每經(jīng)記者  朱玲  張敏  楊羚強  翟敏

        8月，上海、北京、深圳、廣州四大城市均出現(xiàn)房價上漲、成交量下跌的局面。9月、10月是傳統(tǒng)的樓市旺季，今年的“金九銀十”是否值得期待？

        在經(jīng)歷過一波小陽春的沖動后，更多的購房者選擇持幣觀望。

        分析師認為，供給、房價、信貸都會成為左右樓市“錢程”的因素，今年的“金九銀十”更加充滿懸念。

深圳

價漲多由豪宅“托”普通購房需求萎縮

每經(jīng)記者  翟敏

        8月，深圳市新房共成交38.6萬平方米（4114套），成交均價18830元/平方米。相比7月份5501套/54.8萬平方米和15875元/平方米的均價來看，量跌價漲的趨勢越發(fā)明顯。一升一跌的背后，是深圳豪宅項目的火爆。在接下來的半年時間內(nèi)，還將相繼有多個豪宅項目跑步入市。專家表示，深圳樓市“金九銀十”值得期待。

豪宅“托”高8月房價

        據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，8月深圳新房成交量下降三成，成交均價為18830元/平方米，環(huán)比上漲18.6%。

        據(jù)分析，量跌價升主要是因為豪宅項目備受追捧。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測，深圳市8月份成交量最大的前10名樓盤共成交約19萬平方米（2132套），約占全市總成交量的一半。其中，成交量前5名有四席都被豪宅項目占據(jù)。

        據(jù)悉，位于觀瀾的“招商瀾園”憑其強大的價格優(yōu)勢，8月份熱賣38438.47平方米（506套）登上深圳樓盤成交龍虎榜冠軍寶座。華僑城旗下的兩大豪宅項目分別取得亞軍和季軍排名。

        豪宅市場的火爆在記者現(xiàn)場調(diào)研后也得到印證。華僑城豪宅項目波托菲諾純水岸七期，7月份預售至今，銷售率達到82%；5月份取得預售證的另一豪宅項目浪琴半島銷售率則達到98%。

        實際上，早在幾個月前開始，深圳新房市場的高端物業(yè)便有良好的表現(xiàn)，交易活躍。7月份，由于豪宅項目的推動，全市成交均價環(huán)比繼續(xù)上揚6.5％，達15875元/平方米。

        2009年，深圳多數(shù)豪宅片區(qū)都有新盤銷售。其中，絕大多數(shù)在500萬元/套以上，總價在數(shù)千萬以上的豪宅也不少。業(yè)內(nèi)人士認為，深圳豪宅從關(guān)外到關(guān)內(nèi)，從老豪宅區(qū)到新豪宅區(qū)，同時發(fā)力，成為市場絕對的看點，更有人表示“今年為深圳豪宅年，8月為豪宅月。”

后期成交量有望放大

        隨著8月份成交量的再次下跌，深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)多月成交量低迷，這從一定程度上也減緩了供應(yīng)量的萎縮。據(jù)悉，新增供應(yīng)萎縮的情況在下半年將得到明顯緩解。據(jù)統(tǒng)計，下半年推出的住宅項目可達87個，新增供應(yīng)有望超過350萬平方米，比上半年增加64%。超過20個項目可能在2009年底入市，供應(yīng)住宅可達80萬平方米。

        中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，上半年以來價格的持續(xù)上漲，提高了普通購房者的購房門檻，也吸引了大量投資客的介入，從而導致普通購房需求萎縮，具有較大投資價值的豪宅受到追捧。

        對于日漸高漲的均價，他提醒，要認清房地產(chǎn)成交結(jié)構(gòu)的變化，實際上是豪宅項目成交的增多帶來均價的提升，不能簡單意義上理解為深圳房價水平的上漲。

        對于業(yè)內(nèi)普遍的說法“金九銀十”，宋丁稱“值得期待”。他分析，深圳房地產(chǎn)成交量連續(xù)三個月下滑，這必將導致開發(fā)商恐慌性的降價銷售，將刺激成交量的放大；另外，宏觀經(jīng)濟總體向好，通脹預期也可能會將投資者轉(zhuǎn)向到房地產(chǎn)上來。他預計，下半年供給和需求都會回升，房價將處于輕微震蕩時期。

上海

9月新增供應(yīng)恐難撼高房價

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        延續(xù)7月份的銷售頹勢，8月份上海新房市場成交量繼續(xù)下滑。佑威·樓市通的成交數(shù)據(jù)顯示，8月份上海新建商品住宅成交166萬平方米，同比下滑14.43%，是3月份市場回暖以來的最低位。

