每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        上半年的土地市場上演了一幕“國進民退”的大戲：保利、綠地、中化方興、遠洋地產(chǎn)等國有房企紛紛在一線城市高價出手儲備土地，相比之下民營房企陣營表現(xiàn)消極，甚至連陣營“盟主”萬科都在多幅熱拍土地旁作壁上觀。

        民營和國有兩大陣營上半年在土地市場上截然不同的表現(xiàn)，不免讓人猜想，獲得了大量土地儲備的大型國有房地產(chǎn)開發(fā)商，能否就此掌握樓市的話語權(quán)？以萬科為首的民營資本，能否絕地反擊？《每日經(jīng)濟新聞》記者對此展開了調(diào)查。

回顧

土地市場上演“國退民進”

        據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)、搜房網(wǎng)等多家機構(gòu)的土地成交統(tǒng)計調(diào)查，僅僅上半年綠地集團在上海的拿地面積（按建筑面積計算）就超過40萬平方米。中原地產(chǎn)中國研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海住宅用地的總供應(yīng)量不過231萬平方米。

        在北京，搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2009年以來，保利、綠地、中化方興、遠洋地產(chǎn)等國有背景的大開發(fā)商是拿地主角，其中保利今年5月份在北京花3.85億元購得的總建筑面積31.5萬平方米的密云地塊，是北京今年以來最大幅住宅用地。

        中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整個上半年北京出讓的住宅用地按建筑面積算約有223萬平方米，而上述保利等4家國有大型開發(fā)商所購入的土地儲備就接近70萬平方米。

        相比之下，以萬科為代表的民營房企在本輪購地潮中表現(xiàn)消極。萬科、富力、合生創(chuàng)展、雅居樂等民營房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，僅僅只有萬科、富力等少數(shù)企業(yè)上半年出手一線城市開發(fā)用地，而且購買的開發(fā)地塊面積相對狹小。整個上半年，萬科只通過協(xié)議收購獲得廣州一幅總建筑面積13.6萬平方米的住宅用地，以及在上海通過招拍掛獲得一幅總建筑面積不超過一萬平方米的配套商品住宅用地。

        某種意義上說，萬科在土地市場上的表現(xiàn)，甚至不如同樣拿地謹(jǐn)慎的富力。后者今年上半年通過收購，在廣州獲得了從化的一處總建筑面積80萬平方米的別墅地塊，又以10.22億元拍得總建筑面積7.25萬平方米的北京廣渠門10號地塊。

        僅從購地項目看，以保利、綠地為代表的國有房地產(chǎn)企業(yè)陣營，顯然已經(jīng)掌握了未來市場的先機。

憂患

失一線城市用地恐失天下

        雖然萬科在接受  《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時一再強調(diào)，在獲取項目時，萬科強調(diào)提升股東回報的原則，重點看土地價格是否合理、項目風(fēng)險是否可控，而不會拘泥于某一區(qū)域、某一城市，但一線城市對萬科的重要性是不容小視的。

        萬科公布的數(shù)據(jù)顯示，1~6月萬科總共銷售金額307.6億元，銷售面積348.8萬平方米。而易居克而瑞的統(tǒng)計數(shù)字顯示，萬科上半年在北京、上海、廣州和深圳4個一線城市的銷售額達到121.63億元，銷售面積達到101.19萬平方米，銷售額占到上半年總業(yè)績的將近一半，這就是一線城市市場的價值所在。

        不僅僅是萬科，上半年銷售排名靠前的地產(chǎn)公司，大部分都是在一線城市獲取上佳表現(xiàn)的企業(yè)。易居克而瑞的統(tǒng)計顯示，銷售額位列前三的保利地產(chǎn)，上半年在一線城市的銷售金額占企業(yè)全部銷售金額的54%。另一家銷售額排名全國前十的地產(chǎn)巨頭——富力地產(chǎn)，在一線城市收獲的銷售金額占全部銷售金額的59%。

