每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        深圳崗廈片區(qū)改造堪稱目前中國最大的“城中村”改造項目。在其拆遷的過程中，樓房的主人們獲得賠償?shù)臄?shù)量，或也堪稱全國之最。

        深圳市福田CBD崗廈村舊城改造項目近期啟動，拆遷工作全面推進。與此同時，崗廈村的改造正在創(chuàng)造一個令人難以置信的  “神話”——在房屋拆遷的一夜之間，500多棟樓房的主人集體跨入千萬甚至億萬富豪行列。

        然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，崗廈村大量拆遷樓房都是在幾年前搶建而成的，通過增加樓層、擴大房屋面積，從而在拆遷過程中獲取了堪稱“天價”的補償。

崗廈改造一等十年

        無論是原住居民，還是初來深圳者，對于“崗廈”這個名字一定不會陌生。這里是深圳CBD中心區(qū)僅存的一片城中村，也是許多初來深圳的“淘金”者尋求租房的理想去處。

        11月5日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在崗廈村舊城改造現(xiàn)場看到，經(jīng)過了大規(guī)模的拆遷之后，整個崗廈片區(qū)已經(jīng)面目全非，幾乎成為了一片建筑廢墟。零星“屹立不倒”的樓房十分突兀地矗立在空曠的工地上，與附近CBD密集的商業(yè)大樓遙相呼應(yīng)。

        “說拆遷都說了十幾年，今年下半年才正式開始拆。”記者在僅存不多的樓房內(nèi)遇見了正前來收租的房東張彩霞  （化名）。“當(dāng)初搶建的現(xiàn)在都發(fā)了大財，我們這些老實人卻沒有得到更多補償。”張彩霞頗有些憤憤不平地說。30年前，她就嫁到崗廈村，幾乎見證了崗廈從無到有，從貧窮到繁華的全部歷程。

        崗廈城中村改造，可謂十年一夢。早在1998年，為了建設(shè)深圳中心區(qū)，深圳市政府決定對崗廈河園片區(qū)進行全面改造。但在此后的將近十年時間里，經(jīng)歷了數(shù)次“正式啟動”，卻又因種種原因不了了之。

        在崗廈改造一拖再拖期間，發(fā)生了名噪一時的深圳蔡屋圍“史上最貴釘子戶”獲賠事件。

        1997年，深圳蔡屋圍村民蔡珠祥、張好蓮夫婦在宅基地上建起了6層住宅，建造花費120萬元。2004年10月15日，蔡屋圍村與開發(fā)商京基集團簽了房地產(chǎn)開發(fā)合同，該村約4.6萬平方米土地（包括宅基地）全部被賣掉，蔡的房子亦在其列。2007年拆遷接近尾聲，蔡珠祥以補償不合理為由拒絕拆遷。當(dāng)時深圳房價不斷飆升，周邊新房已漲至約2萬元/平方米；蔡珠祥夫婦倆提出補償應(yīng)在1.8萬元/平方米。按這一要價，開發(fā)商補償款將達(dá)1400萬元。

        最終，耗不起時間的開發(fā)商妥協(xié)了，1200萬元補償款打入了蔡珠祥賬上。此事無疑對后來崗廈村的舊城改造產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。福田區(qū)政府有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在蔡屋圍村民蔡珠祥獲得高昂賠償后，崗廈村認(rèn)同原先賠償標(biāo)準(zhǔn)的村民立刻從85%下降到不足一半，崗廈村改造隨后陷入僵局。

        經(jīng)過各方協(xié)調(diào)，直到2009年，崗廈城中村改造真正意義上的大拆遷才正式開始。深圳市福田區(qū)宣傳部張宏化在接受  《每日經(jīng)濟新聞》采訪時透露，目前拆遷工作進展順利，僅剩下大概40多戶居民沒有拆遷，大多數(shù)均為香港人。整個拆遷將在2009年底前完成，屆時正式啟動項目建設(shè)，總投資約90億元。

