每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        今年的中國(guó)足球超級(jí)聯(lián)賽爭(zhēng)冠隊(duì)伍極臃腫，有希望奪冠的球隊(duì)超過(guò)6支。和中超一樣，向來(lái)是萬(wàn)科一馬當(dāng)先的內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)，如今也出現(xiàn)了地產(chǎn)五大佬爭(zhēng)當(dāng)  “老大”的格局——萬(wàn)科、中海、保利、綠地、恒大五家地產(chǎn)，先后宣布或“被宣布”將成為行業(yè)第一。

        由于2009年即將步入年尾，未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)地產(chǎn)五虎對(duì)“老大”的競(jìng)爭(zhēng)將更為白熱化。內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)  “老大”寶座究竟有怎樣的魔力，讓大佬們?nèi)绱睡偪瘢?br/>
“老大”之爭(zhēng)突起

        自2005年開(kāi)始，萬(wàn)科憑借著內(nèi)地第一的銷售業(yè)績(jī)和全國(guó)知名的品牌影響力，成為中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜首企業(yè)，并一直保持到今年。但在今年10月9日至19日的短短十天內(nèi)，萬(wàn)科的地位開(kāi)始受到威脅。

        10月9日，克而瑞中國(guó)宣布，即將在港掛牌上市的恒大地產(chǎn)第三季度銷售額、銷售面積、全年的銷售面積、新開(kāi)工面積和擁有的土地儲(chǔ)備已經(jīng)全面超過(guò)了萬(wàn)科，儼然成為行業(yè)的新老大。

        10月19日，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良宣布，前三季度實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)銷售收入517.5億元，同比增長(zhǎng)84.47%，全年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入有望突破700億元。張玉良在之前接受《中國(guó)企業(yè)家》的采訪時(shí)透露，如果做得好，綠地今年就可以超過(guò)萬(wàn)科。

        10月12日，萬(wàn)科發(fā)布9月份的銷售月報(bào)，1至9月公司累計(jì)銷售面積510.3萬(wàn)平方米，銷售金額461.5億元，分別比上年同期增長(zhǎng)26.8%和29.6%，重新證明了自己在業(yè)界的地位。

        無(wú)論結(jié)局如何，萬(wàn)科今年的“衛(wèi)冕”路已遠(yuǎn)比往年艱辛。自今年一季度起，中海、保利兩個(gè)萬(wàn)科的老對(duì)手就曾險(xiǎn)些追上并超過(guò)萬(wàn)科；另外，異軍突起的恒大和沉默低調(diào)的老對(duì)手綠地，也給萬(wàn)科帶來(lái)了巨大的壓力。

行業(yè)地位帶來(lái)融資便利

        在業(yè)界專家眼中，地產(chǎn)業(yè)“老大”絕不只有一個(gè)虛名，而是伴隨著許多實(shí)實(shí)在在的利益。

        上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，“老大”所擁有的資金、土地儲(chǔ)備、品牌影響力，以及各級(jí)政府的關(guān)照，都非排名二三位的房地產(chǎn)企業(yè)可比擬。

        “當(dāng)‘老大’最大的好處就是圈更多的錢，買更多的地?！毙l(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民直言不諱地指出。

        事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)的“老大”是資本市場(chǎng)上的最大明星。幾乎所有的一線股票基金在看漲地產(chǎn)股時(shí)，都會(huì)自動(dòng)買入萬(wàn)科。有了資本市場(chǎng)的強(qiáng)力支持，今年9月15日，萬(wàn)科股東大會(huì)通過(guò)再融資方案，將以總股本8%的比例增發(fā)112億元新股。

        土地儲(chǔ)備遠(yuǎn)超萬(wàn)科的恒大地產(chǎn)，雖然已經(jīng)逐漸展現(xiàn)出“一哥”的實(shí)力，但在香港資本市場(chǎng)所獲得的融資卻遠(yuǎn)不及萬(wàn)科。根據(jù)恒大的招股說(shuō)明書，恒大本次在港以總股本10%的比例，最高只能獲得60余億港元的融資。

        蔡為民認(rèn)為，撇開(kāi)港股和A股市場(chǎng)的資金流量不同，規(guī)模相近的恒大和萬(wàn)科之所以融資額差距較大，最重要的一個(gè)原因就在于行業(yè)地位。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，萬(wàn)科在資本市場(chǎng)上的地位已難以動(dòng)搖。恒大雖然實(shí)力不凡，但在資本市場(chǎng)的認(rèn)知不足，融資額自然較低。

市場(chǎng)份額決定話語(yǔ)權(quán)

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企“圈錢”的目的，自然是為了進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，擁有了更多土地儲(chǔ)備以后，公司就可以在市場(chǎng)上占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，擁有更多的話語(yǔ)權(quán)。

