每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        連續(xù)高漲的房?jī)r(jià)似乎已經(jīng)出現(xiàn)了回調(diào)的苗頭。經(jīng)歷了今年前5個(gè)月房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲，上周末上海有部分樓盤降價(jià)促銷。雖然促銷的力度不大，但卻是今年3月份以來市場(chǎng)上罕見的公開降價(jià)促銷。

        上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，上述樓盤的促銷活動(dòng)，可以看成是房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的苗頭。而另一些行業(yè)人士對(duì)后市依然看漲，現(xiàn)在部分的樓盤降價(jià)可能僅是一個(gè)階段性的價(jià)格回調(diào)。

成交面積環(huán)比減少15%

        佑威·樓市通的數(shù)據(jù)顯示，上周（9月7日～9月13日），上海市商品住宅僅成交32.27萬平方米，環(huán)比上周減少15%，明顯低于全年平均水平。雖然全市商品住宅成交均價(jià)仍然較前一周上漲4%，達(dá)17319元/平方米，但卻有個(gè)別樓盤開始降價(jià)促銷。

        綠地旗下的公園7號(hào)，目前正推出教師節(jié)的促銷活動(dòng)，參與者可獲得3萬～4.5萬元的優(yōu)惠。浦東周康地區(qū)（原上海南匯）綠洲康城親水灣也在9月初進(jìn)行了多次降價(jià)促銷，該樓盤的銷售均價(jià)在15000～18000元/平方米。

        這些零星的樓盤價(jià)格促銷消息，讓部分購房者興奮不已——或許用不了多久，房?jī)r(jià)就能像去年那樣出現(xiàn)下跌。

        楊紅旭認(rèn)為，市場(chǎng)最熱銷的時(shí)候已過去，房?jī)r(jià)將在未來兩個(gè)月出現(xiàn)下跌。

樓盤先漲價(jià)后打折

        “郊區(qū)房產(chǎn)抗跌性能最差，一般樓盤先從這些區(qū)域開始，可以看作房?jī)r(jià)變化的苗頭。”楊紅旭說。

        事實(shí)上，在前幾次上海房?jī)r(jià)下跌周期中，降價(jià)最多的板塊大多位于郊區(qū)，有的地區(qū)房?jī)r(jià)降幅甚至多達(dá)三成以上。因此，郊區(qū)房?jī)r(jià)也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)的“測(cè)溫計(jì)”。

        不過，也有分析師認(rèn)為，上述樓盤的降價(jià)促銷僅僅只是  “噱頭”。易居中國分析師薛建雄，只是正當(dāng)?shù)膬r(jià)格回調(diào)。“很多樓盤都是在原先每平方米10000多元的基礎(chǔ)上大幅度漲價(jià)的。雖然現(xiàn)在給出了9.8折優(yōu)惠，但相比而言，現(xiàn)在的價(jià)格依然非常高昂。”

        根據(jù)薛建雄統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目成交均價(jià)，綠洲康城親水灣和公園7號(hào)的價(jià)格在半年時(shí)間都有大幅度的上漲。綠洲康城親水灣的成交均價(jià)由今年1月的9072元/平方米上漲至8月份的13714元/平方米，漲價(jià)幅度接近五成。

        綠地公園7號(hào)的成交均價(jià)，更是由去年8月的5764元/平方米，上調(diào)至今年8月份的11459元/平方米。

上漲仍然是趨勢(shì)？

        事實(shí)上，大部分房地產(chǎn)分析師都相信，年底房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。原因在于上周中海地產(chǎn)以70.06億的價(jià)格拍出了  “中國地王”。22409.3元/平方米的樓板價(jià)，使得業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，開發(fā)商的土地重置成本將會(huì)非常高昂，在此情況下，大幅度漲價(jià)將成為趨勢(shì)。

        然而，開發(fā)商的漲價(jià)行為卻難以得到購房者的支持。“一方面市場(chǎng)前期大量成交，已經(jīng)提前釋放了需求。另一方面，價(jià)格大幅度的提高，又讓需求量進(jìn)一步減少。”薛建雄說。

        事實(shí)上，對(duì)第四季度上海房?jī)r(jià)形成利空的，并不只是需求的減少。盡管，8月份的房貸較7月份有所回落，但很多銀行的房貸業(yè)務(wù)人員卻表示，今年的貸款指標(biāo)已經(jīng)完成得差不多，不會(huì)再像去年底那樣為了完成貸款而拼命拉房貸。

