六月份寬松的信貸投放有效地減低了開發(fā)商資金壓力，促進(jìn)了購房需求，從而刺激了開發(fā)商加大投資力度增加新開工。

企業(yè)盈利未來將改善

        土地購置面積同比下降26.5％，降幅較5月份回落2.1個百分點。土地開發(fā)面積同比下降15.2%，降幅較上個月擴大1.9個百分點。中金公司認(rèn)為，隨著資金面逐步寬松，開發(fā)商在購置土地上將會更加積極，土地購置指標(biāo)將會在下半年有所改善。另外，在建面積23.97億平米，同比增長12.7%，增幅提升1個百分點；竣工面積同比增長22.3％，較1～5月回落0.3個百分點，基本符合中金公司的預(yù)期。

        6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，而5月份是下降0.6%；環(huán)比則上漲0.8％，漲幅較5月份擴大0.2個百分點。廣州和深圳分列新建住宅銷售價格及二手房銷售價格全國月度環(huán)比漲幅首位。房屋銷售價格的持續(xù)上揚驗證了中金公司之前對于行業(yè)的判斷，即在成交量持續(xù)維持高位的情況下，在供給增加有限的地區(qū)，特別是一線城市，房價將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲；同時，房價上漲以及新增供應(yīng)進(jìn)入市場的存在滯后將使得開發(fā)商在經(jīng)歷上半年去庫存化后將更加注重于利潤指標(biāo)，未來兩年企業(yè)盈利狀況有望得到改善。  中金公司



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