        楊紅旭說(shuō)，中國(guó)一線房企要保持自己在行業(yè)內(nèi)的地位，占有更多的市場(chǎng)份額比追求單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)更為重要。

        一家大型地產(chǎn)集團(tuán)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，只有獲取更多的市場(chǎng)份額，才能主導(dǎo)行業(yè)走向，為公司的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造更大優(yōu)勢(shì)。

        他表示，在去年初，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石提出拐點(diǎn)論時(shí)，全行業(yè)并沒(méi)有多少公司贊同。但由于萬(wàn)科擁有其他公司所無(wú)法比擬的市場(chǎng)份額，因此當(dāng)萬(wàn)科選擇降價(jià)以后，其他地產(chǎn)公司無(wú)法守住不降價(jià)底線，只能跟風(fēng)。他因此認(rèn)為，擁有份額最多的行業(yè)老大可以左右整個(gè)行業(yè)的價(jià)格走向。

        但這一說(shuō)法卻遭到蔡為民反駁。蔡為民認(rèn)為，萬(wàn)科之所以能在當(dāng)時(shí)引領(lǐng)全行業(yè)跌價(jià)，最重要的一點(diǎn)是因?yàn)橥跏瘜?duì)市場(chǎng)的判斷正確。加上萬(wàn)科在公眾心目中樹(shù)立了“坦承”的企業(yè)形象，有巨大的市場(chǎng)影響力，所以能夠影響到房?jī)r(jià)走勢(shì)。若僅僅以市場(chǎng)份額論，萬(wàn)科還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到足以影響整個(gè)行業(yè)價(jià)格的程度。

        他認(rèn)為，內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于龐大，即使是萬(wàn)科，目前在全國(guó)的市場(chǎng)份額也尚未超過(guò)5%。以如此低的市場(chǎng)份額，想要影響整個(gè)行業(yè)的價(jià)格非常困難。而其他企業(yè)，雖然可能擁有與萬(wàn)科相近的市場(chǎng)銷售規(guī)模，但品牌影響力還達(dá)不到萬(wàn)科的級(jí)別，更難談以份額定價(jià)。

        業(yè)界專家認(rèn)為，五大佬爭(zhēng)“老大”本身可以看作中國(guó)地產(chǎn)業(yè)整體實(shí)力增強(qiáng)的標(biāo)志。盡管明后年市場(chǎng)還不確定，但內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展壯大卻是整個(gè)行業(yè)的趨向。因?yàn)榕c過(guò)去年完全不同的是，內(nèi)地樓市正在向高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

各有千秋  “老大”之爭(zhēng)勝負(fù)難定論

        無(wú)論今年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)最終銷售排名怎樣，這場(chǎng)“老大”之爭(zhēng)的勝負(fù)都難有定論。全行業(yè)的從業(yè)者都明白，要想沖上全行業(yè)銷售排名第一的位置容易，但要始終保持在這個(gè)座位上很難。決定各地產(chǎn)公司“老大”地位的，不僅是今年的銷售面積和銷售額，施工面積、土地儲(chǔ)備、融資能力、品牌、營(yíng)銷渠道乃至團(tuán)隊(duì)人才也是重要因素。  每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)

萬(wàn)科：多年“老大”最有優(yōu)勢(shì)

        作為房地產(chǎn)行業(yè)多年以來(lái)的龍頭，盡管優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不如過(guò)去那樣明顯，但萬(wàn)科依然被業(yè)界普遍看好。

        房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，萬(wàn)科是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)最有希望成為第一個(gè)銷售額過(guò)千億元的企業(yè)，它目前所積攢的實(shí)力已經(jīng)具備了這一條件。

        蔡為民還認(rèn)為，萬(wàn)科的品牌號(hào)召力，也是其在資本市場(chǎng)上不可比擬的優(yōu)勢(shì)。

        但是，土地儲(chǔ)備不足卻是制約萬(wàn)科發(fā)展的一大限制?？硕鹬袊?guó)發(fā)布的2009年三季度末中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備排行榜顯示，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備僅為2450萬(wàn)平方米，居十強(qiáng)之末。另外，萬(wàn)科雖然在主要的一線城市都有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但在上海、北京等地卻一直沒(méi)能如愿進(jìn)入到市中心，這成為萬(wàn)科發(fā)展的一個(gè)制約。

恒大：雄厚土地儲(chǔ)備爭(zhēng)王

        與萬(wàn)科不同，恒大地產(chǎn)擁有的土地儲(chǔ)備居內(nèi)地房企之最：在全國(guó)24個(gè)城市擁有54個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總量達(dá)到5120萬(wàn)平方米。另外，恒大還堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和快速銷售的戰(zhàn)略，被資本市場(chǎng)稱為“中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的麥當(dāng)勞”。

