每經(jīng)記者  胡俊華  曹順妮  馬駿骎  黃惠敏  發(fā)自上海、北京、深圳

        上海銀行同業(yè)公會(huì)正在醞釀的《住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》（以下簡(jiǎn)稱《公約》），按照《公約》規(guī)定，滬上商業(yè)銀行將取消以往向地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)支付  “返點(diǎn)”的慣例。

        所謂銀行”返點(diǎn)“，是指銀行與地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)推薦的客戶，銀行按照個(gè)人按揭貸款金額的一定比例，向地產(chǎn)中介支付傭金，這部分傭金也稱為“返點(diǎn)”。

        “返點(diǎn)”，這個(gè)在銀行看來(lái)，不能拿到桌面上談的話題，近日被光明正大地?cái)[到桌面上討論。銀行當(dāng)初為什么要返點(diǎn)？現(xiàn)在為什么又要取消？取消與不取消有什么區(qū)別？銀行向中介支付返點(diǎn)有何弊端？滬上既有的個(gè)人按揭貸款利益鏈條如何？又會(huì)發(fā)生何種改變？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開(kāi)調(diào)查。

　　　　上海銀行傳統(tǒng)的返點(diǎn)政策或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。據(jù)悉，上海銀行同業(yè)公會(huì)在多次召集各商業(yè)銀行進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，已初步醞釀形成上海市銀行業(yè)住房按揭貸款業(yè)務(wù)的自律公約。

        按照《公約》規(guī)定，各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，不能以任何形式向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或其代理機(jī)構(gòu)或個(gè)人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來(lái)源。

上?！胺迭c(diǎn)”政策或?qū)⒔K結(jié)

        為了貫徹這一條款，《公約》還制訂了嚴(yán)格的監(jiān)督和處罰措施。《公約》明確表示，銀行及相關(guān)從業(yè)人員有權(quán)利及義務(wù)向同業(yè)公會(huì)投訴和舉報(bào)違反公約的行為。對(duì)于違反公約的會(huì)員單位，公會(huì)將給予警告、通報(bào)批評(píng)、同業(yè)譴責(zé)至取消會(huì)員資格等處分，并提請(qǐng)銀行監(jiān)管部門(mén)給予查處。

        《公約》還特別指出，對(duì)于索取或收取銀行及其從業(yè)人員傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，同業(yè)公會(huì)將實(shí)行“黑名單”管理制度，銀行將中止與被列入“黑名單”的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作。

        上海市銀行同業(yè)公會(huì)相關(guān)人士表示，目前《公約》正在業(yè)內(nèi)征求意見(jiàn)，已經(jīng)基本形成共識(shí)；《公約》將履行相應(yīng)內(nèi)部程序后正式發(fā)布。

        此外，記者了解到，今年10月份，上海銀監(jiān)局在下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》中指出，對(duì)于支付房產(chǎn)中介傭金的問(wèn)題，各行要通過(guò)上海市銀行同業(yè)公會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)，推進(jìn)形成相關(guān)同業(yè)公約或規(guī)定。

        目前，滬上各主要中、外資銀行均為上海市銀行同業(yè)公會(huì)的會(huì)員單位，此舉出臺(tái)，意味著上海各商業(yè)銀行今后將不再對(duì)中介進(jìn)行“返點(diǎn)”。

“返點(diǎn)”是惡性競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物

        所謂銀行返點(diǎn)，是指銀行與地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)推薦的客戶，銀行按照個(gè)人按揭貸款金額的一定比例，向地產(chǎn)中介支付傭金。由于上海商業(yè)銀行數(shù)量眾多，個(gè)人住房按揭貸款競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此各銀行都會(huì)制定各自的返點(diǎn)政策。

        “返點(diǎn)，說(shuō)明了銀行與中介的互助關(guān)系?！睖弦毁Y深房貸中介人士對(duì)記者表示，“一方面，銀行每年都有考核指標(biāo)，中介給銀行推介業(yè)務(wù)緩解了銀行的考核壓力；另一方面，銀行返點(diǎn)也成為房貸中介的主要收入來(lái)源?！痹摲抠J中介人士表示，滬上知名地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都有專(zhuān)門(mén)的個(gè)人按揭貸款部門(mén)，與銀行個(gè)貸部對(duì)接。

