每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        8月份最后一天，上海、北京、深圳、廣州等一線(xiàn)城市的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在統(tǒng)計(jì)樓市成交量時(shí)發(fā)現(xiàn)，繼7月后，8月樓市的成交量再次下滑，這給9月份的市場(chǎng)投下了陰影。

        一直以來(lái)，素有“金九銀十”之稱(chēng)的九十月份一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售旺季，但受金融危機(jī)影響，“金九銀十”在去年首度告別國(guó)內(nèi)樓市，當(dāng)年九十月份的成交量更落入全年低谷。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，由于成交量下滑趨勢(shì)明顯，今年的“金九銀十”也將不復(fù)存在。房產(chǎn)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季不再，是否意味著已經(jīng)持續(xù)回暖大半年的樓市又將迎來(lái)拐點(diǎn)？

“成交量下跌屬正常”

        “下來(lái)了是正常的，不下來(lái)才不正常。這么高的量和價(jià)格（市場(chǎng)）是不能接受的。”克而瑞（中國(guó)）研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，七八月份上海、北京、廣州、深圳等地樓市成交量連續(xù)下滑是一個(gè)正常現(xiàn)象。

        據(jù)他測(cè)算，上海樓市月成交量維持在100萬(wàn)平方米左右，整個(gè)行業(yè)便能生存；成交量達(dá)到120萬(wàn)~150萬(wàn)平方米，全行業(yè)的日子就已經(jīng)不錯(cuò)了。但今年七八月份，上海月均新房成交量達(dá)到170多萬(wàn)平方米，四五月份的成交量更達(dá)到200多萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超過(guò)2007年120萬(wàn)平方米的月成交量。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這樣的成交量顯然難以長(zhǎng)久維持。

        陳嘯天的觀點(diǎn)代表了部分開(kāi)發(fā)商的看法。

        “現(xiàn)在的成交量不算低，只是五六月份的成交量沖得太高了。”龍湖地產(chǎn)上海公司營(yíng)銷(xiāo)副總高晚清說(shuō)，成交量下降是沖高回落的自然現(xiàn)象，并不是所謂的市場(chǎng)拐點(diǎn)的反映。他認(rèn)為，剛性需求仍在源源不斷地釋放，房地產(chǎn)后市依然樂(lè)觀。

        富力地產(chǎn)上海公司銷(xiāo)售策劃部副經(jīng)理賈緋則認(rèn)為，今年的銷(xiāo)售旺季已經(jīng)提前來(lái)到，很多公司在五六月份時(shí)就已經(jīng)完成了全年大部分的銷(xiāo)售任務(wù)。以富力地產(chǎn)為例，今年上半年的銷(xiāo)售額已超過(guò)去年同期的50%。在這樣的情況下，即使開(kāi)發(fā)商未來(lái)的成交量較上半年有所減少，全年的銷(xiāo)售額也注定會(huì)創(chuàng)新高。

量跌價(jià)格難跌

        由于九十月份成交量下跌已經(jīng)符合開(kāi)發(fā)商心理預(yù)期，在陳嘯天看來(lái)，九十月份的成交價(jià)并不會(huì)降低。

        “沒(méi)有外部很強(qiáng)的因素推動(dòng)，指望價(jià)格主動(dòng)下來(lái)是不現(xiàn)實(shí)的。”陳嘯天表示，年初開(kāi)發(fā)商因資金“斷鏈”而形成的資金壓力，目前已經(jīng)不存在了。在這樣的情況下，大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì)選擇降價(jià)。

        但陳嘯天同時(shí)認(rèn)為，有三種可能會(huì)讓開(kāi)發(fā)商心甘情愿地降價(jià)。一是開(kāi)發(fā)商為了上市，通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模，并利用銷(xiāo)售規(guī)模的高擴(kuò)張放大公司股票價(jià)格；二是開(kāi)發(fā)大盤(pán)的企業(yè)，為了后續(xù)持續(xù)拉高房?jī)r(jià)，在一開(kāi)始選擇以低價(jià)或者平價(jià)銷(xiāo)售；三是企業(yè)為了搶地，不得不降價(jià)以套現(xiàn)更多資金。

        除了上述三種可能外，如果政府全面收縮銀根，使全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商資金普遍偏緊，也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。不過(guò)，賈緋認(rèn)為銀行全面收緊信貸規(guī)模的可能性不大。至少今年，宏觀政策面不會(huì)打壓房地產(chǎn)。此前政府出臺(tái)的一些政策，并不是要打擊購(gòu)買(mǎi)需求，而是為了增加供應(yīng)量。

        事實(shí)上，陳嘯天所說(shuō)的第一種降價(jià)可能，也被認(rèn)為可能性不大。高晚清表示，“如果要提高股價(jià)，最有效的辦法應(yīng)該是提高售價(jià)。只有售價(jià)提高了，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)才會(huì)提高，股市才會(huì)給出一個(gè)比較高的定價(jià)。”

高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品將熱銷(xiāo)

        此前的豪宅熱銷(xiāo)，給行業(yè)人士一個(gè)誤解：九十月份也將是一個(gè)豪宅熱賣(mài)的市場(chǎng)。

        對(duì)此，陳嘯天的觀點(diǎn)是，此前豪宅熱銷(xiāo)，最主要的原因是豪宅供應(yīng)量的集中釋放。雖然九十月份依然會(huì)有大量豪宅公開(kāi)上市，但由于需求量沒(méi)有增加，所以樓市成交的主力未必會(huì)是豪宅。

        據(jù)陳嘯天分析，目前豪宅的購(gòu)買(mǎi)主力是江浙一帶的實(shí)業(yè)家和基金經(jīng)理。他表示，由于經(jīng)濟(jì)走好，很多江浙生產(chǎn)型企業(yè)在九十月份可能將資金重新投資到生產(chǎn)，用于擴(kuò)建廠房和采購(gòu)原材料，購(gòu)買(mǎi)豪宅的部分資金可能被抽走。而經(jīng)歷了七八月份股市下挫，基金經(jīng)理的購(gòu)房資金也受到一些影響。這就注定了九十月份豪宅的需求會(huì)縮減。

        那什么樣的產(chǎn)品會(huì)在九十月份成為樓市主角？賈緋認(rèn)為，高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品肯定會(huì)最熱銷(xiāo)。

        富力地產(chǎn)上海公司將在今年10月份推出一些經(jīng)過(guò)市場(chǎng)研究后的改良型產(chǎn)品，以填補(bǔ)市場(chǎng)的空白。比如富力灣將推出面積200~258平方米的獨(dú)棟小別墅，由于總價(jià)較低（市場(chǎng)預(yù)測(cè)可能不超過(guò)300萬(wàn)元），應(yīng)該會(huì)受到購(gòu)房者歡迎。

        和富力一樣，龍湖地產(chǎn)上海公司也將推出高性?xún)r(jià)比的聯(lián)排和雙拼別墅。新推出的龍湖·藍(lán)湖郡延續(xù)了龍湖·滟瀾山的堆土造坡技術(shù)，每12棟別墅組成一個(gè)山地院落景觀組團(tuán)，在平原地貌的上海構(gòu)筑出一個(gè)個(gè)院落山居。



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