每經(jīng)記者  楊羚強   發(fā)自上海

　　經(jīng)歷了上半年的樓市火暴，但萬科最新公布的2009年上半年報卻顯示，萬科在2008年計提的13個作“存貨跌價準備”項目中，有10個項目在2009年上半年依然維持2008年年末的評估結果，因此今年上半年萬科依然有9.61億元的跌價準備。和萬科的情況一樣，保利也有1.98億的存貨跌價準備。
　　緣何樓市回暖，一些地區(qū)的房價甚至回升到2007年同期的水平，但是開發(fā)商依然要在帳面上保留存貨跌價準備？克而瑞（中國）昨日發(fā)布的一份報告，似乎能說明其中的原因。根據(jù)克而瑞的上述報告，2007年拍賣的地王，目前仍有一半以上未能解套。開發(fā)商不得不延遲開發(fā)時間，甚至虧錢賣房。
僅1/4地王項目在售
　　根據(jù)上述報告，2005年至今，全國典型城市成交的50幅地王地塊中，僅有四分之一地塊上市，有高達五成以上的地王項目還未開工，不到兩成的地王項目處于在建中，個別地王地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。在未動工的地王地塊中，去除部分09年上半年成交的地王地塊，其余未動工地王地塊絕大多數(shù)集中在2007年。
　　克而瑞對歷年地王成交樓板價和周邊物業(yè)成交均價進行比照發(fā)現(xiàn)，約有三成地王地價房價比在70%以上；約三成地王地價房價比在在50-70%之間；僅有44%的地王地價房價比在50%以下。
　　報告認為，當?shù)貎r超過目前房價的70%以上，項目已經(jīng)沒有盈利而言，推遲上市時間也是不得已而為之。以北辰實業(yè)07年92億元拿下的長沙開福區(qū)新河三角洲地塊為例，08年底在舉行奠基典禮以后，但時至今日依然沒有明顯的動工跡象，該地塊的樓面地價高達3083元/平方米，而當前附近的商品房成交價格在5000元/平方米左右，上市銷售因此一拖再拖。
　　而那些堅持如期上市銷售的地王項目中，有一部分項目可能不僅沒有盈利，而且還會虧本，。如重慶嘉江房地產(chǎn)有限公司以總價75億元拿下了重慶彈子石組團地塊，土地成交樓板價高達3260元/平方米，項目上市后平均成交均價僅為4361元/平方米。土地成本再加上項目的建安成本、管理費用等其他稅費，該項目不僅沒有盈利空間，反而會虧本。
　　除此外，也有開發(fā)商選擇退地。比如，07年8月份以44億元的高價拿下上海黃浦區(qū)南京東路163街坊地塊后，由于后期無力開發(fā)申請在2008年8月份將該地塊退回；。
上市“地王”大半賺錢
　　報告指出，雖然由于地價高昂，開發(fā)商面臨極大的開發(fā)成本，但仍有部分高價地王取得了較高的盈利，不過這些項目的地價在整個房價中所占的比例不到50%。在已上市的地王地塊中，2008年開盤的項目中當前有42%項目推案去化率已經(jīng)在70%以上，如北京唐寧one項目，通過打造高端產(chǎn)品，引進教育品牌等營銷方式，使得項目在開盤后就取得熱銷，該項目在08年6月份上市銷售，當前項目推案累計去化率已高達83%；2009年開盤的項目大多是集中于4月份之后開盤，當前去化狀況也非常良好，去化率大多集中在16%-20%之間。而最近表現(xiàn)突出的的則是由星河灣2006年拍下的浦東花木新民地塊，項目開盤上市后首月的去化率就高達51%。