每經(jīng)記者  李麗  發(fā)自上海

        記者昨日從上海中原地產(chǎn)研究咨詢部獲悉，從近期寫字樓買賣及租賃市場綜合來看，上海寫字樓市場已處于比較明顯的復(fù)蘇階段。

        “商業(yè)地產(chǎn)的投資潛能正逐步浮出水面。目前，上海的住宅回報率僅為2%~3%，辦公樓平均回報率可達(dá)4.4%~4.5%，甚至更高。”業(yè)內(nèi)人士紛紛對上海的寫字樓投資近景抱樂觀態(tài)度。

銷售：漲價依然賣得好

        記者從上海中原地產(chǎn)研究咨詢部獲得的信息顯示，從買賣市場來看，寫字樓的新增供應(yīng)主要集中在上海次中心商務(wù)區(qū)。

        據(jù)報道，11月初，北上海首個5A甲級商務(wù)辦公特區(qū)祥騰財富廣場，在開盤2小時內(nèi)勁銷60%，銷售額超過2億元。與此同時，位于徐家匯CBD和宜山路商務(wù)圈連線上的匯鑫國際也在近期開盤，打破了徐家匯地區(qū)5A寫字樓  “無房可售”的僵局。

        此外，普陀真如板塊的星河世紀(jì)城，和長風(fēng)板塊的國浩長風(fēng)城項目，分別推出了4.52萬平方米和5.02萬平方米的寫字樓；楊浦區(qū)的上海國際設(shè)計中心也推出了3.05萬平方米的盤源。

        記者了解到，10月份，楊浦區(qū)、普陀區(qū)的寫字樓分別銷售了3.65萬平方米和2.40萬平方米。南匯區(qū)的寫字樓成交總面積也達(dá)到了3.03萬平方米。

        中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀表示，大虹橋、大浦東的規(guī)劃對于相關(guān)板塊寫字樓市場的成交有較為明顯的促進(jìn)作用。另外，新《保險法》在10月1日實施后，保險業(yè)的巨額資金被允許投資房產(chǎn)，市場普遍認(rèn)為優(yōu)質(zhì)寫字樓是最合適的物業(yè)。

        購房者的熱情也促使項目價格出現(xiàn)上調(diào)。據(jù)悉，祥騰財富廣場項目年初預(yù)計的均價為1.8萬元/平方米~2萬元/平方米，到11月開盤時，均價已上漲到2.4萬~2.5萬元/平方米，漲幅近40%，銷售依然火爆。

租賃：降價空間在減少

        昨日記者從上海中原研究咨詢部獲悉，今年10月，上海甲級寫字樓空置率為11.1%，平穩(wěn)下滑。而從10月供求總量與2008年至2009年寫字樓季度平均值相比，10月寫字樓整體均比較可觀，當(dāng)月寫字樓銷售均價為16221元/平方米。

        馬冀表示，由于經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)暖以及規(guī)劃政策利好較多，對于寫字樓后市普遍看多。第四季度無論是買賣抑或租賃總量都會出現(xiàn)較好的行情。由于明年春節(jié)在2月份，所以預(yù)計自2010年第二季度起，寫字樓租金將隨市場好轉(zhuǎn)而緩慢拉升。

        從租賃市場來看，2009年10月，上海甲級寫字樓日租金為7.67元/平方米。其中，日租金7元/平方米以下的甲級寫字樓抗跌性很強(qiáng)，主要原因在于隨著市場的向好，甲級寫字樓的降價空間日益減少。而日租金在4~5元/平方米的準(zhǔn)甲級寫字樓最易受到客戶青睞，成交周期相對較短。

        馬冀表示，今年10月，上海甲級寫字樓空置率為11.1%，平穩(wěn)下滑。其中南京西路商圈由于東海廣場的強(qiáng)勢招商吸引了不少客戶眼球。同時，大虹橋商務(wù)區(qū)概念的提出雖暫時未有實質(zhì)性利好，但仍然對虹橋商圈寫字樓租賃的促成起了一定的催化作用。相對而言，徐家匯、人民廣場商圈在商務(wù)定位上后繼利好略微欠缺，成交率較為落后。



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