        一位業(yè)內(nèi)人士評價，上述銷售數(shù)字說明，一線城市就如同國內(nèi)地產(chǎn)巨頭的“戰(zhàn)略根據(jù)地”，誰失去上述“根據(jù)地”，誰就可能失去“天下”。

        上半年沒有能夠在一線城市大量拿地，讓民營房企守衛(wèi)“根據(jù)地”的任務(wù)變得更加艱巨。方方工作室、中原地產(chǎn)、易居克而瑞等機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，以萬科、金地為代表的民營企業(yè)目前在一線城市的土地儲備已經(jīng)告急。

        中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示，截至今年5月，萬科在四個一線城市的土地儲備總量為549萬平方米，而僅僅今年上半年，萬科就已經(jīng)出售了100萬平方米的項目。據(jù)統(tǒng)計，萬科、金地等十家房地產(chǎn)企業(yè)在上海、北京、廣州、深圳的土地儲備分別是251萬、308萬、659萬、113萬平方米。

        顯然，經(jīng)歷上半年銷售的高舉高打之后，各家房企在一線城市的土地“糧倉”已經(jīng)空虛，極需要新鮮土地補充。

展望

民營房企將向壟斷“說不”

        未來的樓市，會被國有大地產(chǎn)企業(yè)所壟斷嗎？

        中原地產(chǎn)的分析師許萌說，“有這種可能性”。許萌表示，相比民營資本，國有房地產(chǎn)企業(yè)的實力更雄厚，資金也更充足。中海、保利、綠地等實力型國有房企下半年還將繼續(xù)出手土地市場。

        業(yè)內(nèi)分析人士華孫認(rèn)為，由于國內(nèi)的地產(chǎn)市場規(guī)模太大，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)能做到壟斷全國的市場。在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)，市場應(yīng)該還是自由競爭或者壟斷競爭格局。不過，在部分區(qū)域，一些公司可能會抽調(diào)資金，購買超大規(guī)模的開發(fā)地塊或者囤積多幅土地，以形成壟斷地位。

        不過，許萌認(rèn)為這一局面下半年不會出現(xiàn)，民營房企不會甘心就此淡出市場，下半年勢必會在土地市場砸上數(shù)十甚至上百億元資金，與國有房企展開一場爭地戰(zhàn)，一些位置、價格等均有優(yōu)勢的地塊，勢必會遭遇激烈的爭奪。與此同時，民營資本還會通過股權(quán)收購，以及合作經(jīng)營等模式，與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)項目。

        事實上，目前的土地市場出現(xiàn)了對民營房地產(chǎn)企業(yè)下半年拿地的利好。易居中國的分析師薛建雄說，今年上半年拿地的企業(yè)中，相當(dāng)一部分企業(yè)是主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的國有企業(yè)。這些企業(yè)購買土地，多是為了確保所擁有的流動現(xiàn)金不會因為未來可能發(fā)生的通貨膨脹而貶值，上述企業(yè)不太可能在下半年持續(xù)拿地，這將為民營房地產(chǎn)企業(yè)下半年拿地掃除一個“障礙”。

        與此同時，經(jīng)過今年上半年的熱銷和大量“去庫存”，民營房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)掌握了大量的現(xiàn)金。事實上，繼世茂、富力、綠城等之后，恒大和龍湖等民營房地產(chǎn)公司也都提前完成了銷售額百億元的目標(biāo)，目前已經(jīng)在向第二個百億元沖刺。另一方面，這些公司中的一部分將通過在香港或內(nèi)地IPO，繼續(xù)擴大所擁有的現(xiàn)金規(guī)模，為下半年大量擴充土地儲備打下基礎(chǔ)。

        事實上，綠城、奧園、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)或正在出手一線城市的開發(fā)用地?？梢灶A(yù)計，下半年一線城市的開發(fā)用地，將不再只是國企一家的天下。



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