每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　11月9日至15日，上海商品住宅成交均價(jià)接近2萬元/平方米，部分區(qū)域樓盤一開盤便告“無房可售”。在毫無預(yù)兆的情況下，上海樓市突然“井噴”。當(dāng)?shù)刭?gòu)房者認(rèn)為，這可能與兩件事有關(guān)：一是迪士尼，二是大虹橋。

        迪士尼已是眾所周知，那么大虹橋究竟有什么魅力？它會(huì)給上海乃至整個(gè)長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)業(yè)帶來怎樣的變化？帶著這些問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）邀請(qǐng)了納帕地產(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理王宏偉、上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤、中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟做客本期“地產(chǎn)峰會(huì)”，暢談“大虹橋”的未來。

大虹橋·定位

上海經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)極

        NBD：僅從規(guī)劃看，大虹橋和以前的上海南站、新客站相似，是一個(gè)交通樞紐發(fā)展而成的商業(yè)圈，為什么購(gòu)房者偏偏對(duì)它“趨之若鶩”？

        張濤：大虹橋就像是上海經(jīng)濟(jì)“啞鈴”的一個(gè)增長(zhǎng)極，它橫跨長(zhǎng)寧、閔行、青浦、嘉定、松江等六個(gè)區(qū)，輻射整個(gè)江浙，GDP總值甚至比浦東還高，是除上海世博會(huì)外另一件對(duì)上海影響深遠(yuǎn)的大事件。大虹橋不僅對(duì)上海重要，對(duì)長(zhǎng)三角也同樣重要，是促進(jìn)整個(gè)長(zhǎng)三角一體化深入進(jìn)行的重要內(nèi)容。

        王宏偉：首先要糾正一個(gè)觀點(diǎn)，大虹橋絕不只是一個(gè)純粹的交通樞紐。過去說的交通樞紐，如上海南站，更多的功能是疏散客流，而不是聚集商業(yè)。而大虹橋是通過交通樞紐來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)集聚。中國(guó)的三大核心城市，除了北京是政治中心外，上海和廣州都是靠交通導(dǎo)入人口、資金、產(chǎn)業(yè)而發(fā)展起來的。在中國(guó)大陸地區(qū)，長(zhǎng)三角是資金密度最強(qiáng)的，但僅靠陸家嘴作為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“發(fā)動(dòng)機(jī)”還不夠，上海需要在陸家嘴之外，建立一個(gè)與之規(guī)模匹配，并面向長(zhǎng)三角和全國(guó)的新CBD。

        大虹橋顯然符合上述需要，它扎牢長(zhǎng)三角根基，具有通商和經(jīng)濟(jì)便利，并且可以利用高鐵和飛機(jī)輻射周邊城市甚至更遠(yuǎn)地區(qū)，進(jìn)而全面導(dǎo)入長(zhǎng)三角的產(chǎn)業(yè)、資金和人口。虹橋商務(wù)區(qū)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，甚至比世博會(huì)和迪士尼樂園還要大。

        陳晟：按照大虹橋的規(guī)劃，它的經(jīng)濟(jì)體系、城市人口體系和美國(guó)某些城市形態(tài)已有一些相似處，是由一個(gè)單獨(dú)的城市向城市群的概念延伸。26.3平方公里的虹橋商務(wù)區(qū)，可將環(huán)繞四周的交通打通，將會(huì)極大提速這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與浦東2.56億元/平方公里的GDP相比，虹橋商務(wù)區(qū)所覆蓋的長(zhǎng)寧、閔行等六大區(qū)域，目前的GDP只有1.75億元/平方公里，差距不小，但這也意味著虹橋商務(wù)區(qū)的潛力更大。

大虹橋·輻射

江浙、江西也將受益

        NBD：既然大虹橋?qū)ι虾Ｄ酥灵L(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉足輕重，那么它對(duì)樓市會(huì)有什么樣的影響？可以輻射多大范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

        張濤：大虹橋東至環(huán)西一大道，即外環(huán)線A20；西至鐵路外環(huán)線，即華翔路；南至A9滬青平高速公路；北至規(guī)劃北翟高架路。虹橋交通樞紐的26.3平方公里區(qū)域?yàn)樗暮诵膮^(qū)域，周邊60平方公里是綜合功能拓展區(qū)，橫跨中環(huán)、外環(huán)。泛虹橋的范圍則更大。

