每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        一紙即將從12月1日起實施的《深圳市城市更新辦法》，讓深圳地產(chǎn)界集體躁動。

        該辦法的實施，將把土地資源十分有限的深圳，對于城市空間的利用發(fā)揮到極致，一批地產(chǎn)公司將從中受益。專家認為，此舉或?qū)ι钲诘母叻績r有一定抑制作用。但對于那些只能以“招拍掛”模式拿地的房產(chǎn)公司，該辦法的實施，帶來的或許更多是沖擊。  

【新規(guī)解讀】

開發(fā)商拿地模式有重大突破

　　　　12月1日，《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《更新辦法》）將正式實施。專家分析，它意味著深圳的城市發(fā)展，正由過去的以增量土地開發(fā)為主向存量土地“再開發(fā)”為主的轉(zhuǎn)變邁出了重要一步。國家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部也剛剛確定了以“部市共建”的方式，將深圳市確定為城市更新的試點城市，寄望深圳先行試點，為全國提供經(jīng)驗。

“新政”兩大突破

        在過去相當(dāng)長的時間內(nèi)，由于深圳的城市發(fā)展迅猛，現(xiàn)代化的城市建筑群中，遺留下來大量的城中村和舊工業(yè)廠房。這些舊建筑的改造，成為困擾深圳市政府多年的“頑疾”；另一方面，深圳市中心區(qū)目前土地開發(fā)趨于飽和，關(guān)內(nèi)土地稀缺，房價飛漲，如何更好地將寸土寸金的土地加以合理利用，也是政府考慮的問題之一。

        《更新辦法》由此應(yīng)運而生。“為規(guī)范城市更新活動，進一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展”成為其主要目的。

        據(jù)專家解讀，《更新辦法》有如下重大突破：一是明確原權(quán)利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需由“發(fā)展商”實施，同時政府鼓勵權(quán)利人自行改造；二是突破更新改造土地必須“招、拍、掛”出讓的政策限制，規(guī)定權(quán)利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地。此外，《更新辦法》還明確了更新改造的地價收取標準。

        據(jù)悉，《更新辦法》出臺之后，規(guī)劃已獲批準的25個更新改造項目，將在近期辦理完土地等相關(guān)手續(xù)后進入具體實施階段。這25個更新改造項目，涉及總用地面積109.7萬平方米；總建筑面積397萬平方米。其中，住宅面積202萬平方米左右。

        此外，《更新辦法》突破了原有的框架范圍，將更新改造范圍擴大到舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等所有城市更新活動。

        中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對《更新辦法》的實施給予肯定。他在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時認為：“這是從深圳的市情出發(fā)而采取的一項新政策。深圳土地十分有限，現(xiàn)在必須通過自身擠壓的辦法來騰出空間。而《更新辦法》將最大限度、最高效地利用城市空間。”

實施仍存難度

        “畢竟這是一個全新的模式，可能會制造新的不公平、不合理。”對于在《更新辦法》執(zhí)行過程中應(yīng)該注意的問題，宋丁指出，“在這個過程中，加強監(jiān)管最為重要。一方面要讓每一寸土地都得到有效利用，減少在過去發(fā)展中所犯的錯誤。另一方面，在實施的過程中肯定會有一些新的問題出現(xiàn)，也應(yīng)該有明確認識，及早補救，有效減弱有可能帶來的震蕩。”

        中金公司的觀點認為，《更新辦法》執(zhí)行尚有難度，該辦法規(guī)定拆除重建類更新項目應(yīng)當(dāng)嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施，因此開發(fā)的節(jié)奏和進度依然在政府掌控之中。同時該辦法依然面臨拆遷難的問題，背后的核心在于拆遷成本過高，所以要協(xié)調(diào)各方利益，即使通過協(xié)議的方式仍很困難，仍需要政府的支持。而且項目再開發(fā)建設(shè)最重要的是土地性質(zhì)的改變和容積率的提高，該辦法并未規(guī)定具體的操作程序細節(jié)，能否突破還需要看執(zhí)行情況。

        《更新辦法》也引起了不少人的擔(dān)憂。其中針對“城市更新可以不用招拍掛，變相式協(xié)議用地又被允許”這一點，便有聲音質(zhì)疑道：“一方面將快速推進存量土地的盤活，另一方面也可能會產(chǎn)生權(quán)力尋租、暗箱操作等問題”。在新浪網(wǎng)針對該辦法所進行的在線調(diào)查中，54.3%的網(wǎng)友表示，不應(yīng)該允許協(xié)議出讓。

        對此，宋丁稱：“這是不得已而為之，可能也確實能解決深圳面臨的問題。”他進一步解釋，因為舊房拆遷、城市更新的成本很高，如果一直按“招拍掛”方式進行的話，將會創(chuàng)造出更高的土地價格。最終可能沒有開發(fā)商愿意去做這么高成本的生意。而如果把開發(fā)出來的產(chǎn)品定位在很高的價格上，又不一定能得到市場消化。這些現(xiàn)象說明，傳統(tǒng)的“招拍掛”模式可能會引起一系列不良反應(yīng)，因此需要嘗試一些新的模式去解決問題。

