每經(jīng)記者  馬駿骎  發(fā)自上海

        “由于銀行信貸開始收緊，加上明年有通脹預期，可以說一段時間以來房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為信托產(chǎn)品發(fā)放的主流，也是重點推介，從數(shù)量上看也有增長。”一家從事信托理財?shù)呢敻还芾砉救耸吭?1月20日開幕的上海理財博覽會上對《每日經(jīng)濟新聞》透露。

        上述人士介紹說，地產(chǎn)商的融資需求正在升溫，這主要是因為一方面地產(chǎn)商從銀行獲貸是有額度的，而隨著監(jiān)管力度的不斷加強，大部分銀行都已經(jīng)開始收縮信貸。同時，地產(chǎn)商從銀行拿到的貸款資金在用途方面受到一定的限制，她舉例說，“比如這塊地的開發(fā)資金按照規(guī)定不能用于開發(fā)其他地皮?！边@也是促使開發(fā)商借道信托融資的原因。

信托公司擬進一步涉足房地產(chǎn)

        摩根士丹利兼杭州工商信托有限公司執(zhí)行董事錢駿表示，“很多情況下這些公司在銀行沒辦法貸到款，因為銀行對貸款有非常嚴格的要求，銀監(jiān)會有一些硬標準，比如銀行的錢只能貸款不能投資，且銀行更愿意同三個A、兩個A評級的開發(fā)商合作，不管你的資產(chǎn)有多優(yōu)秀，銀行也不太愿意貸款給一個A或者三個B的那些相對實力較弱的開發(fā)商。”

        據(jù)記者了解，目前情況下，很多項目都開始通過信托類產(chǎn)品為開發(fā)商提供短期融資、一般期限在一年至三年之間，常見的投資回報每年可達8.5%~10%左右。數(shù)據(jù)顯示，2009年1至8月集合信托規(guī)模約700億元，其中房地產(chǎn)相關信托規(guī)模約202億元。

        “銀行貸款因為政策的原因不能放，對于開發(fā)商而言，如果不是上市公司，它就沒有融資的渠道，所以開發(fā)商愿意稍微多花一點錢去做前期的開發(fā)。多花一點點融資成本對它來講不是問題，”錢駿說。

        在滬各大信托公司都紛紛準備進一步涉足房產(chǎn)。上海國際信托副總經(jīng)理劉響東透露，正在準備有關瑞士房地產(chǎn)基金的項目，明年上半年就將出臺。劉響東表示，中國房地產(chǎn)受到了人口紅利和制度紅利雙重因素的支撐。

        “長遠看摩根士丹利一直是看好中國的房地產(chǎn)市場的，”錢駿表示。他指出，中國的房地產(chǎn)市場還處于轉型階段，因中國城市化進程仍有很大空間，預計未來隨著中國GDP的增長，城市人口占總人口的比例在未來20至30年將不斷增加，有望從40%增至80%，這將直接造成4億多人口從農(nóng)村逐漸走向城市。而中產(chǎn)階層的不斷擴大則將對房地產(chǎn)產(chǎn)品行成剛性需求。

抵押質押形式轉嫁風險

        事實上，針對房地產(chǎn)信托的升溫，此前已經(jīng)有市場傳言稱，上海銀監(jiān)局向轄區(qū)內(nèi)各信托公司下發(fā)《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，要求上海各家信托公司審慎開展房地產(chǎn)信托業(yè)務，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務風險。

        在滬一家信托公司研究員對《每日經(jīng)濟新聞》表示，“上海銀監(jiān)局的態(tài)度向來都是比較謹慎的，因為從全國范圍來看，上海屬于信托業(yè)務較為活躍的地區(qū)，越是風險多，越要設置防火墻。”他表示，該公司也有考慮做一些創(chuàng)新，但所有創(chuàng)新還是必須先考慮到審慎原則和風險問題。他介紹說，該公司的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多和一些有名、優(yōu)質的開發(fā)商合作，且通常情況下，要求這些地產(chǎn)商支付抵押金，“這就意味著一旦出現(xiàn)問題虧損的是地產(chǎn)商，不是我們?！?br/>
        上述財富管理公司人士則對記者介紹說，該公司通常要求開發(fā)商進行房產(chǎn)抵押或股權抵押，因此相對安全。

        錢駿說，“信托公司會有很多控制風險的手段，包括有的產(chǎn)品有超額的抵押，抵押率在60%以下，如果沒有土地的話有的是對項目公司控制股權抵押，很多情況是在50%以上。除了這些抵押、質押還有其他控制風險的手段?！?br/>
        錢駿指出，在風險甄別時，應注意開發(fā)商是誰，要看它是不是龍頭企業(yè)、是不是上市公司，同時物業(yè)類型也很重要。他還提醒投資者，相比股票、債券，信托產(chǎn)品具有流動性較弱的劣勢，隨時變現(xiàn)的能力相對較差。



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