        在上海樓市的領(lǐng)跌作用下，華東地區(qū)的其他五城8月份的成交量也較7月份大幅下跌。

        成交量大幅度下跌，讓業(yè)內(nèi)對今年九、十月份的市場更加不  “樂觀”。易居中國分析師薛建雄說，上海樓市很可能走出一根成交量的“陰線”，今年的“金九銀十”，將會十分危險。

高端豪宅逆市熱銷

        事實上，如果不是因為中高端住宅市場突然發(fā)力，上海8月的樓市成交量跌幅要比現(xiàn)在大得多。

        上海臺慶房產(chǎn)研展部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份總價1000萬元以上住宅成交484套，環(huán)比上月增長126.2%；總價300萬～500萬元的住宅，8月成交362套，環(huán)比上月增長10.4%。而其他各成交價格段中，除800萬～1000萬元的住宅成交量和上月持平。其他價格段的住宅成交量均較7月份呈不同幅度下降。其中200萬以下總價住宅成交量下降25.1%。

        統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在今年4～8月，4萬元以上一手豪宅累計成交1403套，超過2007年（612套）、2008年（752套）的總和。

        佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟預測，在即將到來的九、十月份，外環(huán)以內(nèi)的住宅新增供應(yīng)量將開始下滑，市場的供應(yīng)將主要依靠外環(huán)外的市場。但外環(huán)外的新房銷售速度，遠遠比不上外環(huán)內(nèi)。

        與此同時，上海新房市場的供需格局，也已發(fā)生較大變化。8月最后一周上海全市商品住宅新增供應(yīng)面積為44.66萬平方米，成交面積卻只有37.74萬平方米。自3月份樓市回暖以來，商品房周供應(yīng)面積小于新增面積的情況已經(jīng)被終結(jié)。

成交下跌禍起供應(yīng)減少？

        此前，克而瑞中國分析，9、10月份，華東、華北和華南都將會有集中放量供應(yīng)，僅華東一帶就會有近700萬平方米的供應(yīng)量。

        薛建雄認為，據(jù)其觀察，上海9月份的新增供應(yīng)可能只有150萬平方米。

        “雖然上海目前有500多萬平方米的庫存未被消化。但事實上，這500萬平方米中有不少是很難消化的‘剩房’。”薛建雄說。

        不過，方方房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的總咨詢師胡宗亙認為，價格和供應(yīng)將是影響今年9、10月份樓市的兩個關(guān)鍵因素。胡宗亙認為，目前的價格還算合理，但是如果繼續(xù)上升，成交量將可能因此進一步下跌。

        相比價格和供給不足，銀行信貸政策收縮反倒被認為對樓市  “金九銀十”的影響不大。剛剛舉辦了“信貸對下半年樓市影響”專題研究討論會的中房指數(shù)研究院副院長陳晟說，雖然貸款收縮的風聲已經(jīng)傳出，但實際上對樓市成交產(chǎn)生的影響并不大。尤其是二套房貸的政策，對于普通消費者的自住購買影響不大。信貸政策是否真的會影響后續(xù)樓市，還要看八九月份的新增貸款供應(yīng)情況。

北京

現(xiàn)房網(wǎng)簽降45.73%二手房均價破1.4萬元

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        從8月起，北京樓市將可能全面進入價漲量跌階段。

        據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，8月北京市住宅網(wǎng)簽總量為46872套，環(huán)比7月49464套的總成交量，下降5.2%。自今年3月以來，成交量首次出現(xiàn)下滑。其中，期房、現(xiàn)房、二手房的成交均出現(xiàn)下挫。

新房：期房可售套數(shù)增3184套

        來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，8月北京期房住宅簽約總量為12117套，環(huán)比下降5.63%，同比大漲204.52%；同期，現(xiàn)房簽約僅2288套，環(huán)比大降45.73%。

        受此影響，市場庫存出現(xiàn)今年的首次增長。來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計顯示，截至8月31日，北京市期房可售住宅套數(shù)為72377套，比7月末增加3184套。

        價格仍在不斷爬升。來自亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京開盤項目共達81個，創(chuàng)今年新高；開盤均價達16165元/平方米，環(huán)比上漲10.7%。

二手房：均價突破14000元

盡管8月份京城的二手房成交量呈下滑趨勢，但該月北京二手房市場的整體交易價格再創(chuàng)新高，由此也形成自2月份以來連續(xù)6個月的單邊上漲。

        據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年8月份，京城二手房市場呈現(xiàn)出價漲量跌的交易格局。其中，該月的二手房住宅網(wǎng)簽總量為23799套，較上月回落4.48%。

