每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        發(fā)改委11月23日宣布，上海迪士尼樂園項(xiàng)目已獲核準(zhǔn)，建設(shè)地址位于上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)，樂園占地僅116公頃（合1.16平方公里）。由于該項(xiàng)目占地面積比目前迪士尼在世界范圍的5座樂園都要小，也遠(yuǎn)低于此前市場預(yù)期的4.12平方公里，因此，一些市場人士認(rèn)為，該項(xiàng)目將無力推高周邊房價(jià)；但更多的人則認(rèn)為，迪士尼帶給上海的絕不僅僅是一座樂園，而是一個(gè)價(jià)值巨大的產(chǎn)業(yè)。

        “迷你”的迪士尼，其影響力會(huì)不會(huì)也變得“迷你”？作為占地面積最小的上海迪士尼樂園，面向的卻是世界上規(guī)模最大的人群，這是否會(huì)給“迪士尼效應(yīng)”帶來一些變數(shù)？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）請來了熟悉上海房地產(chǎn)市場的三位地產(chǎn)人——上海跨國采購中心五角世貿(mào)商城有限公司總經(jīng)理柯爾克、上海景瑞地產(chǎn)集團(tuán)市場營銷部副總監(jiān)楊子江、上海佑威房地產(chǎn)信息服務(wù)有限公司執(zhí)行董事黃志堅(jiān)參加本期《地產(chǎn)峰會(huì)》，請他們?yōu)橥顿Y者解析迪士尼及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所能帶來的價(jià)值。  

【話題1】能帶動(dòng)多少商鋪升值

        NBD：迪士尼樂園的“吸金”能力究竟有多大？迪士尼所在的浦東乃至整個(gè)長三角將有多少產(chǎn)業(yè)群會(huì)為此受益？單就樂園周邊來說，半徑多少公里范圍內(nèi)的商鋪將借上海迪士尼樂園升值？

        黃志堅(jiān)：迪士尼樂園首先吸引的是“人潮”，然后轉(zhuǎn)化為“錢潮”。美國的迪士尼樂園每年有2000多萬的客流量，東京迪士尼有1300萬客流量，香港迪士尼的客流量最少也有450萬。上海迪士尼樂園開園后，估計(jì)吸引的客流可以達(dá)到1000萬。這些客流的衣、食、住、行、購物觀光等將帶來巨量的消費(fèi)，并分流至各個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。對于周邊的商業(yè)地產(chǎn)來說，如何把人潮變成錢潮，是重要的課題。

        柯爾克：我們公司開發(fā)的上?？鐕少徶行奈褰鞘蕾Q(mào)商城就在籌建中的迪士尼樂園附近，未來受益是毋庸置疑的。但是我們在做大浦東、迪士尼樂園概念的同時(shí)，仍然保持冷靜。根據(jù)發(fā)改委公布的信息，經(jīng)核定的上海迪士尼樂園總占地面積僅為116公頃，是目前為止世界上最小的一個(gè)。此前迪士尼概念被過分透支，現(xiàn)在需要重新思考，迪士尼樂園究竟能給川沙、南匯的樓市帶來怎樣的影響。

        在我看來，受益最多的并非是住宅，而是周邊的商業(yè)地產(chǎn)。前面說，上海迪士尼樂園的人流將演變成為消費(fèi)流。根據(jù)研究，在迪士尼樂園10~15公里半徑范圍內(nèi)，會(huì)自發(fā)地形成多個(gè)客流分流層次，把整個(gè)東亞、東南亞的消費(fèi)人群吸引過來，帶動(dòng)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

        以上?？鐕少徶行奈褰鞘蕾Q(mào)商城為例，該商城將依托迪士尼等帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，構(gòu)筑國際專業(yè)展貿(mào)交易平臺，并為跨國采購的客商做好餐飲、休閑等配套服務(wù)工作。

