每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        分析師認為，開發(fā)商的風(fēng)險并不僅取決于所處的城市和自身的財務(wù)狀況，更取決于產(chǎn)品競爭力：有些地塊價格雖高，但可以開發(fā)出適合市場的產(chǎn)品，與一些低端項目相比，風(fēng)險要小。

        在今年全國各地地王招拍掛現(xiàn)場，總是能夠看到前地王開發(fā)商的身影。隨著新地王的誕生，老地王曾經(jīng)高價買地的疑慮，似乎頓時煙消云散。在“房價總是會上漲”的預(yù)期下，開發(fā)商你追我趕，將地價拉出了一條向上的曲線。

        在地王效應(yīng)影響下，地王所在區(qū)域房價走出普漲行情。專家指出，開發(fā)商高價拿地后，不能單靠這種效應(yīng)來拉升房價，要抵御高地價風(fēng)險，必須要拿出創(chuàng)新性的產(chǎn)品。

龍湖、金地

推動上海郊區(qū)樓板價破萬

        2007年底，上海青浦趙巷特色居住區(qū)8號地塊被初進上海的龍湖地產(chǎn)以15.4億元的掛牌價格摘得，樓板價達10672元/平方米，將上海郊區(qū)土地成交樓板價首次推上了萬元大關(guān)。媒體當(dāng)時評論稱，龍湖是在“以一種瘋狂的方式拿地”。

        繼龍湖后，今年8月，金地集團以30.48億元的總價、近14500元/平方米的樓板價拿下上海青浦趙巷10號居住用地，成為上海新地王。金地在競拍時，第二輪報價比首輪的21.023億元高出9億元，直接把競爭對手逼退了場。

        金地和龍湖高價買地，直接刺激了房地產(chǎn)商布局上海。8月底，華潤置地以35.22億元購入上海嘉定南翔鎮(zhèn)地塊，每平方米樓面價約7500元，創(chuàng)區(qū)內(nèi)新高。

        兩家地產(chǎn)巨頭聯(lián)手造地王，也直接推動上海郊區(qū)房價上漲。

        在金地30.48億元拍地后的一周，上海區(qū)域房價漲幅領(lǐng)先的幾乎全部是郊區(qū)板塊。其中，金山區(qū)成交均價上漲90.38％，成交量大漲64.52％；嘉定區(qū)成交均價首次破萬，達10776元/平方米；松江區(qū)成交均價上漲14.32％；崇明縣均價上漲33.76％。

志成、中海

沒有最貴只有更貴

        熟悉樓市的業(yè)內(nèi)人士說，國內(nèi)樓市的土地價格和房屋售價并不是直線上漲的，而是盤旋式上升的。上海長風(fēng)地區(qū)的兩幅先后成交的地塊，便反映了土地價格的上述規(guī)律。

        2007年9月26日，經(jīng)過2個多小時、440輪叫價的鏖戰(zhàn)，名不見經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元的價格從眾多競爭者手中搶下了  “普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊”。11.04億元的摘牌價，高出3.14億元底價2.5倍多，折合樓板價約1.64萬元/平方米。

        2008年，國內(nèi)樓市急轉(zhuǎn)直下，志成企業(yè)以損失超過3000萬元土地保證金的代價退地。這幅地最后被志成系的另一家企業(yè)上海贏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以約7.64億元購得。這個價格與最初相比，下降了近1/3。

        開發(fā)商退地的案例并沒有嚇跑后來者。

        今年9月10日，中海地產(chǎn)以總價70.06億元競得上海長風(fēng)地塊，問鼎新任全國地王。該地塊溢價率達129%，平均樓面地價達2.2萬/平方米。新地王的誕生，讓當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和消費者信心倍增，周邊二手房普遍跳價，幅度高達500~1000元/平方米。

富力、方興

你追我趕逐高地價

        相比前兩個案例，富力和中化方興所拍的廣渠門外10號和15號地塊的時間更接近。兩幅地王拍賣時間僅僅相差1個多月，但樓板價相差已達1000元/平方米。

        5月21日，富力在18家企業(yè)的虎口下，以3.4倍于底價的10.22億元啃下了廣渠門外10號這塊  “硬骨頭”，15140元/平方米的樓板價創(chuàng)造了當(dāng)時北京的地價之最。拿下上述地塊時，富力也透露出了一些忐忑，一再強調(diào)高價拿地，是因為對廣渠門外10號有著深厚感情。

        富力的忐忑，很快就被中化方興的豪邁一掃而盡。6月30日，中化方興以40.6億元的天價拍下了緊鄰的廣渠門外15號地塊，這個價格較掛牌起始價16.47億元高出了24.13億元，折合樓面地價約16000元/平方米，成為北京招拍掛以來的新地王。

        兩幅地王的誕生直接推動了周邊房價的上漲。兩幅土地之間的首城國際中心，今年7月之前的售價不過15000元/平方米，8月份已經(jīng)漲到18000元/平方米。距離兩幅地王稍遠的禧福匯，價格更是由上半年的18000元/平方米漲到了24000元/平方米。

【專家觀點】

抗風(fēng)險能力取決于產(chǎn)品競爭力

　　上述幾幅地王的案例，似乎驗證了此前開發(fā)商的一個普遍觀點：房價總是會漲，只要能夠延期開發(fā)，即便地價拍得再高也不怕。然而，業(yè)內(nèi)分析師認為，開發(fā)商高價拿地后，必須在產(chǎn)品上創(chuàng)新，才能將房子賣出去。

        方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)趙豫川提醒，并不是每個城市都擁有較大的樓市上漲空間，如南京、無錫等地的土地價格雖然比上海、杭州等城市低得多，但由于房價缺乏繼續(xù)上漲空間，風(fēng)險已經(jīng)很大。

        方方房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)首席分析師胡宗亙認為，開發(fā)商的風(fēng)險并不僅取決于所處的城市和自身的財務(wù)狀況，更取決于產(chǎn)品競爭力：有些地塊價格雖高，但可以開發(fā)出更適合市場的產(chǎn)品，與一些低端項目相比，風(fēng)險要小。

        胡宗亙表示，大開發(fā)商不懼高地價，因為其競爭力強，能拿出市場需要的產(chǎn)品；而缺乏競爭力的小公司即使拿地價格不算高，也會陷入困境。如萬科、中海等品牌開發(fā)商由于擁有較高的品牌溢價能力，抗地價風(fēng)險能力較高。另外，這些公司的財務(wù)情況相對較好，不需要短平快開發(fā)，風(fēng)險也相對較小。相比之下，一些公司雖然購買了價格相對較低的土地，但是產(chǎn)品競爭力不足，無法賣出較高的價格，反而會遇到較高的風(fēng)險。

        他舉例說，綠城和仁恒集團2007年同時在上海新江灣買地，綠城的樓板價僅12500元/平方米，而仁恒集團的樓板價高達20000元/平方米。今年初，綠城將新江灣地塊賣給了九龍倉，而仁恒集團卻仍然持有土地準(zhǔn)備開發(fā)。原因就在于，仁恒集團所購的土地容積率只有1.2，比綠城新江灣地塊1.7的容積率低，因此擁有更多的產(chǎn)品創(chuàng)新空間。仁恒可以開發(fā)出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提高售價，以應(yīng)對高價拿地的風(fēng)險。



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