        在成本控制方面，恒大建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的成本控制流程，從土地購(gòu)買、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、管理環(huán)節(jié)等多方面入手，降低成本。一家在廣州一帶發(fā)展的建材供應(yīng)商曾評(píng)論恒大集團(tuán)主席許家印是  “能從干毛巾里擰出水”的人。

        不過(guò)，恒大也有自身的缺陷。蔡為民評(píng)論稱，恒大地產(chǎn)之前過(guò)于低調(diào)，尤其是經(jīng)歷了去年上市未成功的打擊后，急需進(jìn)一步提升企業(yè)形象，擴(kuò)大宣傳。另一方面，恒大地產(chǎn)在主要的一線城市沒(méi)有地塊，也是制約公司發(fā)展的一大缺陷。

中海：資本實(shí)力最為雄厚

        今年才上市的中國(guó)建筑，被招商證券認(rèn)為是內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)上市A股公司中的“新龍頭”。

        招商證券認(rèn)為，中海在設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工等領(lǐng)域具有很強(qiáng)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)，加上中海建筑旗下的中建地產(chǎn)的土地資源優(yōu)勢(shì)將與中海地產(chǎn)形成良性互補(bǔ)，以及曲線收購(gòu)光大地產(chǎn)，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合實(shí)力大大提升。

        香港信誠(chéng)國(guó)際執(zhí)行董事涂國(guó)彬

        認(rèn)為中海地產(chǎn)是在港上市的內(nèi)房股中表現(xiàn)最佳的“紅籌”，有著充裕的現(xiàn)金流和良好的發(fā)展?jié)撃?。五合?guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅也說(shuō)，中海擁有操作精裝修房項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，未來(lái)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將以精裝修房為主，所以未來(lái)中海地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將會(huì)十分明顯。

        不過(guò)，中海地產(chǎn)也有缺陷。公司的開(kāi)發(fā)速度比不上萬(wàn)科、恒大等企業(yè)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度也不如萬(wàn)科，管理效率也相對(duì)較低，這可能將成為中海地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的絆腳石。

綠地：與政府合作壯大

        與萬(wàn)科、恒大等企業(yè)不同，綠地更多依賴政府關(guān)系發(fā)展。董事長(zhǎng)張玉良曾向媒體坦言，綠地所做的很多項(xiàng)目都是  “政府想要做的項(xiàng)目”。這使得綠地?fù)碛泻芏嗥渌_(kāi)發(fā)商所不具備的優(yōu)勢(shì)。尤其在上海市場(chǎng)，這家沒(méi)有上市的國(guó)有控股公司今年有十多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)銷售。

        但是鄒毅表示，與萬(wàn)科、中海、保利等企業(yè)相比，綠地存在較大劣勢(shì)。公司雖與多個(gè)省市的地方政府有所合作，但上述省市的地方政府皆為上海的友好城市或省份，綠地的發(fā)展布局不如中海和保利廣闊。

        另一方面，綠地至今沒(méi)有上市，在資本運(yùn)作方面存在劣勢(shì)；與龍湖、金地等公司相比，綠地缺乏開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)；與保利、中海等公司相比，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)中的職業(yè)經(jīng)理人架構(gòu)相對(duì)較差，工程質(zhì)量、成本控制、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，乃至于運(yùn)營(yíng)效率均有待提高。

保利：成長(zhǎng)最快速

        在今年前幾個(gè)月，保利地產(chǎn)曾是A股市場(chǎng)上最大的明星。與萬(wàn)科、中海等老牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，保利地產(chǎn)自去年以來(lái)就一直維持著較高的發(fā)展速度，即便是在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)陷入低谷期的2008年，公司營(yíng)業(yè)收入依然大幅增長(zhǎng)91.24%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)50.35%。

        今年以來(lái)，保利地產(chǎn)在物業(yè)銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)表現(xiàn)良好，不僅創(chuàng)造了前所未有的高額銷售業(yè)績(jī)，還以雄厚的自有資金頻頻出手重要城市的核心優(yōu)質(zhì)地塊，成長(zhǎng)速度驚人。

        不過(guò)，與中海地產(chǎn)、綠地一樣，保利也存在著非常明顯的缺陷。鄒毅認(rèn)為，保利地產(chǎn)的品牌不夠鮮明，產(chǎn)品線較單一，品牌梯度缺乏層次感，運(yùn)作能力也相對(duì)單薄。上述缺點(diǎn)將使保利地產(chǎn)在與萬(wàn)科、恒大、中海等公司的競(jìng)爭(zhēng)中難于勝出。



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