一夜之間集體暴富

        蔡珠祥1200萬元的補償款在2007年被稱為“天價”，蔡珠祥夫婦也因此被稱為“史上最貴釘子戶”。然而時隔僅兩年，當(dāng)初的“天價”今天看來已是“小巫見大巫”：崗廈村普普通通的一戶便補償上千萬，房屋面積大的更是高達(dá)上億元。

        “我嫁過來的時候，這里還叫番薯村，非常窮，村里的人都靠種地為生，偶爾拿些農(nóng)產(chǎn)品到海邊漁村去換點海鮮改善生活。”張彩霞向記者講述著她記憶中的崗廈村。

        隨著深圳大舉開發(fā)，位于福田中心位置的崗廈村逐漸成為外來人員租住的首選之地，租金也一年年水漲船高。“外來的人多了，要租我們的房子，我們就建房出租，都是在自家的土地上翻建樓房，一棟比一棟高。”據(jù)張彩霞介紹，每月的租金收入，她家便可達(dá)到5萬元以上，其他村民家的情況也差不多。

        據(jù)了解，很多類似于張彩霞的原住居民后來都搬離了崗廈村，在深圳市區(qū)或者到香港另外購買商品房。他們現(xiàn)在回村的目的只有一個：收租。隨著舊城改造的到來，這些房子面臨被拆除的命運。不過，這些房子的主人并沒有因此而受損，反而上演了“一夜暴富”的神話。有媒體將這次改造的造富過程形象地稱為  “幾百棟舊房屋倒下去，幾百個超級富豪站起來”。

        記者獲悉，此次補償方案分為兩個標(biāo)準(zhǔn)：480平方米以內(nèi)按1∶1補住宅，超過480平方米按1∶0.88補公寓；首層按1∶0.9補償商業(yè)物業(yè)，二層以上按1∶0.9補住宅或公寓。根據(jù)方案，可以選擇全部實物補償、全部貨幣補償以及實物和貨幣補償相結(jié)合。如果選擇貨幣補償，住宅公寓可獲得1.28萬元/平方米的補償，商業(yè)物業(yè)則可獲得2.38萬元/平方米的補償。

        照此推算，崗廈原住民中億萬家族可能有20多個，而個人資產(chǎn)過億的便有可能達(dá)到10人左右。

        作為崗廈改造項目的開發(fā)商，金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌總監(jiān)吳貴峰在接受  《每日經(jīng)濟新聞》采訪時坦言：“崗廈城中村舊改，確實催生了一批千萬富翁以及若干位億萬富翁。”

拆遷前搶著“種房子”

        張彩霞向記者算了一筆賬，自家的房子可以拿到上千萬元的賠償，但張彩霞還沒有簽約。她似乎有些不甘心：“我不著急，我等他們（她指了指旁邊的幾棟樓房）回來一起簽。”

        據(jù)記者了解，截至目前，與張彩霞一樣沒簽約的住戶大約還有40多戶。從今年4月起崗廈河園片區(qū)拆遷啟動，少數(shù)房東仍然堅持不走，堅守在這片曾經(jīng)繁榮而今卻一片荒蕪的土地上，低價放租。

        在崗廈村拆遷現(xiàn)場，一位安保人員告訴記者，“盡管拆遷已經(jīng)進行了大半，但有的人不肯搬走，里面還住著人，無法動工，牽連到其他相鄰樓房的拆遷也無法進行，雖然已經(jīng)停工幾個月了，但那些人根本就不著急。”

        在記者采訪過程中，了解到更讓人咋舌的情況：這些將被推倒的房屋，其中有許多都是搶建而來，當(dāng)時有媒體稱崗廈的搶建為“種房子”。

        張彩霞回憶，“反正那些年隔段時間就有人建房子。大概在六、七年前，最早說要拆遷的時候大家都要建，一個村子經(jīng)常是幾十家都在建。”