        王宏偉：如果經(jīng)過幾年的發(fā)展，大虹橋的規(guī)劃得到實(shí)現(xiàn)，將來的輻射范圍將非常大。從經(jīng)濟(jì)范疇看，大虹橋可以發(fā)展到周邊300~500公里的范圍，不僅緊臨的江蘇和浙江將受益，連與上海距離較遠(yuǎn)的江西也將受益。從房地產(chǎn)角度看，距離核心功能區(qū)40~45分鐘車程的區(qū)域，將會(huì)成為區(qū)域內(nèi)高端人士的第一居所；距離核心功能區(qū)2~3小時(shí)的區(qū)域，將成為高端人士的第二居所。未來上海周邊的昆山、嘉興、嘉善甚至南京等地，都會(huì)被大虹橋輻射。不過，這需要購(gòu)房者的觀點(diǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。

        陳晟：從規(guī)劃來看，大虹橋?qū)⑹巩?dāng)?shù)厣剔k類物業(yè)直接受益，對(duì)當(dāng)?shù)氐淖≌绊懸矔?huì)很大。一方面，政府對(duì)當(dāng)?shù)氐耐度雽?huì)非常大。我們衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)投資價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，不僅看當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，還要看當(dāng)?shù)卣诿科椒矫椎馁Y金投入是多少。從目前的情況看，整個(gè)大虹橋地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格存在較大落差，貼近內(nèi)環(huán)的普陀武寧板塊今年10月的板塊基準(zhǔn)價(jià)格已達(dá)32333元/平方米，價(jià)格最低的松江新橋板塊只有9117元/平方米，不到前者的1/3。另一方面，上述區(qū)域的價(jià)格上漲速度也不同。在大虹橋區(qū)域內(nèi)年均漲幅最高的普陀武寧板塊，2003~2009年房?jī)r(jià)年均算術(shù)增幅達(dá)76.21%，排名最末的嘉定主城區(qū)板塊年均算術(shù)增幅僅為32.67%。這些價(jià)格增幅相對(duì)落后的區(qū)域，是不是會(huì)有更多的潛力？值得研究。在我看來，大虹橋地區(qū)的徐涇、北新涇西部、華漕等類鄉(xiāng)村地帶將會(huì)有更大的發(fā)展前景。

大虹橋·樓市

將出現(xiàn)上海一線豪宅

        NBD：若大虹橋未來發(fā)展成為上海新的CBD，那當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)產(chǎn)品形態(tài)會(huì)不會(huì)有改變？什么類型的物業(yè)會(huì)是未來的主流產(chǎn)品？

        張濤：從規(guī)劃提出到最終落地，短則兩三年，長(zhǎng)則五到八年，因此短期內(nèi)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)開發(fā)不會(huì)形成太大影響。但我考察過當(dāng)?shù)氐囊恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，地產(chǎn)商的出售心理價(jià)位比一年前要高很多。尤其是嘉定南翔板塊，以往房地產(chǎn)開發(fā)較為緩慢，配套設(shè)施不全。但最近在大虹橋的影響下，該區(qū)域連續(xù)推地，且成交非?；鸨?。像前面王總所說的那樣，因?yàn)橛辛舜蠛鐦?，上述區(qū)域的住宅可能會(huì)由原來的第二居所演變?yōu)橐恍└叨巳巳旱牡谝痪铀?，房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值將大幅度提升。目前，很多地產(chǎn)商看好大虹橋地區(qū)，綠地等都在那里持有項(xiàng)目。

        王宏偉：我們公司在淀山湖邊上開發(fā)的項(xiàng)目，原先是上?？蛻粲脕硇蓍e度假的第二居所。但是，大虹橋的規(guī)劃公布后，很多客戶已考慮在三五年后把這里當(dāng)成第一居所。事實(shí)上，整個(gè)上海城西地區(qū)，有賴于機(jī)場(chǎng)、地鐵、高速通路的建設(shè)，未來會(huì)成為上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，這將使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形成最集中的高端客群居住需求。未來的大虹橋，將出現(xiàn)上海的一線豪宅產(chǎn)品。

