每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

開欄語(yǔ)

　　迪士尼將給上海帶來(lái)什么？

        在迪士尼落戶上海消息公布當(dāng)日的土地拍賣會(huì)上，迪士尼樂園規(guī)劃選址附近的兩幅土地，拍出了超過14000元/平方米的樓板價(jià)。僅過了4天，具迪士尼樂園概念的上海南匯樓盤藝泰安邦價(jià)格由9000多元/平方米漲至12500元/平方米。一些樓盤更是暫停了銷售，捂盤待漲。為了和迪士尼扯上關(guān)系，一些離迪士尼規(guī)劃選址好幾公里甚至幾十公里的樓盤，也打出了“迪士尼旁”的概念。

        迪士尼真的如此神通廣大？本期房產(chǎn)周刊新開辟“地產(chǎn)峰會(huì)”欄目，對(duì)迪士尼樂園和上海房?jī)r(jià)的關(guān)系展開討論。今后，本欄目還將針對(duì)各時(shí)期樓市的熱點(diǎn)話題，邀請(qǐng)行業(yè)專家深度剖析，以期為讀者提供借鑒。

        迪士尼來(lái)了，周邊房子甚至整個(gè)上海的房子會(huì)變得更貴嗎？迪士尼究竟能輻射多廣？迪士尼附近什么類型產(chǎn)品最有發(fā)展前景？

        針對(duì)這一系列問題，本期“地產(chǎn)峰會(huì)”邀請(qǐng)到了在上海迪士尼規(guī)劃選址周圍擁有最多土地儲(chǔ)備、號(hào)稱迪士尼“地王之王”的中華企業(yè)的營(yíng)銷經(jīng)理戴正芳，在浦東開發(fā)樓盤超過十年的大華錦繡華城策劃總監(jiān)陳可，第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德楊，他們各自掏出  “水晶球”，對(duì)迪士尼“落滬”對(duì)上海房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行預(yù)測(cè)。

話題1

將直接影響周邊樓市？

        NBD：迪士尼樂園將影響周邊多大范圍的樓市？

        陳可：不能直接影響到樓市，可能連當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)也無(wú)法直接影響。

        劉德楊：會(huì)影響到整個(gè)浦東板塊，能帶動(dòng)浦東交通、酒店、優(yōu)質(zhì)住宅的開發(fā)和建設(shè)。迪士尼樂園能促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，引發(fā)新的住宅需求。

        戴正芳：可以影響半徑5~8公里范圍的樓市。

        NBD：在地鐵、高架路、快速公路等現(xiàn)代交通設(shè)施的輔助下，影響范圍有無(wú)可能進(jìn)一步擴(kuò)大？

        陳可：迪士尼會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)氐某鞘谢ㄔO(shè)進(jìn)程，將加大市政府對(duì)當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)投入，加快軌道交通、道路交通和商業(yè)配套等城市功能配套。就像世博會(huì)，本身的建設(shè)只花費(fèi)了300億元，但為此上海市政府在城市建設(shè)方面的總投入達(dá)3000億元。不過，這種投入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是間接的，而不是直接的。

        劉德楊：迪士尼能帶動(dòng)整個(gè)上海乃至長(zhǎng)三角的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。有了迪士尼，人們?cè)谏虾＜爸苓叧鞘腥绾贾莸鹊囟毫舻臅r(shí)間，可能從原來(lái)的一兩天延長(zhǎng)至三四天。但迪士尼對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能只局限于游樂園周邊。

        戴正芳：迪士尼可以影響到更大范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

話題2

房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲是泡沫？

        NBD：該區(qū)域未來(lái)的樓市走勢(shì)會(huì)是怎樣？

        陳可：當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)值將得到提升，但房?jī)r(jià)的上漲幅度將取決于項(xiàng)目本身。

        劉德楊：零售物業(yè)、酒店物業(yè)以及住宅價(jià)格都會(huì)因?yàn)榈鲜磕針穲@而被拉動(dòng)。

        戴正芳：酒店、商鋪等商辦類物業(yè)的價(jià)格將因迪士尼樂園的建設(shè)被直接拉動(dòng)。

        NBD：在迪士尼落滬后僅幾天，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)就出現(xiàn)了近40%的上漲，這是泡沫嗎？

