每經(jīng)記者  李麗  發(fā)自上海

        此前認(rèn)為“銀十月”會變成“鐵十月”的人現(xiàn)在可能會大跌眼鏡，經(jīng)過了7~9月份的平淡，樓市在“十一”長假后的第一周出現(xiàn)了爆發(fā)式的反彈，大部分主要城市的樓市呈現(xiàn)出量價齊升的態(tài)勢。但反常的是，開發(fā)商在借著這波行情加速推盤的同時，卻在土地市場上放緩了腳步。由于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行的一系列優(yōu)惠稅費或?qū)⒂谀甑捉刂?，住房和城市建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也在昨天表示，應(yīng)抑制純投資需求，并出臺政策保護(hù)自住性需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在今年的優(yōu)惠政策結(jié)束后，后續(xù)的房地產(chǎn)政策走勢，將直接關(guān)系到明年樓市的走向。面對未來政策的不可預(yù)知性，保證充足的現(xiàn)金流成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問題。

一線城市量價齊升

        中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上周（10月12日~18日，下同），在其監(jiān)測的30個城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市有28個，占比約為93.3%；其中環(huán)比增幅最大的為重慶，達(dá)到252.32%，天津和成都的環(huán)比增幅都超過100%，分別為185.12%和102.39%。

        記者了解到，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的樓市成交呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，上周，北京共成交商品住宅2944套，成交面積環(huán)比上漲44.47%為34.89萬平方米。與此同時，搜房網(wǎng)新房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，上周北京房地產(chǎn)市場的交易均價為16400元/平方米，環(huán)比上漲了17.39%。

        與北京的成交井噴類似，上海商品住宅成交量環(huán)比上升15%，達(dá)33.92萬平方米；商品房成交面積43.92萬平方米，較前周增加19%。與此同時，豪宅的熱銷提升了樓市成交均價。

        廣州、深圳樓市的成交量也紛紛在上周大幅上揚。上周，廣州一手房網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)到了2657套，較之前一周上升167.8%。而深圳一手房市場共成交1873套，環(huán)比上升43.5%，成交均價為20766元/平方米，環(huán)比上升15.1%；二手房共成交2808套，環(huán)比上升276.9%。

        在歸結(jié)樓市上周成交量出現(xiàn)大幅增長這一現(xiàn)象時，易居中國分析師薛建雄說，由于“十一”長假期間交易中心的工作日較平時減少，有部分長假期間交易的房源在上周陸續(xù)登記。因此，在節(jié)后出現(xiàn)成交量上揚屬于正?，F(xiàn)象。

        21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪認(rèn)為，2008年擠壓的購買力在今年逐步釋放，經(jīng)過7~9月份的調(diào)整，到了10月，業(yè)主、買家對后市預(yù)期開始趨于一致，促使交易加速達(dá)成。此外，今年房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行的一系列優(yōu)惠稅費，能否在明年得以持續(xù)也存在一定變數(shù)，部分買家可能因此加快入市節(jié)奏，整個四季度的成交量有望小幅增長。

增加供應(yīng)促銷量

        記者了解到，面對年底房產(chǎn)政策走勢的不確定性，不少開發(fā)商借著這波反彈行情加速推盤。

        薛建雄指出，在國慶長假后的首周，部分城市的新增供應(yīng)量開始出現(xiàn)大幅增加，這也是促使成交量出現(xiàn)上漲的主要原因之一。

        以上海為例，易居中國·CRIC系統(tǒng)顯示，上周上海有25個商品住宅樓盤推新房源，新增供應(yīng)量達(dá)41.15萬平方米，環(huán)比增加53.3%；與最近20周的平均水平相比，上周供應(yīng)量高出34.65%。就商品房而言，佑威·樓市通的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品房新增供應(yīng)面積為51.83萬平方米，環(huán)比前周增加111%。而北京則是有越來越多的項目開始加入打折促銷的行列。有媒體報道稱，在北京，一些位于黃金地段的項目也開始加入促銷，目前大約有50多個項目開始進(jìn)行優(yōu)惠活動。

        來自南京市房產(chǎn)部門的消息稱，截至10月15日，南京市10月前半月已有19個樓盤領(lǐng)取銷售證上市，其中新增住宅3064套，面積34.27萬平方米，較9月同期增長近20%。

房企拿地?zé)崆榈吐?br />
        盡管開發(fā)商加速推盤，并不差錢，但一個有趣的現(xiàn)象是：就在樓市成交量沖高之際，開發(fā)商們對土地的熱情出人意料地低了下來。

        10月13日下午，中糧地產(chǎn)以2.35億元的價格，拿下了南京江寧九龍湖一幅住宅用地。然而，值得注意的是，該地塊的樓面地價僅為3151元/平方米，較兩年前同一區(qū)域的地塊樓面地價下降將近3成。

        10月16日，上海中國二十冶建設(shè)有限公司以4.031億元和3.2億元的底價，競得在安徽蕪湖的0919、0920兩幅地塊。

        事實上，上述3幅地塊僅僅是土地市場轉(zhuǎn)冷的冰山一角。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上周土地成交價格下跌明顯，樓面均價為1506元/平方米，環(huán)比下跌82%；住宅用地樓面均價為2462元/平方米，環(huán)比下跌71%，大多地塊以底價成交。

        這一土地成交數(shù)據(jù)與一周前的市場調(diào)研結(jié)果一致。上周，克而瑞中國公布的調(diào)研結(jié)果顯示，四季度有拿地計劃的企業(yè)比例有所下降，從第三季度的約50%下降至約43%，基本上回到了今年第一季度的水平。

樓市調(diào)控政策苗頭已現(xiàn)？

        有業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商們之所以對土地市場開始恢復(fù)理性，或許與未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的不可預(yù)知有關(guān)。

        據(jù)報道，中國證監(jiān)會醞釀將房地產(chǎn)融資的相關(guān)土地核查文件征求國土資源部意見，如不合規(guī)則將要求房地產(chǎn)企業(yè)整改。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也許是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控卷土重來的苗頭。

        同時，針對外界關(guān)注的投資需求應(yīng)抑制的問題，昨天上午，出席2009年全球商報論壇的住房和城市建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，對純投資者需求，應(yīng)加大投資成本，比如征收物業(yè)稅、提高信貸支持的成本等，并出臺政策保護(hù)自住性需求。

        來自香港的消息稱，香港金融管理局可能取消為投資物業(yè)提供的按揭保險，以求努力抑制樓市泡沫。與此同時，香港金管局可能考慮將價格逾2000萬港元的豪宅首付比率，從原來的30%提高至40%，以遏制“猛漲市場的投機勢頭”。

        一位業(yè)內(nèi)人士表示，在今年的優(yōu)惠政策結(jié)束后，后續(xù)的房地產(chǎn)政策走勢，將直接關(guān)系到明年樓市的走向。秦虹透露，二手房交易稅收的優(yōu)惠政策何時退出尚沒有時間表，還需看宏觀經(jīng)濟發(fā)展是否達(dá)到了政策的預(yù)測目標(biāo)。

        面對未來政策的不可預(yù)知，保證充足的現(xiàn)金流成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問題，因此，企業(yè)對IPO、對融資的熱情依然高漲，事實上，資本對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來講非常關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)想在這一行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，就必須抓緊“資本”的“稻草”。根據(jù)克而瑞（中國）對中國房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，近期擬通過IPO或者借殼方式謀求上市的企業(yè)達(dá)到39家。（每經(jīng)記者郭曉軍對本文亦有貢獻(xiàn)）



如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報電話

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無錫：15152247316