        記者多方了解到，崗廈村的搶建潮在歷史上出現(xiàn)多次。上世紀(jì)90年代初，隨著大量外來人口的涌入，住房需求出現(xiàn)短缺，當(dāng)?shù)卦∶耧@然看到了房屋出租前景，開始了第一次建設(shè)高潮。

        上世紀(jì)90年代末期，以及后來的2001~2002年，搶建潮再次興起。1999年深圳《關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》和2001年限制房屋違建的“兩規(guī)”相繼頒布，但這不僅沒有對小產(chǎn)權(quán)房的違建搶建起到遏制作用，反而激發(fā)了深圳歷史上規(guī)模最為龐大的兩次搶建潮。

        時至今日，面對公眾對“搶建風(fēng)”的質(zhì)疑，在記者近日采訪深圳政府的相關(guān)部門時，相關(guān)部門均以話題太過敏感為由而婉言謝絕。

        據(jù)2007年深圳市國土局所作的住宅調(diào)查顯示，深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。但不少專家認(rèn)為，這個數(shù)據(jù)“相當(dāng)保守”。

        在拆遷前的崗廈村房屋中，究竟有多少是搶建而來，有多少是違章建筑？恐怕已經(jīng)沒有人能夠說得清楚?？梢钥隙ǖ氖?，當(dāng)年那些搶建的樓房，后來大多數(shù)仍然拿到了產(chǎn)權(quán)，如今無一例外都獲得了高額的補償。

（每經(jīng)實習(xí)記者王磊對此文亦有貢獻(xiàn)）

專家視點

“城中村”改造之困

        一直以來，“城中村”改造都是十分棘手的問題。一位不愿具名的開發(fā)商表示，這有很多歷史遺留問題，還時常涉及糾紛，導(dǎo)致拆遷異常艱難，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的原因。“補償期望值過高和惡意搶建，已成改造工作的最大障礙。”

        深圳大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任魏達(dá)志談到，城中村改造是當(dāng)今許多城市都面臨的重大難題。據(jù)分析，困擾城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，大量違法違規(guī)建筑存在；其次是規(guī)劃和補償困境。

        而在中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁教授看來，舊城改造所面臨的問題兩個字可以概括，那便是“利益”。

        宋丁說，城中村是一個特殊現(xiàn)象，是深圳在城市化發(fā)展進程中的特殊歷史產(chǎn)物。當(dāng)年深圳快速的城市化發(fā)展占用了農(nóng)村的土地，同時也吸引了大量的工人進入深圳，而政府的居住用房建設(shè)卻比較滯后。那些大量涌入又沒有住房的外來人員，一個比較合適也較為無奈的選擇便是租房。“一方面是外來人員的住房問題，另一方面是原住居民在失地之后的收入和安撫問題。‘城中村’一舉兩得，同時解決了工人無房和農(nóng)民無地的尷尬。”

        對于當(dāng)時的違建搶建，宋丁認(rèn)為應(yīng)該給予客觀的歷史尊重。上世紀(jì)80年代末、90年代初時期，城中村確實存在大量違建樓房，不過，最初并不是沖著改造補償而去的。

        宋丁對深圳的城中村改造顯得憂心忡忡：“類似于崗廈這樣巨額補償?shù)某侵写甯脑鞂嶋H上是一個惡性循環(huán)，最終后果將十分嚴(yán)重。”

        “政府和開發(fā)商付出的補償很高，最終開發(fā)商會用更高昂的價格來把高成本涵蓋。每一個城中村改造意味著整個城市整體運營成本的非常規(guī)上升。居民的消費水平跟不上城市運營成本的上升，導(dǎo)致整個城市運營的斷層。”

        宋丁還強調(diào)，“當(dāng)初的蔡屋圍高額補償給崗廈村民帶來了極大震撼，也給今日的拆遷難打下伏筆。對于深圳其他正在等著改造的上百個城中村來說，今日的崗廈或許將是又一個震撼。政府應(yīng)該加強執(zhí)法力度，不能一再‘弱勢’下去。深圳的城中村，保守估計還要20年以上才能解決。”



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