每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “都說(shuō)自己沒(méi)有房源可以賣(mài)了。”一位上海購(gòu)房者11月16日在某地產(chǎn)論壇上如此抱怨。她曾在上周末逛過(guò)多個(gè)樓盤(pán)，得到的回饋均是——“無(wú)房可售”。但上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)卻顯示上述樓盤(pán)的房源都有大批房源可賣(mài)。她質(zhì)疑，時(shí)值年底，開(kāi)發(fā)商是否又在乘機(jī)“捂盤(pán)”待漲？

        這可能是上海樓市今年出現(xiàn)的第二波“無(wú)房可售”現(xiàn)象。今年5、6月份，由于樓市迅速回暖，不少樓盤(pán)出現(xiàn)“無(wú)房可售”，但在上海市政府打擊“捂盤(pán)”的針對(duì)性政策出臺(tái)后，上述“無(wú)房可售”現(xiàn)象因?yàn)槭袌?chǎng)逐漸低迷而煙消云散。不料，年底，上海樓市再一次面臨“無(wú)房可售”的局面。

        對(duì)于這一輪“無(wú)房可售”究竟是供不應(yīng)求所致，還是開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”、“惜售”人為造成，業(yè)內(nèi)尚有爭(zhēng)議。但未來(lái)可售房源總量將進(jìn)一步下跌卻是事實(shí)。易居中國(guó)分析師薛建雄預(yù)計(jì)，明年上海樓市的房源存量可能只有400萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)供不應(yīng)求？

        根據(jù)上述購(gòu)房者提供的資料，記者周一暗訪(fǎng)了上海“盛世虹橋”（又名萬(wàn)博家園）、“錦繡華都”兩個(gè)樓盤(pán)，上述樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員均表示，房源已全部售完。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示，上述兩個(gè)樓盤(pán)都有大量的房源可賣(mài)。其中盛世虹橋尚有268套房源可以出售，錦繡華都也有70余套房源可供銷(xiāo)售，銷(xiāo)售人員的解釋是：上述房源目前都在辦理登記手續(xù)。

        上海市住房保障和房屋管理局市場(chǎng)部工作人員表示，上述現(xiàn)象不能被定義為“捂盤(pán)”。捂盤(pán)是指開(kāi)發(fā)商拿了預(yù)售許可證后，不進(jìn)行銷(xiāo)售。而上述樓盤(pán)對(duì)外宣稱(chēng)房屋已售完，但在網(wǎng)上房地產(chǎn)仍有大量房源可賣(mài)，是因?yàn)檫@些房源可能僅僅是被預(yù)定的，但暫時(shí)沒(méi)有簽訂預(yù)售合同。一旦開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂預(yù)售合同，上述房源將轉(zhuǎn)為不可售房。

        上述工作人員的解釋?zhuān)玫搅朔椒降禺a(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)房產(chǎn)咨詢(xún)部經(jīng)理李艷的贊同。她也認(rèn)為市場(chǎng)的“無(wú)房可售”，是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，而不是人為“捂盤(pán)”、“惜售”所致。今年，上海樓市售價(jià)15000元/平方米以下的普通住宅銷(xiāo)售一直很緊俏，上述房源也一直供不應(yīng)求。不過(guò)，因?yàn)?、9月份上述房源的供應(yīng)陷入低谷，市場(chǎng)成交一度遇冷。但最近上海又有一批中低端住宅上市，成交量迅速上升，導(dǎo)致樓盤(pán)看似“無(wú)房可售”。

        也有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，上海也有一部分開(kāi)發(fā)商的確是在“捂盤(pán)”“惜售”。這些開(kāi)發(fā)商本身實(shí)力雄厚，房子賣(mài)得慢些，也“不差錢(qián)”。

明年將遇樓荒？

        佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示：上周（11月9日～11月15日），上海商品住宅成交面積39.51萬(wàn)平方米，環(huán)比減少22%，但成交均價(jià)卻環(huán)比前周上漲21%，達(dá)到19634元/平方米的歷史高位。成交量下跌主要是由于新增供應(yīng)量減少導(dǎo)致的。而近期樓市新推樓盤(pán)基本上都是開(kāi)盤(pán)即售光，因而后期房源開(kāi)盤(pán)價(jià)格會(huì)在前期的基礎(chǔ)上向上調(diào)整，造成成交均價(jià)不斷上漲。