        房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)我愛我家的細分數(shù)據(jù)顯示，8月北京市二手商品房市場占有率為64.22%，與前月相比擴大1.73%；同時，城八區(qū)在二手房整體交易比重中占據(jù)85.84%的份額，環(huán)比增加1.71%。

        我愛我家相關(guān)統(tǒng)計還顯示：8月份北京二手房的成交均價為14204元/平方米，環(huán)比大漲6.46%，創(chuàng)今年新高，并形成連續(xù)6個月  的  單  邊  上漲。其中，城八區(qū)的交易均價高達15248元/平方米。

        房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)中大恒基市場部經(jīng)理張大偉認為，肉蛋的價格上漲，使人們的通貨膨脹預期明顯加強，在“保值觀念”的支撐下，9月的二手房成交量仍有可能再次回升。

土地：成交面積環(huán)比減少

        來自北京市土地儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京共成交土地25宗，成交土地面積211.9公頃，環(huán)比減少5.9%；規(guī)劃建筑面積215.2萬平方米，環(huán)比減少18%。

        其中，住宅及含住宅項目用地成交8宗，面積為116.1公頃，規(guī)劃建筑面積為130.7萬平方米，環(huán)比7月，成交土地面積增加了27.6%，規(guī)劃建筑面積環(huán)比減少了10.6%。亞豪機構(gòu)的分析認為，由于成交地塊位置較遠，容積率指標設(shè)定偏低，因此規(guī)劃建筑面積出現(xiàn)下降。

（每經(jīng)記者吳文坤對本文亦有貢獻）

廣州

樓市成交持續(xù)下跌  房博會助跑“黃金月”

每經(jīng)實習記者  朱玲  發(fā)自廣州

        近日來，各家開發(fā)商紛紛推新盤、新組團搶跑“金九銀十”，但廣州市8月一手住宅成交量依舊持續(xù)下跌。據(jù)陽光家緣（廣州市國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站）數(shù)據(jù)顯示，今年8月，廣州十區(qū)二市一手住宅網(wǎng)上簽約共計6088套，比7月少了500余套。

        據(jù)悉，為了促進房地產(chǎn)銷售，廣州市國土資源和房屋管理局將在9月中旬舉辦房博會，助跑黃金月。

價升導致觀望氣氛濃

        據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站顯示，8月一手房網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為6088套，成交面積約為66.3萬平方米。不論是從成交套數(shù)還是成交面積上看，8月都較7月繼續(xù)萎縮。

        “因價格攀高，現(xiàn)在購房者都想在此后的‘金九銀十’出手，目前市場上觀望氣氛濃厚。”廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示。

        不斷攀高的樓價已難以支撐高成交量。7月一手住宅均價破萬元大關(guān)，達到每平方米10008元，網(wǎng)簽數(shù)量較6月下降近四成，8月更是持續(xù)下跌。

        有業(yè)內(nèi)人士認為，盡管成交量不斷下降，但是下降幅度有所放緩，從其價格上來說，房價已破萬元大關(guān)，抑制了部分自主、改善型的購房者入市，上漲空間不大。

金九銀十大熱或難現(xiàn)

        據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”期間廣州市場上供貨量大約在4萬～4.5萬套，可以滿足市場需求；但廣州市中心區(qū)域供貨量為2萬多套，相對偏少。

        根據(jù)往年情況，開發(fā)商都會在黃金月期間加大宣傳，降價促銷，使得“金九銀十”銷售火爆。黃韜認為，現(xiàn)在剛性需求型的購房者最看重就是價格，如果今年黃金月期間，有價格促銷或許會大熱，但從目前情勢看，開發(fā)商不會大規(guī)模降價促銷。

        近期多家上市房企發(fā)布的中報均稱，上半年受惠于政策扶持，銷售好轉(zhuǎn)，資金快速回籠，半年報的業(yè)績都大幅上漲。而據(jù)記者調(diào)查，近期廣州市各大銀行已經(jīng)嚴格執(zhí)行二套房貸政策，即首付四成、利率上浮1.1倍的政策。

        滿堂紅企業(yè)發(fā)展部首席研究員龍斌表示，隨著通脹預期，供求關(guān)系將會調(diào)整。而政策性的調(diào)整將會對樓市影響起決定性的因素，過快上漲的房價讓投資型買家趨于謹慎。

        據(jù)悉，廣州市國土資源和房屋管理局將在9月中旬舉辦房博會，不僅力邀30余家大大小小的開發(fā)商參與，更是占用了歷來最大面積的展區(qū)，達1.5萬平方米，助跑黃金月。

        黃韜認為，隨著供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，今年金九銀十的大熱程度還有待觀察。



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