        事實(shí)上，上海一些銀行也已經(jīng)暫停向房貸中介公司提供回扣，一些銀行更明確，對(duì)于房齡超過20年的老公房不提供貸款。

        有業(yè)內(nèi)人士表示，在銀行房貸放貸力度下滑，以及購房需求減少的條件下，上海房?jī)r(jià)或許會(huì)出現(xiàn)一波價(jià)格下跌趨勢(shì)，眼前的部分樓盤降價(jià)促銷，或只是開始。

【北京】

成交量降三成  樓市“金月”難現(xiàn)？

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        從成交量上看，今年的“金九”并沒有一個(gè)很火熱的開頭。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上周（9月7日～9月13日）北京市共成交商品房9524套，環(huán)比前一周下降29.82%。其中，二手房成交5220套，環(huán)比降41.21%。

        業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房?jī)r(jià)高企和政策微調(diào)下，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”已不可能再現(xiàn)。

        房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉分析認(rèn)為，銀行執(zhí)行的二手房交易評(píng)估新規(guī)在上周開始發(fā)揮作用。今年北京市二手房的累計(jì)漲幅已近40%，買賣雙方都有畏高心理。同時(shí)，受新政影響，剛性需求出現(xiàn)觀望。

        據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，上周北京僅有3個(gè)開盤項(xiàng)目，創(chuàng)今年新低。算上前一周的7個(gè)項(xiàng)目，9月上半月北京市僅有10個(gè)項(xiàng)目開盤，而8月的開盤量為63個(gè)。

        記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與前期“價(jià)格沒商量”的態(tài)度相比，越來越多的開發(fā)商推出價(jià)格折扣，折扣幅度多在9折到9.8折不等。將于本月下旬開盤的“屯三里”項(xiàng)目則亮出“一次性付款8.5折”的優(yōu)惠，成為近期以來京城樓市的最低折扣。

        隨著開盤項(xiàng)目的郊區(qū)化，均價(jià)也在下降。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，本月第一周，北京新盤均價(jià)為12640元/平方米，相比8月第一周的18150元/平方米，下降30%。

【深圳】

開發(fā)商暗中降價(jià)

每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        “成交量大幅萎縮，豪宅托市價(jià)格上升，購房者觀望情緒加劇。”這恐怕是對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)目前較為準(zhǔn)確的概括。

        中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周（9月7日～9月13日）深圳市商品住宅成交總套數(shù)為793套，平均每日成交113套。

        對(duì)于最新的樓市成交數(shù)據(jù)，有分析人士稱，“新房市場(chǎng)每日100套左右的銷售量，已經(jīng)接近2008年的熊市低點(diǎn)。”

        記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近日深圳團(tuán)購、辦卡、送裝修、贈(zèng)面積等名目繁多的優(yōu)惠措施悄然再起并愈演愈烈。

        “9.8×9.8×9.9折”的三重優(yōu)惠；預(yù)交2萬元可享受開盤額外9.8折；預(yù)定均價(jià)比之前的開盤價(jià)下降1000元/平方米，而且周末兩日內(nèi)購房還有額外優(yōu)惠；“預(yù)交5000元可享受開盤9.7折”優(yōu)惠登記；有樓盤甚至提出，對(duì)于新推的部分雙拼別墅，購買者可獲贈(zèng)一輛價(jià)值百萬的豪華轎車……

        此外，交置業(yè)基金加倍抵消房款、送全屋精裝修、額外送面積等，都是深圳置業(yè)者所熟知的營銷手段。

        “最近的高均價(jià)主要是豪宅型產(chǎn)品供求兩旺造成的，事實(shí)上，普通住宅已從7月開始顯現(xiàn)出銷售壓力，我們統(tǒng)計(jì)近兩月的新盤開盤銷售率普遍只有20%～30%，而第二季度普遍有70%的開盤銷售率。”中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，在新增供應(yīng)量大的區(qū)域，將出現(xiàn)更多打折優(yōu)惠乃至降價(jià)促銷的樓盤。

        中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院華南分院分析師楊奕表示，“進(jìn)入9月，價(jià)格下調(diào)的樓盤比例開始增多，價(jià)格上調(diào)的樓盤數(shù)量正逐漸減少，隨著這一波豪宅熱銷的勢(shì)頭過去，深圳樓市有可能逐步調(diào)整到價(jià)跌量漲的回升通道。”



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