每經(jīng)記者  熊曉輝  發(fā)自上海

        在上海市政府11月4日拋出“上海迪士尼項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告已獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)”的消息后，上海迪士尼樂園項(xiàng)目的前期征地工作也就成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

        “一期408.94萬平方米地塊征地補(bǔ)償?shù)怯浌ぷ饕呀?jīng)結(jié)束。目前我們?cè)跀M定補(bǔ)償方案。”昨日，負(fù)責(zé)此次征地事宜的浦東新區(qū)征地事務(wù)署相關(guān)負(fù)責(zé)人向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

        盡管官方的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未正式公布，但參考浦東川沙地區(qū)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和拆遷標(biāo)準(zhǔn)，有業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)，迪士尼首期征地400萬平方米，動(dòng)遷成本將超過60億元。

補(bǔ)償方案仍在擬定

        “征地工作從9月份就開始了。”浦東新區(qū)征地事務(wù)署相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在趙行村村委會(huì)看到，今年9月4日，浦東新區(qū)啟動(dòng)了“川沙新鎮(zhèn)A－1地塊土地儲(chǔ)備項(xiàng)目”土地征用。

        征收土地方案公告顯示，征地位置西至A2高速公路，北至A1高速公路，東南至布宜諾項(xiàng)目02建設(shè)單元（即項(xiàng)目二三建設(shè)用地），合計(jì)征地408.94萬平方米，其中農(nóng)用地300.16萬平方米，建設(shè)用地57.18萬平方米，未利用地51.60萬平方米。

        據(jù)接近該項(xiàng)目的有關(guān)人士透露，上海迪士尼樂園項(xiàng)目共分三期，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，其中，首期面積約4平方公里，首期投資約244.8億元。這一征地面積占上海迪士尼樂園規(guī)劃總規(guī)模的4成，是香港迪士尼樂園的3.2倍。

        “征地公告主要是針對(duì)集體。征地面積是由專業(yè)的測(cè)繪部門用儀器測(cè)出來的，以生產(chǎn)隊(duì)為單位核實(shí)宅基地和耕地的面積，與公布數(shù)字有誤差的，可以向土地部門反映。”上述征地事務(wù)署負(fù)責(zé)人介紹，相關(guān)征地補(bǔ)償?shù)怯浺延诠娼刂谷掌冢?月13日）前全部完成，包括征地面積和組成結(jié)構(gòu)。

        “征地的項(xiàng)目是我們?cè)谧觯饕k理有關(guān)征收土地及土地補(bǔ)償。具體的補(bǔ)償方案我們還在擬定，擬定完了再報(bào)上級(jí)部門批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后還要再公告，然后再進(jìn)入具體實(shí)施階段。時(shí)間表我們現(xiàn)在也無法確定。”上述人士表示。

成本估算可能超60億

        盡管官方的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未最終確定，但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，同一地段土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差別并不大，可以根據(jù)鄰近地區(qū)的征地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

        浦東新區(qū)征地事務(wù)署倪科長(zhǎng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“浦東川沙地段的土地補(bǔ)償費(fèi)是43.5元/平方米，建設(shè)用地和農(nóng)用地是一個(gè)價(jià)錢。”這一標(biāo)準(zhǔn)與記者拿到的上海市房屋土地資源管理局2008年9月1日發(fā)布執(zhí)行的  《上海市征地土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)川沙新鎮(zhèn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)34.8元/平方米相比，上升了25%。

        按43.5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，“川沙新鎮(zhèn)A－1地塊土地儲(chǔ)備項(xiàng)目”408.94萬平方米土地征用的補(bǔ)償費(fèi)接近1.78億元。上述業(yè)內(nèi)人士表示：“根據(jù)  《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，征收集體土地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)只是征地補(bǔ)償中很小的一部分，征地成本大部分費(fèi)用發(fā)生在被征地勞動(dòng)力安置、財(cái)物補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償。”