        陳晟：作為一個(gè)都市圈CBD，虹橋商務(wù)區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Φ臒o疑是商業(yè)。大虹橋的開發(fā)，最大受益者不是房地產(chǎn)，而是圍繞交通樞紐的金融、信息、會(huì)展等行業(yè)。未來，該區(qū)域企業(yè)對(duì)信息、金融服務(wù)的需求將極為旺盛。我近期接待了兩家要把總部搬到上海的公司，都來自福建省，他們說，要把企業(yè)的融資部門、信息部門、人力資源部門搬到上海，借此了解行業(yè)最前端的情況。我覺得，類似企業(yè)會(huì)在大虹橋周邊大量聚集，并且聚集大量的高端人才，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)物業(yè)迅猛發(fā)展。

大虹橋·居住

或改變上海居住格局

        NBD：按照王總和陳院長(zhǎng)的說法，大虹橋?qū)⒏淖兏叨巳瞬诺墓ぷ骱蜕盍?xí)慣，這是否意味著上海傳統(tǒng)豪宅區(qū)的隊(duì)伍將進(jìn)一步擴(kuò)大，大虹橋也會(huì)成長(zhǎng)為上海高端住宅聚集群落？

        張濤：圍繞著城市中心居住，實(shí)際上是一種生活習(xí)慣。我曾去美國(guó)洛杉磯考察，整個(gè)洛杉磯的市中心就是幾幢行政大樓和警察局，商業(yè)設(shè)施不多。全洛杉磯有88個(gè)市，全是小城市，那里擁有大量的商業(yè)、行政、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)，可以滿足市里居民生活所需。我覺得大虹橋的軌道交通樞紐和生活配套，可以為嘉定等郊區(qū)利用，從而形成若干個(gè)居住城鎮(zhèn)，使得高端人口可以在大虹橋區(qū)域內(nèi)居住。

        王宏偉：上海住宅從內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)形成高、中、低端分化，是由城市的配套資源決定的，配套資源越集中，房屋檔次及價(jià)格也就越高。但事實(shí)上，房?jī)r(jià)并不只取決于配套，還取決于居住人口。高端人口聚集的區(qū)域，就會(huì)形成高端住宅區(qū)。我個(gè)人認(rèn)為，以后上海的居住格局會(huì)逐步由環(huán)線決定房?jī)r(jià)的格局，轉(zhuǎn)為人口決定房?jī)r(jià)的格局，進(jìn)而使上海出現(xiàn)多個(gè)富人區(qū)。

        陳晟：上?，F(xiàn)在到處都是豪宅，從早期的西郊、古北一帶，到后來西面的佘山、龍東大道一帶，甚至到以后大虹橋商務(wù)圈的周邊輻射區(qū)，上海的豪宅區(qū)已形成了多個(gè)“神經(jīng)元”系統(tǒng)。大虹橋規(guī)劃區(qū)最大的功能，就是疏通這些“神經(jīng)元”的外部交通，方便居住者出入。

大虹橋·產(chǎn)業(yè)

助第三產(chǎn)業(yè)迅速上位

        NBD：大虹橋會(huì)長(zhǎng)期推動(dòng)上海房?jī)r(jià)嗎？會(huì)不會(huì)成為國(guó)內(nèi)高端人士買房的首選地區(qū)？

        張濤：這倒不一定。在全國(guó)范圍內(nèi)，除大虹橋外，還會(huì)建設(shè)多個(gè)國(guó)際物流貿(mào)易中心。但上海的大虹橋?qū)ι虾Ｓ欣?，?duì)長(zhǎng)三角有利，將會(huì)成為整個(gè)長(zhǎng)三角在吸引外資、商貿(mào)上的重大優(yōu)勢(shì)，對(duì)于推動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)的作用非常巨大。

