每經(jīng)記者  陳珂  發(fā)自上海

        今年來，在經(jīng)濟危機的沖擊下，房地產(chǎn)無疑是一個讓市場意外的行業(yè)。12個月前，市場主流評論中還充斥著  “房地產(chǎn)行業(yè)會在金融危機中步入  ‘寒冬’”、“將迎來最慘痛的調(diào)整”等判斷，而事實證明，情況在今年出現(xiàn)了迅速而驚人的逆轉(zhuǎn)——房地產(chǎn)行業(yè)沒有落到“地上”，反而再度躍上了半空，甚至一度觸摸到2007年的高點。

        毋庸置疑的是，房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇，與2008年以來中央以及地方出臺的一系列積極政策密切相關(guān)，再加上通脹預(yù)期的影響，被壓抑的“剛性需求”和“投資性需求”在2009年被徹底喚醒。

注入流動性挽救房企

        如果說2008年房地產(chǎn)的  “冷凍”，是政策面為應(yīng)對通脹壓力而收緊貨幣投放的“連帶”效應(yīng)，那么在2009年的復(fù)蘇則得益于銀根的放松。

        2008年9月15日，央行宣布，自9月16日起下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整，由此拉開了向市場投放流動性的大幕。此后，2008年10月9日、10月29日、11月26日，央行連續(xù)下調(diào)人民幣存貸款基準利率及金融機構(gòu)人民幣存款準備金率。

        在較為充裕的流動性開始發(fā)揮作用之時，由于成交量下滑而導(dǎo)致資金鏈緊繃的房地產(chǎn)企業(yè)，開始重獲生機。

        除貨幣宏觀領(lǐng)域的支持外，2008年10月22日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺調(diào)整住房交易稅費政策，并且表示地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策，這被市場解讀為政策面開始“解凍”房地產(chǎn)的具體舉措。

        與此同時，為從消費方向進一步支持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，2008年12月20日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》對改善性二套房給予了明確界定和政策優(yōu)惠，降低了普通住房營業(yè)稅免征時限。而在中央政策的基礎(chǔ)上，各地也紛紛出臺相關(guān)優(yōu)惠政策刺激房地產(chǎn)市場。

政策“東風”助推樓市

        這一系列刺激措施的效應(yīng)，在2009年得以徹底顯現(xiàn)。隨著中國經(jīng)濟快速企穩(wěn)，房產(chǎn)消費的信心重新樹立。而伴隨著相關(guān)宏調(diào)政策和優(yōu)惠措施的全面落實，壓抑許久的“剛需”在政策“東風”的推動下全面爆發(fā)，成交量“井噴”式上漲，成交均價也在短期內(nèi)實現(xiàn)了“三級跳”。開發(fā)商在徹底解決了資金的束縛后，又在全國范圍內(nèi)展開了新一輪的  “圈地”，各地的“地王”也不斷出現(xiàn)。

        相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2009年第二季度開始，住宅市場的活躍與第一季度相比已表現(xiàn)出明顯的不同：二季度，成交量和成交價格均呈加速上升之勢，需求結(jié)構(gòu)也從3、4月份的“剛性需求”向改善型和投資性需求轉(zhuǎn)變，需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變直接導(dǎo)致了高端項目的熱銷。

        而在市場回暖及各項優(yōu)惠政策的推動下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也由“保生存”向“謀發(fā)展”轉(zhuǎn)變，由于市場的持續(xù)活躍，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了一定的回款，隨后紛紛加大投資及開發(fā)力度；同時由于各地政府紛紛出臺措施鼓勵開發(fā)商購地，如分期及延期支付地價款、資本金比例下調(diào)等，促使開發(fā)商在土地市場繼續(xù)積極行動，增加土地儲備。

        統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前3個季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成25050億元，同比增長17.7%；全國房地產(chǎn)施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%；全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%；商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。

調(diào)整預(yù)期強烈

        作為一個與民生高度相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)市場似乎總在“過冷”或“過熱”中反復(fù)，面對被喚醒的房地產(chǎn)行業(yè)，市場再度出現(xiàn)了  “應(yīng)該調(diào)控”的聲音。

        據(jù)悉，樓市的火爆上漲，引起了中央及地方政府對其背景、程度及樓市未來的關(guān)注。

        與此同時，引導(dǎo)2009年房地產(chǎn)市場“復(fù)蘇”的諸多利好政策暫定的截止期都在今年年底，而市場對政策調(diào)整的預(yù)期已反映到各地樓市。最近根據(jù)媒體的報道，北京、上海、深圳等重點市場都出現(xiàn)了集中成交現(xiàn)象，購房者為取得貸款優(yōu)惠和免稅，爭相擠上“政策末班車”。

        而伴隨通脹預(yù)期的日益高漲，在宏觀調(diào)控的慣性思維下，市場對政策變化極為敏感。這些優(yōu)惠政策會不會繼續(xù)執(zhí)行，或許已經(jīng)成為后市發(fā)展的關(guān)鍵。



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