        陳可：迪士尼項(xiàng)目加快了當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)和商業(yè)發(fā)展，使區(qū)域內(nèi)的住宅更加適合居住，房?jī)r(jià)的變動(dòng)反映了這一點(diǎn)。

        劉德楊：不一定是泡沫。由于道路、配套不斷建設(shè)，人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期會(huì)上升，目前的漲價(jià)便是人們對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)預(yù)期改變的結(jié)果。

        戴正芳：這反映了一種趨勢(shì)。在四五年后，樂園附近的房屋將比現(xiàn)在貴得多。想當(dāng)年上海將舉辦世博會(huì)的消息也讓展場(chǎng)周邊房?jī)r(jià)大漲至8000~9000元/平方米，當(dāng)時(shí)也有人說(shuō)虛高，但現(xiàn)在上述區(qū)域的房?jī)r(jià)已超過18000元/平方米。

話題3

浦東將領(lǐng)漲上海樓市？

NBD：迪士尼樂園所在的浦東，會(huì)成為領(lǐng)漲上海樓市的新核心嗎？會(huì)出現(xiàn)浦東房?jī)r(jià)貴過浦西的情況嗎？

        陳可：可能性不大。相比迪士尼樂園，國(guó)際金融中心的建設(shè)對(duì)浦東的影響更大，能帶來(lái)更多高素質(zhì)客戶的需求。未來(lái)上海房?jī)r(jià)較高的區(qū)域，將是金融中心周邊的住宅，包括浦東和浦西。

        劉德楊：樂園能帶動(dòng)浦東優(yōu)質(zhì)住宅的需求量，但受限于人們對(duì)地理位置的固有觀念，浦東并不會(huì)改變所有人的想法。

        戴正芳：浦東是否會(huì)成為新核心，取決于供應(yīng)量。僅從樂園目前的土地供應(yīng)情況看，這一區(qū)域暫時(shí)無(wú)法成為帶動(dòng)成交量的新核心。另外，當(dāng)?shù)氐某鞘忻婷哺淖冃枰獣r(shí)間，成本非常高，難以成為領(lǐng)漲區(qū)域。浦西在上海樓市的地位，浦東仍無(wú)法撼動(dòng)。

話題4

哪類產(chǎn)品更值得投資？

        NBD：迪士尼樂園附近，哪類產(chǎn)品更有開發(fā)、投資價(jià)值？

        陳可：商鋪。樂園將改變當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境，產(chǎn)生更高的商業(yè)價(jià)值。

        劉德楊：休閑別墅、酒店、零售物業(yè)將獲得價(jià)值提升的重要機(jī)會(huì)，是當(dāng)?shù)乜梢蚤_發(fā)、投資的優(yōu)勢(shì)物業(yè)。

        戴正芳：相比住宅，當(dāng)?shù)鼐频?、商用物業(yè)將會(huì)有非常大的發(fā)展?jié)撃?，投資收益也會(huì)非常高。除了上述商辦類型物業(yè)，小戶型住宅也會(huì)在當(dāng)?shù)禺愜娡黄?。不過，中華企業(yè)在該區(qū)域的土地規(guī)劃都已做好，不會(huì)因?yàn)榈鲜磕岫淖?。南六公路上的?xiàng)目將在年底推出，會(huì)是一個(gè)獨(dú)棟別墅社區(qū)。

話題5

周邊會(huì)掀起“買地潮”？

        NBD：在迪士尼周邊擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)，是否更容易獲得資本市場(chǎng)的青睞？在迪士尼周邊買地會(huì)否成為一個(gè)風(fēng)潮？

        陳可：該地區(qū)目前的土地價(jià)值并不大，目前更多的是概念炒作。該區(qū)域是上海的遠(yuǎn)郊，雖然迪士尼樂園會(huì)改變當(dāng)?shù)氐某鞘行螒B(tài)，但目前看來(lái)，那里的土地價(jià)格炒作成分太高了。