        楊子江：每年1000萬的迪士尼樂園觀光客流，換算成每天就是大約3萬人。上述3萬人所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，絕不會(huì)僅限于發(fā)改委所核準(zhǔn)的100多公頃占地。實(shí)際上它將成為后世博時(shí)代上海經(jīng)濟(jì)新的“助推器”。從上半年開始，政府不斷出臺政策利好，南匯和浦東合并形成大浦東、崇明跨江隧橋通車……幾乎每兩到三個(gè)月就有一個(gè)好消息，世博會(huì)后的上海經(jīng)濟(jì)無疑是非常光明的。

【話題2】能否帶動(dòng)長三角房產(chǎn)開發(fā)

　　  NBD：與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》上期所報(bào)道的大虹橋一樣，迪士尼樂園無疑是又一個(gè)拉動(dòng)長三角經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，而未來在整個(gè)長三角會(huì)不會(huì)有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位服務(wù)上海四個(gè)中心建設(shè)、服務(wù)迪士尼樂園開發(fā)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)長三角房地產(chǎn)市場的發(fā)展？

        黃志堅(jiān)：浦東已經(jīng)成為帶領(lǐng)整個(gè)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的航空母艦，占據(jù)了天時(shí)地利，迪士尼的落戶、大虹橋的軌道建設(shè)，加上上海國際經(jīng)濟(jì)中心、國際金融中心、國際貿(mào)易中心、國際航運(yùn)中心等四個(gè)中心的建設(shè)，長三角的一體化將繼續(xù)深入，最終將被打造成世界第六大的城市群。

        楊子江：雖然目前迪士尼核定的占地面積不大，但從人口來看，上海迪士尼樂園所面向的人群，將是全世界最大的，而且又擁有著龐大的經(jīng)濟(jì)總量，顯然會(huì)是一個(gè)非常成熟的市場。上海目前正在進(jìn)入新一輪的發(fā)展建設(shè)高潮期，通過大浦東、大虹橋的建設(shè)，上海正在西進(jìn)北擴(kuò)南下，帶動(dòng)整個(gè)長三角一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展。圍繞上海的四個(gè)中心定位，長三角一帶開始逐步形成服務(wù)于上海的功能定位。從這個(gè)角度說，迪士尼樂園就像是這個(gè)龐大發(fā)展戰(zhàn)略中一朵美麗的花，為上海與珠三角、渤海灣等貿(mào)易圈的競爭添磚加瓦。

        從開發(fā)商的角度看，迪士尼樂園所在的浦東具有金融、物流、文娛、貿(mào)易等功能，有巨大發(fā)展?jié)摿ΑＴ擁?xiàng)目將會(huì)把整個(gè)上海的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)都帶動(dòng)起來，產(chǎn)業(yè)的升級和發(fā)展也將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。輻射長三角的上海經(jīng)濟(jì)，也將為房地產(chǎn)公司未來的市場空間提供新的方向。

        柯爾克：我們五角世貿(mào)商城將從明年下半年起逐步開館，進(jìn)而形成大規(guī)模的展覽交易人流。借助上海國際金融中心與國際航運(yùn)中心的發(fā)展定位，因勢利導(dǎo)，通過國際化招商，在三至五年內(nèi)形成龐大的跨國采購人流，進(jìn)而借勢迪士尼效應(yīng)，進(jìn)一步提升商城的營業(yè)額，使整個(gè)項(xiàng)目在未來實(shí)現(xiàn)整體升值。我做商業(yè)地產(chǎn)的心得是，不能僅僅靠題材和概念銷售，而是要真抓實(shí)干，把商場運(yùn)作好，把投資客服務(wù)好，確保他們投資的商鋪在未來有一個(gè)比較大的價(jià)值增幅。要知道，商業(yè)地產(chǎn)的租金只要提升10%，物業(yè)價(jià)值就可以翻一番。我相信，如果我們能把商場運(yùn)營好，營業(yè)額大幅度上升的話，租金上漲只是時(shí)間問題。