        薛建雄認(rèn)為，本輪上海樓市需求量大幅增加，是由迪士尼樂(lè)園落滬消息導(dǎo)致。事實(shí)上，由于迪士尼樂(lè)園“落滬”，臨近迪士尼樂(lè)園的各大樓盤(pán)都迅速賣(mài)完。佑威·樓市通系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上海南匯的周康地區(qū)成為上周上海樓盤(pán)成交量最多的一個(gè)區(qū)域，總成交量達(dá)到382套，總成交面積39371平方米。

        除此外，預(yù)期的通脹因素，也是導(dǎo)致購(gòu)房者追漲買(mǎi)房的一個(gè)因素。

        同時(shí)，盡管今年下半年各大地產(chǎn)公司紛紛宣布調(diào)高開(kāi)工量，但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)今年的住宅新開(kāi)工量仍然不樂(lè)觀(guān)，上海明年的商品住宅供應(yīng)可能受到新一輪“樓荒”的威脅。

        上海市統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的《1～10月本市房地產(chǎn)基本情況》顯示，上海今年1～8月份商品房新開(kāi)工面積1750.3萬(wàn)平方米，下降11.8%，其中商品住宅新開(kāi)工面積1149.96萬(wàn)平方米，下降15.4%。

        薛建雄說(shuō)，按照萬(wàn)科、綠城、富力等房地產(chǎn)公司的平均開(kāi)工、銷(xiāo)售周期估算，開(kāi)發(fā)商從開(kāi)工到銷(xiāo)售，最短9個(gè)月就能完成。但上海樓市目前至少有20個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)工至預(yù)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)間要超過(guò)2年，這些樓盤(pán)的慢開(kāi)工，也是導(dǎo)致未來(lái)樓市面臨供應(yīng)荒的一個(gè)原因。

        根據(jù)他的預(yù)期，新一輪上海住房供應(yīng)荒，可能出現(xiàn)在明年6月后，屆時(shí)上海商品住宅存量將不足400萬(wàn)平方米。

同步播報(bào)

北京六環(huán)房?jī)r(jià)首破萬(wàn)  新開(kāi)工面積下降

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        日前，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，今年1～10月，北京市五至六環(huán)間的房屋均價(jià)為10314元/平方米，首次突破萬(wàn)元大關(guān)。同期，四環(huán)路以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)達(dá)到19750元/平方米，四環(huán)至五環(huán)路房?jī)r(jià)為17391元/平方米。

        上述機(jī)構(gòu)還發(fā)布  《1～10月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》稱(chēng)，10月份，北京市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲4.3%，環(huán)比上漲0.6%，漲幅分別比上月提高0.7和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

        報(bào)告稱(chēng)，今年1～10月，北京市商品房銷(xiāo)售面積為1757.6萬(wàn)平方米，其中，住宅銷(xiāo)售面積為1432萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3倍。同期，全市銷(xiāo)售商品住宅12.3萬(wàn)套，超過(guò)上年全年。

        報(bào)告稱(chēng)，截至10月底，全市商品房新開(kāi)工面積為1358.4萬(wàn)平方米，同比下降20.5%；竣工面積為1390.1萬(wàn)平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比1～9月縮小3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積為906.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.8%。

        報(bào)告還顯示，今年1～10月，北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額1983億元，比上年同期增長(zhǎng)50.8%。其中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資達(dá)753.2億元，占比38%，比上年同期（81.4億元）增長(zhǎng)8.3倍。

        房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)昨日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，受今年上半年住宅建設(shè)開(kāi)工量大幅下滑的影響，明年上半年北京樓市整體的供需關(guān)系仍然比較緊張，這將使得明年北京房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)仍將保持上行。

        來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，北京可售的期房商品住宅僅為69886套，比年初下降36%。

        報(bào)告還稱(chēng)，今年土地價(jià)格不斷上漲，“地王”屢創(chuàng)新高，必將推動(dòng)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同時(shí)，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，未來(lái)投資性需求仍然強(qiáng)大。



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