每經(jīng)記者  張敏  楊羚強(qiáng)  發(fā)自北京、上海

        經(jīng)過上一輪市場調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)似乎進(jìn)入了“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的寡頭時(shí)代。

        昨日上午，經(jīng)過20多輪的激烈競爭，保利地產(chǎn)終于以19.9億元的價(jià)格，從同為央企的中海地產(chǎn)手上，搶得蘇州今年最貴土地  （上述地塊起拍價(jià)95544萬元）。上述蘇州地塊已是保利在一個(gè)多月的時(shí)間里制造的第三個(gè)“地王”。

        同日，搜房網(wǎng)發(fā)布的《2009上半年中國房企土地儲(chǔ)備排行榜》顯示，截至今年6月底，包括恒大、世貿(mào)、保利、富力、萬科等在內(nèi)的10家房企土地儲(chǔ)備總量超過3億平方米，幾乎相當(dāng)于全國全年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的一半。截至今年6月底，榜單前10強(qiáng)企業(yè)儲(chǔ)地規(guī)模均在2000萬平方米以上。其中，恒大地產(chǎn)握有5000萬平方米的土地，成為全國最大的“地主”。

        業(yè)內(nèi)人士表示，儲(chǔ)地成了部分上市房企的另類“盈利”模式，未來的土地市場很可能會(huì)變成  “大企業(yè)的游戲”。

開發(fā)商買地不如賣房多

        搜房網(wǎng)儲(chǔ)地榜前10房企中，除恒大和綠地外，其余均為上市房企。前10位房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模均在2000萬平方米以上，總量超過3億平方米，而據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，全國每年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模僅為6億～7億平方米。

        上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭向記者表示，上述數(shù)據(jù)與前幾年基本持平。他稱，大型房企的開發(fā)和融資規(guī)模決定了其土地儲(chǔ)備也必須保持在一定規(guī)模。

        陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖則表示，在房地產(chǎn)市場和資本市場同步回暖的態(tài)勢下，土地市場的門檻正在被推高，資金雄厚、品牌價(jià)值高、開發(fā)能力強(qiáng)的企業(yè)更容易進(jìn)入市場，未來的土地市場很可能成為  “大企業(yè)的游戲”。

        值得注意的是，榜單中房企的大部分土地儲(chǔ)備都來自去年及以前，今年的新增土地十分有限。其中，恒大地產(chǎn)在上半年實(shí)現(xiàn)127億元銷售額的情況下，新增土地儲(chǔ)備僅0.36萬平方米；雅居樂則是“零儲(chǔ)備”。

        相比之下，上半年萬科的儲(chǔ)地規(guī)模達(dá)到414.6萬平方米，位居各房企之首，保利、綠地和碧桂園的新增土地也在100萬平方米以上。

        新增土地儲(chǔ)備面積跟不上公司的開發(fā)、銷售進(jìn)度與土地價(jià)格不斷上漲有關(guān)。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民說，由于土地價(jià)格，尤其是城市核心地塊的土地面積不斷上漲，開發(fā)商現(xiàn)有銷售收入的土地購買力正在不斷下降，導(dǎo)致他們購買的土地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于已銷售的面積。

另類“盈利”模式初現(xiàn)

        對于上市房企來說，土地儲(chǔ)備還有另外一個(gè)目的——融資。

        范小沖向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在房地產(chǎn)市場回暖的同時(shí)，股市也正在轉(zhuǎn)向牛市。因此，上市房企儲(chǔ)地，除了項(xiàng)目開發(fā)的考慮，還有融資的目的。

        范小沖表示，從整個(gè)集團(tuán)的層面考量，高價(jià)拿地在資本市場帶來的增值要遠(yuǎn)高于其項(xiàng)目開發(fā)的收益，甚至可以彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)中的損失，這也是2007年房企瘋狂搶地，并導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)的主要原因。

        對此，一位不愿透露姓名的分析師介紹，目前飛漲的地價(jià)和不斷新生的“地王”，早已成為資本市場最吸引眼球的一大題材。地價(jià)上漲之時(shí)，也意味著擁有大量土地儲(chǔ)備的開發(fā)商的資產(chǎn)，將隨著地價(jià)的上漲而升值，因此推動(dòng)其股價(jià)的進(jìn)一步上漲。開發(fā)商可以乘此機(jī)會(huì)IPO或者增發(fā)再融資，借投資者對地價(jià)漲高的預(yù)期“狠賺”一筆。

        蔡為民認(rèn)為，上述說法正是目前一些開發(fā)商所采取的  “盈利”模式，因?yàn)橄∪辟Y源，將土地作為資本市場的賺錢籌碼，而后又借此融資，并在土地市場上繼續(xù)購買土地。在囤地若干年后，再通過開發(fā)或者轉(zhuǎn)讓的模式，套取差價(jià)利潤。雖然，有少數(shù)開發(fā)商因?yàn)閮赡晡撮_發(fā)而被政府部門收回土地，但多數(shù)開發(fā)商卻逃脫了政府部門的責(zé)罰。

        在蔡為民看來，以上述模式盈利的開發(fā)商，已不是傳統(tǒng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營者，而是資本運(yùn)作商。上述模式勢必將推動(dòng)房價(jià)的進(jìn)一步上漲，讓其他開發(fā)地產(chǎn)的公司模仿，導(dǎo)致囤地現(xiàn)象大量出現(xiàn)。

新一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”到來

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644萬平方米，同比下降26.5%；完成土地開發(fā)面積11010萬平方米，同比下降15.2%。

        楊紅旭表示，與往年相比，上半年的土地市場仍然較為低迷，主要在于地方政府推地不夠積極。

        范小沖表示，經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，房地產(chǎn)企業(yè)變得十分謹(jǐn)慎，不再像以往那樣貿(mào)然出手，這使得土地成交并不旺盛。但范小沖同時(shí)認(rèn)為，新一輪儲(chǔ)地運(yùn)動(dòng)已經(jīng)到來。去年由于資金緊張，房企的土地購置一度陷入停頓，土地市場也頻繁出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。從房地產(chǎn)開發(fā)周期來看，隨著資金流的改善，目前正是加強(qiáng)“原料”儲(chǔ)備的好時(shí)機(jī)。

        二季度以來土地市場的回暖，有可能在下半年繼續(xù)。范小沖向記者表示，除了房地產(chǎn)開發(fā)的需要，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大勢和對通貨膨脹的預(yù)期也將促使房企在下半年繼續(xù)拿地。

        楊紅旭認(rèn)為，土地市場滯后于房地產(chǎn)市場，同時(shí)，在政府繼續(xù)大力推地的情況下，下半年的土地市場表現(xiàn)必然會(huì)超過上半年。



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