        上海市房屋土地資源管理局在2008年9月調(diào)整土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)做了一份抽樣調(diào)查，對(duì)征地成本的比例構(gòu)成進(jìn)行測(cè)算，其中，土地補(bǔ)償費(fèi)占征地成本的3.1%、人員安置費(fèi)占7.8%、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)占16.3%、青苗補(bǔ)償費(fèi)占0.1%、房屋動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)占55.8%、政府規(guī)費(fèi)占1.8%、其他費(fèi)用（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)安置土地費(fèi)用等）占到15.1%。

        如果以上述比例構(gòu)成作為參照來計(jì)算，1.78億元的土地補(bǔ)償費(fèi)僅占征地成本的3.1%，動(dòng)遷成本將達(dá)到57億元。上述業(yè)內(nèi)人士表示，如果考慮到近一年多時(shí)間動(dòng)遷成本的上漲，保守估計(jì)迪士尼項(xiàng)目首期動(dòng)遷成本可能將超過60億元。

        近年來，隨著上海房?jī)r(jià)的走高，拆遷成本也水漲船高。以上海較為偏遠(yuǎn)的朱家角區(qū)域?yàn)槔?006年以前，每畝地前期開發(fā)費(fèi)用大概在50萬元，現(xiàn)在已達(dá)80萬元，加上占補(bǔ)平衡指標(biāo)費(fèi)和市政配套費(fèi)用，成本已達(dá)150萬元/畝。征地補(bǔ)償費(fèi)原來是農(nóng)用地1.2萬元/畝，現(xiàn)在漲到2萬元/畝。

現(xiàn)場(chǎng)觀察

村民違規(guī)搭建被叫停

　　對(duì)于被征地的當(dāng)?shù)厝硕?，關(guān)心的并不是動(dòng)遷成本的天文數(shù)字，而是自己能從迪士尼項(xiàng)目動(dòng)遷中拿到多少補(bǔ)償。

        迪士尼正式宣告落戶上海后，包括央視在內(nèi)的多家媒體報(bào)道稱，當(dāng)?shù)卮迕癯脵C(jī)搶搭搶建大棚，希望補(bǔ)償時(shí)增加籌碼。甚至離此次征地范圍幾公里之外的六灶鎮(zhèn)也有人提前在廠房里搭起了假山。

        據(jù)了解，在趙行、棋桿、金家、學(xué)橋等四個(gè)村中，趙行村是涉及征地面積最大的一個(gè)村。趙行村村委會(huì)的一位工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“征地以趙行村為中心，趙行村面積5.2平方公里左右，共有19個(gè)隊(duì)，涉及拆遷的達(dá)到16個(gè)隊(duì)。緊挨著趙行村的棋桿村，16個(gè)隊(duì)中8個(gè)涉及拆遷。金家村最少，9個(gè)隊(duì)中，有7個(gè)涉及拆遷。”

        在黃樓鎮(zhèn)趙行村主干道黃趙路，記者看到，沿路有多座嶄新的白色農(nóng)用大棚，有些成片的大棚竟然占地幾千平方米，但透過薄膜卻看到里面都是空的，什么也沒種，土地尚未平整好，顯然是臨時(shí)突擊建設(shè)。附近的村民告訴記者，搭建大棚就是為了賺錢，可以多拿點(diǎn)動(dòng)遷補(bǔ)償。

        昨日，趙行村工作人員承認(rèn)村里確實(shí)存在搶時(shí)間亂搭建的現(xiàn)象：“村里這兩天正在查處違規(guī)搭建的建筑。”央視曝光后，村里就召開了村委會(huì)，叫停了所有正在進(jìn)行的搭建工程。

        “土地其實(shí)早已經(jīng)凍結(jié)。以前農(nóng)戶承包使用30年的土地都流轉(zhuǎn)回來了，由村委統(tǒng)一規(guī)劃。對(duì)于流轉(zhuǎn)回來的土地，再由村委租給農(nóng)業(yè)單位和外來戶耕種。”上述工作人員介紹。

        趙行村村長(zhǎng)張華表示，2008年底～2009年初，承包土地的村民和村里簽訂了土地使用合同。“簽約后村民什么時(shí)候建大棚，我們管不了。最近才開始建也很正常。這些大棚停建以后怎么處理，還要等上級(jí)政府和相關(guān)部門答復(fù)。”



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