每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        國內(nèi)樓市新房成交量連續(xù)上升的紅火勢頭，在今年7月份戛然而止。已經(jīng)公布的北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市7月新建住宅成交量，均出現(xiàn)環(huán)比下降。

        由于價(jià)格漲得太高，原先的市場需求主力也在分化。投資需求已經(jīng)徹底釋放，剛性需求則暫時(shí)重歸觀望。在持續(xù)回暖5個(gè)月之后，樓市即將迎來新一輪的成交拐點(diǎn)。

        不過，目前開發(fā)商已是現(xiàn)金滿滿，足以應(yīng)對市場成交的低迷。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，量跌價(jià)升的態(tài)勢將會(huì)在下半年繼續(xù)延續(xù)，購房者要期盼開發(fā)商再度降價(jià)，可能要等到明年。

重演成交量萎縮歷史

        昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多家研究機(jī)構(gòu)處獲悉，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，7月，北京市共成交期房商品住宅12840套，成交面積148.1萬平方米，環(huán)比分別下降10.5%和5.7%。除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，實(shí)際成交期房商品住房10998套，成交面積133.7萬平方米。相比之下，現(xiàn)房商品住宅成交4216套，成交面積為57.8萬平方米，環(huán)比6月分別上漲43.8%和34.6%，漲幅十分明顯。

        與北京的情況相同，來自佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，上海7月全市商品住宅成交面積為194萬平方米，相比上月減少了5.37%；成交量從2009年開始持續(xù)了6個(gè)月的上漲后，首次出現(xiàn)下跌。7月上海商品住宅成交均價(jià)達(dá)到15770元/平方米，環(huán)比上漲了1.58%，為3月以來連續(xù)第5個(gè)月上漲。

        深圳市國土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，深圳市新建商品住宅銷售面積為54.83萬平方米，環(huán)比6月份下降17.4%。據(jù)監(jiān)測陽光家緣（廣州國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站）顯示，7月廣州網(wǎng)上簽約售樓數(shù)共計(jì)6653套，比6月網(wǎng)上簽約10502套大幅下降36.6%。

        四大一線城市7月成交量的下滑，立即令業(yè)內(nèi)人士聯(lián)想起去年7月以后，在上海、杭州等地樓市出現(xiàn)的“拐點(diǎn)”。當(dāng)時(shí)的上海樓市也是在經(jīng)歷連續(xù)3月的市場回暖之后，在當(dāng)年的月份出現(xiàn)了成交大幅下跌的情況。

        按照易居中國當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年7月上海全市商品住宅成交環(huán)比大幅下跌30%。此后連續(xù)數(shù)月，上海樓市的成交量始終低迷，直接導(dǎo)致當(dāng)時(shí)市場在售樓盤的大面積降價(jià)銷售。直到當(dāng)年11月，國家出臺鼓勵(lì)自住購房的政策，上海樓市的成交量才由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場也才步入回暖期。

供應(yīng)“吃緊”開發(fā)商降價(jià)“難”

        事實(shí)上，7月份一線城市商品住宅的成交量下跌，早在業(yè)內(nèi)專家的意料之中。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民在7月中旬預(yù)言，下半年銀行信貸的規(guī)模將收縮，勢必會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的實(shí)際購買力；開發(fā)商大幅提價(jià)也勢必會(huì)影響需求，成交量從7月份開始下滑在所難免。

        佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟也認(rèn)為，上海樓市7月均價(jià)創(chuàng)出一年來的新高后，成交面積卻出現(xiàn)了2009年以來的首次下跌，可見目前的房價(jià)已超過了購房者的承受能力，并且新增供應(yīng)的相對不足，從而導(dǎo)致開發(fā)商捂盤惜售，也是促使成交量減少的一個(gè)原因。

        對于廣州7月份樓市成交的下滑，廣州市國土資源和房屋管理局公告顯示，7月份因更新升級新網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，造成樓市成交數(shù)據(jù)有些差錯(cuò)。而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除去客觀因素影響外，還與7月是傳統(tǒng)的簽約淡季有關(guān)，開發(fā)商為了9月、10月的黃金月銷售做準(zhǔn)備不會(huì)刻意在這個(gè)時(shí)候推盤，因此，大規(guī)模的推盤情況較少。

        不過，中原地產(chǎn)中國研究院分析師許萌認(rèn)為，即便本輪的成交量拐點(diǎn)出現(xiàn)，開發(fā)商也不會(huì)急于降價(jià)。原因在于市場供應(yīng)的青黃不接，使開發(fā)商暫時(shí)沒有降價(jià)壓力。她表示，無論是庫存告急的上海，還是成交相對穩(wěn)定的北京，以及調(diào)整周期相對較早的廣州和深圳，目前都面臨了新增供應(yīng)不及時(shí)的“房荒”。至少在今年，新增供應(yīng)不足的局面將難以被改變。在此局面下，開發(fā)商沒有降價(jià)競爭的動(dòng)力。

        事實(shí)上，那些判斷市場將出現(xiàn)供應(yīng)不足的開發(fā)商，不但暫時(shí)不會(huì)降價(jià)以提高成交量，反而可能通過漲價(jià)“捂盤”，以確保下半年仍有房可賣。

        易居中國的數(shù)據(jù)顯示，上海第二季度成交均價(jià)較第一季度上漲10%以上的住宅、別墅和酒店公寓樓盤，接近60個(gè)。不少樓盤目前在售的一批房源的網(wǎng)上參考價(jià)格較前一批上調(diào)20％～30%，其中不乏大牌的開發(fā)商。而北京、廣州的不少項(xiàng)目，開發(fā)商也大幅提高了房屋售價(jià)。

        “要到明年，新一批購置的土地逐漸上市，供應(yīng)上去了，可能會(huì)有價(jià)格戰(zhàn)。”許萌說。

        （每經(jīng)記者張敏、李麗  實(shí)習(xí)記者朱玲對本文亦有貢獻(xiàn)）



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