        劉德楊：迪士尼樂園的建設(shè)，會(huì)改變當(dāng)?shù)氐慕煌?、人口、交通等，進(jìn)而提升開發(fā)價(jià)值，未來(lái)的土地也將因此變得更值錢。

        戴正芳：不會(huì)刻意在迪士尼樂園附近買地，更不會(huì)不計(jì)成本高價(jià)拿地。象嶼置業(yè)先前以11.9億元的總價(jià)、超過14000元/平方米的價(jià)格在當(dāng)?shù)啬玫?，如果?jì)算成本價(jià)格，可能要賣23000~25000元/平方米才能贏利。雖然象嶼置業(yè)拿地有一部分原因是為了上市，但中華企業(yè)不會(huì)那么做。

【實(shí)地探訪】

香港迪士尼周邊鮮有住宅

　　　　迪士尼樂園落戶上海前，有香港地產(chǎn)專家斷言，跟香港迪士尼一樣，上海迪士尼樂園不會(huì)帶動(dòng)周邊樓市的發(fā)展，因?yàn)榈鲜磕岬恼勁袟l件苛刻，周邊的住宅和商業(yè)將遠(yuǎn)離迪士尼樂園。

        為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者上周五親赴香港迪士尼樂園，考察香港和上海兩處迪士尼樂園的異同，以了解迪士尼樂園究竟能否帶動(dòng)周邊樓市的發(fā)展。

        與上海迪士尼項(xiàng)目一樣，香港迪士尼樂園所在的新界大嶼山竹篙灣也遠(yuǎn)離市區(qū)，從香港島出發(fā)，坐大巴需要一個(gè)半小時(shí)才能到。即使坐地鐵，也要換乘3條地鐵線，約一個(gè)小時(shí)才能到。樂園周邊的三四公里范圍內(nèi)，主要是集裝箱碼頭，鮮有住宅和城市市政配套設(shè)施，幾乎看不到什么商業(yè)設(shè)施。

        據(jù)香港導(dǎo)游介紹，從香港迪士尼樂園到最近的飯店，來(lái)回可能要一個(gè)多小時(shí)，所以，大部分游客只能在迪士尼樂園內(nèi)購(gòu)物。樂園的商品價(jià)格大多昂貴，一個(gè)便當(dāng)要40港元，礦泉水等飲料要20多港元，米老鼠等紀(jì)念商品價(jià)格也在100港元左右。

        但從此前上海市規(guī)劃部門公布的迪士尼樂園意向用地來(lái)看，上海迪士尼樂園距離城市的商業(yè)中心并不遠(yuǎn)。如果上海迪士尼樂園和香港迪士尼樂園一樣，允許游客憑門票在當(dāng)天營(yíng)業(yè)時(shí)段進(jìn)出樂園，且不受次數(shù)限制的話，游客可選擇在就近3公里左右的川沙鎮(zhèn)用餐。

        由于川沙一直是上海郊區(qū)的城鎮(zhèn)商業(yè)中心，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)配套在迪士尼樂園落戶之前就已很發(fā)達(dá)，游客的購(gòu)物及住宿很容易得到滿足。顯然，上海迪士尼樂園可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而刺激市場(chǎng)對(duì)酒店、商鋪等類型物業(yè)的需求。而在客流大量涌至迪士尼樂園附近后，必然會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)需求，進(jìn)一步刺激住宅需求。

        在迪士尼落戶上海后不久，第一太平戴維斯針對(duì)上海迪士尼樂園的專項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)將會(huì)受益最多。理由是，上海迪士尼建成后，將大大提振旅游產(chǎn)業(yè)，來(lái)上海的游客住宿需求將大增，因此迪士尼所在區(qū)域乃至全市的酒店都將因此獲益?？紤]到迪士尼受眾群體廣泛，預(yù)計(jì)各類酒店  （從快捷酒店到五星酒店）的住宿需求都將有所增長(zhǎng)。與香港迪士尼酒店類似，迪士尼樂園內(nèi)就可能包含一個(gè)或多個(gè)酒店。以香港為參考，上海迪士尼項(xiàng)目或?qū)⒅铝τ跒榧彝ビ慰吞峁┒燃偈椒?wù)。



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