每經(jīng)記者  王文嫣  發(fā)自上海

        80多家下屬企業(yè)的賬目全部打開，共200～300名會計、評估人員進場核算。昨天，上海建工（600170，SH）公布了重大資產(chǎn)重組報告，確定以每股14.52元的價格向大股東建工集團非公開發(fā)行3.22億股，購買46.86億元的核心資產(chǎn)，囊括了建工房產(chǎn)、多家專業(yè)施工及材料工程公司的全部股權。如果一切進展順利，上海建工集團最快在明年初就能完成核心資產(chǎn)整體上市，向“總承包商+房產(chǎn)開發(fā)商”的目標穩(wěn)步前進。

        整體上市后的上海建工將有4大核心業(yè)務，未來的發(fā)展重點已隱約顯露端倪，房地產(chǎn)業(yè)務也許是公司下一步發(fā)展的重心。10月28日，社會公眾股東可通過網(wǎng)絡或現(xiàn)場方式，對上海建工的未來走向進行表決。

評估結果

擬上市資產(chǎn)溢價20億余元

        上海建工7月30日公布的初步方案顯示，原先準備向建工集團非公開發(fā)行總額為51.99億元的股票。而此次準備決議的方案中，非公開發(fā)行的股票數(shù)量減少了3000萬股，資金總額也降至為46.86億元。擬注入資產(chǎn)除9處生產(chǎn)經(jīng)營用地房屋資產(chǎn)，其余的均為股權資產(chǎn)。涵蓋專業(yè)施工、房地產(chǎn)以及建筑工業(yè)公司。實際賬面資產(chǎn)總價值為26.74億余元。經(jīng)評估增值20.12億余元，增值率為75.26%。其中安裝公司、機施公司、基礎公司等專業(yè)施工公司正在承擔包括世博會重點工程項目在內(nèi)的上海各重大工程項目，同時擁有多項專利施工技術。不過經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，上述公司的毛利率普遍較低。

        業(yè)內(nèi)知情人士表示，建筑工程類公司要維持下去必須要有源源不斷的訂單。上海建工相較于其他小公司，總能接到源源不斷的大項目訂單，而且大型市政工程的利潤稍高。但大公司的各方面成本開銷相對較大，導致利潤比較有限。此次，將這些公司裝入上市公司的最大目的應是完善產(chǎn)業(yè)鏈，減少經(jīng)常性的關聯(lián)交易。

        9月下旬，建工集團以及上海建工的掌門人蔣志權接受媒體采訪也曾指出，公司未來4大核心業(yè)務中的建筑板塊是規(guī)模最大、從業(yè)人員最多、市場聲譽最好、也是品牌最好的。但這一領域競爭非常激烈，所以毛利率是比較低的。相關工業(yè)也是一個傳統(tǒng)領域，利潤也不是很高。

未來重點

加大房地產(chǎn)投資力度

        評估中增值幅度最大的為9處生產(chǎn)經(jīng)營用地、房屋資產(chǎn)，賬面價值為4663萬余元，評估增值為1.1億余元，增值幅度為236%。建工房產(chǎn)公司的賬面價值為8.48億元，評估增值9.90億余元，增值幅度也達到了116.83%。

        截至目前，建工房產(chǎn)公司下面有20個項目子公司。2009年1～6月、2008年和2007年，建工房產(chǎn)營業(yè)收入分別為4.04億元、22.29億元和15.31億元。目前擁有可銷售和在建的商品房建筑面積約60萬平方米，有待開發(fā)的土地面積約2500畝。評估增值的主要是這部分資產(chǎn)。

        成立只有10余年的建工房產(chǎn)，因開發(fā)中高檔商品住宅，近年來對建工集團的利潤貢獻率大約占到了40%，作用越來越明顯。截至2009年6月30日，建工房產(chǎn)及其控股項目子公司有4個項目正在開發(fā)，總占地面積約為33.25萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約為50萬平方米。另有7個項目已經(jīng)取得了土地使用權，列入開發(fā)計劃，總占地面積為167.10平方米。這些項目中有普通商品住宅、商務樓，也有保障性住房項目。根據(jù)公司的分析，商品房項目的毛利較高，而保障性住房項目毛利較低。昨天，有券商分析機構表示，建工房產(chǎn)今后應該是上市公司利潤的希望所在。

        目前，建工房產(chǎn)的本地主要競爭對手包括上海綠地（集團）有限公司、上海萬科房地產(chǎn)有限公司、大華（集團）有限公司和復地（集團）股份有限公司。根據(jù)上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年～2008年，上述競爭公司在上海本地項目的銷售面積合計占上海商品房銷售面積的比重分別為5.54%、4.98%和6.44%，銷售金額合計占上海商品房銷售金額的比重分別為6.42%、5.73%和9.29%。而建工房產(chǎn)最近三年的市場占有率分別為1.21%、0.50%、1.18%，由于行業(yè)集中度較低，因此仍居上海房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)前列。

        蔣志權公開表示，房地產(chǎn)板塊風險較大，但是利潤也比較高，“將是下一步要重點發(fā)展的領域。”房地產(chǎn)業(yè)務注入上市公司之后，一方面將提升上市公司的盈利能力，另一方面上市公司也將給房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展提供資金給養(yǎng)。今后，公司將會加大房地產(chǎn)投資力度。

機構分析

利潤備考值穩(wěn)健而保守

        上海建工預計，本次向建工集團非公開發(fā)行后總資產(chǎn)規(guī)模將增加83.50%，凈資產(chǎn)規(guī)模增加68.48%，歸屬于母公司股東的每股凈資產(chǎn)增加17.34%。上市公司的資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)質量和盈利能力將大幅提高，競爭實力進一步增強。完成注入后，公司2009年EPS為0.66元，2010年的備考EPS為0.7元，券商分析認為這種備考盈利預測延續(xù)了該公司穩(wěn)健保守的風格，認為2010年建工房產(chǎn)相關項目將進入結算期，盈利應超過預測值。



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