【話題3】如何帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　NBD：有報(bào)道說，迪士尼樂園將給中國內(nèi)地的文化產(chǎn)業(yè)尤其是卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)帶來極大利好，迪士尼樂園的落戶，將大大刺激整個(gè)產(chǎn)業(yè)以及衍生消費(fèi)品的銷售，進(jìn)而促使這個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的增長，你們怎么看？

        黃志堅(jiān)：我覺得迪士尼將改變周邊的商業(yè)環(huán)境。在消費(fèi)人流的帶動(dòng)下，整體商業(yè)環(huán)境和交通環(huán)境將有大幅度改變，會(huì)使迪士尼所在區(qū)域成為一個(gè)商業(yè)集中區(qū)域，進(jìn)而發(fā)展成一個(gè)辦公集中區(qū)域。

        柯爾克：迪士尼樂園很難說會(huì)帶動(dòng)周邊的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。事實(shí)上，在迪士尼落戶前，中國內(nèi)地的授權(quán)廠商就已經(jīng)在生產(chǎn)迪士尼的產(chǎn)品，OEM代工生產(chǎn)早也就開始興盛，因此上海迪士尼樂園未必會(huì)帶動(dòng)周邊的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)，但會(huì)推動(dòng)迪士尼附屬產(chǎn)品的消費(fèi)潮，相關(guān)的服務(wù)業(yè)也將因此發(fā)展。圍繞迪士尼樂園，會(huì)自然而然地形成多種消費(fèi)形式，包括SPA、泡吧等。而江浙一帶的工廠，也可以圍繞迪士尼樂園研發(fā)多種產(chǎn)品。三到五年以后，迪士尼樂園附近一定會(huì)形成一股巨大的消費(fèi)熱浪。但眼下商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商需要保持冷靜，要找到自己的定位。以我們五角世貿(mào)商城為例，眼下需要通過自身的“上?？鐕少徶行?rdquo;、“上海進(jìn)口產(chǎn)品展貿(mào)中心”、“聯(lián)合國上海采購物流中心”三大中心的主題定位，吸引世界各地的采購商，高效營運(yùn)商城。而在迪士尼樂園落戶上海以后，上?？鐕少徶行奈褰鞘蕾Q(mào)商城再行導(dǎo)入旅游休閑購物客流，這將是一個(gè)水到渠成的過程。

記者觀察

經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展引發(fā)上海房價(jià)“高燒”

        資料顯示，今年以來上海多個(gè)區(qū)域房價(jià)較年初上漲了50%，一些郊區(qū)板塊的住房價(jià)格漲幅甚至達(dá)到100%，在上海房價(jià)“高燒”之際，鮮有人能解釋房價(jià)上漲的真正原因。

        自11月初以來，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的《地產(chǎn)峰會(huì)》欄目先后邀請了多家房地產(chǎn)開發(fā)公司、營銷公司以及研究機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理、營銷總監(jiān)和院長對話大虹橋規(guī)劃、迪士尼落戶浦東給上海樓市帶來的利好。上海房價(jià)“高燒”的真正原因也隨之得以破譯——重新明確產(chǎn)業(yè)功能定位的上海，正釋放出巨大的經(jīng)濟(jì)活力，并影響人們對未來房價(jià)的看法。今年以來“高燒”的房價(jià)，正是人們對未來經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期的提前釋放。

        擁有了國際經(jīng)濟(jì)中心、國際金融中心、國際貿(mào)易中心、國際航運(yùn)中心等四個(gè)中心定位的上海，在經(jīng)歷了行政、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重新調(diào)整后，迸發(fā)出前所未有的活力。

        普華永道發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2008~2025年間，上海市在世界城市GDP排名中將從第25位上升到第9位，其經(jīng)濟(jì)增長率是當(dāng)前全球GDP排名前30強(qiáng)城市中最高的。擁有了如此強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)的上海樓市，房價(jià)上漲的趨勢已經(jīng)非常明顯。留待解決的疑問，僅僅是上海房價(jià)上漲的時(shí)間和幅度是否能與上海經(jīng)濟(jì)相匹配。



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