        王宏偉：購(gòu)房者的喜好是多元化的，大虹橋并不能使所有高端人士來上海買房。但是，它會(huì)影響上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成都市群CBD，形成城市間的經(jīng)濟(jì)交流。上海的高房?jī)r(jià)，會(huì)將一部分必須要低成本經(jīng)營(yíng)的制造業(yè)擠出上海，逼迫上海提早完成由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)革命。上海的第三產(chǎn)業(yè)并沒有迅速占領(lǐng)第二產(chǎn)業(yè)離開后的空白，于是，大虹橋的規(guī)劃，給上海第三產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的機(jī)會(huì)，第三產(chǎn)業(yè)可以服務(wù)的范圍，一下子擴(kuò)大到整個(gè)長(zhǎng)三角，為未來二三十年上海的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向奠定了方向。在產(chǎn)業(yè)和資本導(dǎo)入大虹橋地區(qū)以后，高端人口的居住方向也會(huì)改變。

        陳晟：我很同意王總的看法,工作方式會(huì)改變居住方式。我們?cè)?jīng)接觸過一批成功人士，發(fā)現(xiàn)他們的生活方式受工作方式?jīng)Q定。大虹橋的發(fā)展，使他們開始想在上海擁有一套豪宅，以開拓眼界，提高作決定的能力，這使得大虹橋及周邊地區(qū)出現(xiàn)了不同類型的物業(yè)需要。這些高端人群和他們的企業(yè)進(jìn)入上海，也為上海房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。

記者手記

大虹橋和“雙城夢(mèng)”

        上?？偯娣e7037.50平方公里，其中土地面積只有6340.5平方公里。全市人口接近2000萬（僅為常住人口），上述土地面積并不能滿足所有上海人的住房夢(mèng)想，也無法滿足房地產(chǎn)商的開發(fā)需要。上海的地價(jià)、房?jī)r(jià)就很難不高。

        一方面，購(gòu)房者犯愁。很多上海人很早就跑到周邊的昆山、太倉、嘉興一帶買房，因?yàn)槟抢锏姆績(jī)r(jià)只有4000~5000元/平方米，而在上海遠(yuǎn)郊的嘉定、青浦、南匯乃至奉賢，房?jī)r(jià)已突破萬元大關(guān)。距離不到十公里，房?jī)r(jià)相差了一倍。上海的高房?jī)r(jià)，甚至讓一些上海人考慮過在江浙居住、在上海上班的“雙城夢(mèng)想”。但夢(mèng)想終歸是夢(mèng)想，來回交通的不方便，使雙城生活的計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)。

        另一方面，開發(fā)商也犯愁。上海不斷高漲的土地價(jià)格，使很多上海地產(chǎn)商更愿意跑到上海周邊找尋機(jī)會(huì)。太倉、嘉興、無錫等地，成為他們最感興趣的區(qū)域。但是，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)、地價(jià)雖然便宜，市場(chǎng)購(gòu)買力卻不及上海。開發(fā)商迫切希望，上海的上班族能夠在上海周邊居住，而僅僅將上海作為辦公點(diǎn)。

        大虹橋的規(guī)劃，有望使開發(fā)商和上海市民都能圓夢(mèng)。

        在距離上海虹橋機(jī)場(chǎng)不到一小時(shí)車程的嘉興，已經(jīng)伸出了“橄欖枝”。嘉興市市長(zhǎng)李衛(wèi)寧介紹，嘉興的文化底蘊(yùn)很深厚，生態(tài)環(huán)境好，是典型的江南水鄉(xiāng)，嘉興城區(qū)的綠地率是41.4%，現(xiàn)在的住房均價(jià)只有4800元/平方米。另外，嘉興還有配套上海醫(yī)療康復(fù)中心的規(guī)劃，比如治病在上海，康復(fù)在嘉興。嘉興還與上海在公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)“無縫銜接”，比如交通“一卡通”等各種互認(rèn)，以及社會(huì)保障的無縫對(duì)接。

        據(jù)了解，南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、昆山、嘉興、杭州等城市，是首期開通“空鐵聯(lián)運(yùn)遠(yuǎn)程值機(jī)服務(wù)”的試點(diǎn)城市。這些城市很有希望成為上海房地產(chǎn)業(yè)的延伸，未來的上海樓市或?qū)⒀由斓竭@些城市。



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