        “有力的執(zhí)行，才能夠保證政策的最終效果。”宋丁最后強調(diào)指出。

【市場影響】

地產(chǎn)商或現(xiàn)“冰火兩重天”

　　　　《更新辦法》尚未正式實施，但其“威力”已經(jīng)在證券市場上先行體現(xiàn)。從近期股價表現(xiàn)來看，深天健、深長城、深華發(fā)等眾多深圳本地房地產(chǎn)企業(yè)均被市場熱烈追捧，股價連續(xù)大漲。

地產(chǎn)公司“冷熱不均”

        昨日（11月26日），包括世紀星源、深華發(fā)、深天健在內(nèi)的8家深圳上市公司齊齊發(fā)布公告，說明上述新規(guī)對公司的影響。

        世紀星源稱，公司已根據(jù)新規(guī)申報了所屬南油地區(qū)福華廠區(qū)的更新改造申請（更新改造項目占地4.27萬平方米，擬申請建設(shè)住宅12萬平方米、商業(yè)3萬平方米），該申請尚需政府相關(guān)部門批準。

        *ST華控也表示，目前公司位于深圳市內(nèi)的工業(yè)土地占地約20萬平方米，公司正在密切關(guān)注政策動向，積極研究這些地塊功能改變的可能性。

        深長城、深賽格、深天健等公司均表示，具體的更新改造成本和收益仍具有不確定性，公司目前無法做出明確判斷。

        深華發(fā)表示，公司存在部分土地可由工業(yè)用途轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用途。公司已于11月24日召開董事會會議，審議通過以非公開發(fā)行股票的方式募集資金，進行上述項目的開發(fā)建設(shè)。

        分析人士認為，在《更新辦法》出臺后將會有更多企業(yè)展開行動，深華發(fā)僅僅是個開端。

        聯(lián)合證券研究報告認為，根據(jù)《更新辦法》中的相關(guān)原則，原先就擁有一些舊廠房或舊工業(yè)園區(qū)的公司將從中顯著受益：第一，可確保這些公司仍擁有這些將被改造的舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)權(quán)；第二，躲過了“招拍掛”制度下高昂的地價；第三，改造后升值的土地價值，仍將留在這些公司手里。無疑這類手握舊廠房或舊工業(yè)園區(qū)的公司將是《更新辦法》的最直接受益者。

        但另一方面，那些沒有舊廠房或舊工業(yè)園區(qū)等形式的“存量土地”，只能以“招拍掛”形式拿地的房產(chǎn)公司，《更新辦法》的實施，對他們的影響或許更多的是沖擊。因為這意味著，可能在同樣的區(qū)域，兩種方式拿地的成本會有較大差距，這也將使得這類公司的產(chǎn)品銷售面臨更大的競爭壓力。

或可平抑深圳高房價

        房價是《更新辦法》公布之后，購房者最為關(guān)注的話題。多數(shù)購房者和專家認為，“新規(guī)”會對房價有一定抑制作用。

        新浪樂居一次有2014位網(wǎng)友參與的調(diào)查結(jié)果顯示，52.4%的網(wǎng)友認為，土地被盤活能起到平抑深圳房價的作用。

        智多盈投資分析師余凱計算，這些更新項目相當(dāng)于深圳近幾年新增供應(yīng)量的三成左右，可以在一定程度上穩(wěn)定住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、緩解市場新增供應(yīng)不足和區(qū)域布局不平衡的情況。結(jié)合遠期來看，通過存量土地的盤活和挖掘，能夠釋放出來的商品房供應(yīng)可能會達到數(shù)千萬平方米之巨。另外，由于在未來10年間深圳要完成大部分的城市更新，因此，這數(shù)千萬平方米的住房，可能大部分也會在未來10年逐步釋放，這意味著深圳未來每年都可能有數(shù)百萬平方米的住宅，通過城市更新釋放出來。此舉有望扭轉(zhuǎn)深圳商品住宅新增供應(yīng)短缺的狀態(tài)，為深圳住宅新房市場持續(xù)地注入大量的新增供應(yīng)量，對于平衡供需關(guān)系有積極的意義。

        宋丁指出，深圳之所以實行  《更新辦法》，也是將房價考慮在內(nèi)的。

        財富同道會首席經(jīng)濟學(xué)家王亮分析認為：“首先是大量的土地供應(yīng)將會給深圳的房地產(chǎn)市場作為補充；另一方面，協(xié)議出讓也將會降低土地成本，從而減少轉(zhuǎn)嫁到房價上的壓力。總的來說，《更新辦法》的實施，將一定程度上堵住房價持續(xù)上升的通道。”

        不過，也有分析師認為《更新辦法》對于房價的影響并不大。廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿向記者表示：“《更新辦法》實施后，更新的土地中最終轉(zhuǎn)化為房子的規(guī)模尚不確定。而且，轉(zhuǎn)化的過程也需要時間，這個過程實際上十分緩慢，對于市場而言影響甚微。退一步講，再怎么更新、改造，深圳的土地也所剩無幾。”不過他強調(diào)，《更新辦法》對一些公司還是較大的利好，特別是工業(yè)土地存量較多的公司。



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