        深圳市國(guó)內(nèi)銀行同業(yè)公會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張南昌告訴記者，在2007年之前，銀行在做住房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)并不需要向中介提供“返點(diǎn)”費(fèi)用，但是后來(lái)隨著樓市越來(lái)越紅火，銀行按揭業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)越趨激烈，銀行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)漸漸有良性競(jìng)爭(zhēng)向惡性競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化。張南昌告訴記者，銀行在“返點(diǎn)”和“客戶資源”面前，與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)卻不得不“微妙”起來(lái)。

        在業(yè)界看來(lái)，銀行向中介機(jī)構(gòu)提供“返點(diǎn)”可以獲得更多的客戶資源，但是另一方面，正如張南昌所言“返點(diǎn)”是低端的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方式。

惡性競(jìng)爭(zhēng)  銀行利益受損

        既然銀行與中介此前已經(jīng)達(dá)成合作關(guān)系，為何上海銀行同業(yè)公會(huì)要求銀行不再支付返點(diǎn)？

        “同業(yè)公會(huì)要取消銀行返點(diǎn)，可能是因?yàn)榻衲陙?lái)各大銀行在返點(diǎn)政策上的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)?！币徊辉竿嘎缎彰墓煞葜沏y行個(gè)貸部經(jīng)理表示。

        該個(gè)貸經(jīng)理表示，其實(shí)，銀行返點(diǎn)的行為由來(lái)已久，只不過(guò)今年情況更加特殊。“以往銀行返點(diǎn)大都在5～6個(gè)點(diǎn)  （千分之五六），但由于去年底時(shí)樓市慘淡，各銀行為了達(dá)成今年的考核目標(biāo)，紛紛采取大比例返點(diǎn)政策來(lái)激勵(lì)中介機(jī)構(gòu)?！?br/>
        這位個(gè)貸部經(jīng)理表示，以該行的返點(diǎn)為例，在去年，該行向合作的中介機(jī)構(gòu)支付返點(diǎn)在5個(gè)點(diǎn)左右，但今年初的返點(diǎn)比例一度高達(dá)15個(gè)點(diǎn)。以一套房子商業(yè)貸款50萬(wàn)計(jì)算，在去年，中介機(jī)構(gòu)可以拿到2500元返點(diǎn)，但在今年初，中介機(jī)構(gòu)可以拿到7500元。

        “由于房貸中介獲取了高額利潤(rùn)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，在扣除其他相關(guān)費(fèi)用后，銀行第一年在該業(yè)務(wù)上并不賺錢(qián)?！痹撊耸糠Q，銀行同業(yè)公會(huì)因此希望銀行都不返點(diǎn)，以遏制惡性競(jìng)爭(zhēng)。

銀行：違規(guī)行為多致被禁

        另外，取消返點(diǎn)也是因?yàn)榉抠J中介的一些違規(guī)行為。在中信銀行的一位個(gè)貸部負(fù)責(zé)人看來(lái)，各地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取高額返點(diǎn)也會(huì)采取違規(guī)行為，通過(guò)包裝讓一些原本不符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)人獲得貸款。

        該負(fù)責(zé)人表示，中信銀行很早之前便不再向房產(chǎn)中介支付返點(diǎn)，主要是從合規(guī)經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)防范角度考慮的。銀行支付傭金，會(huì)隱藏較大的法律和道德風(fēng)險(xiǎn)。比如，曾出現(xiàn)個(gè)別房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員為獲取“返點(diǎn)”，“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買(mǎi)賣(mài)貸款資源，損害了客戶的利益。

        此外，該人士指出，銀行在此模式下，也容易造成放松前期調(diào)查，脫離市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，簡(jiǎn)單依賴中介，甚至可能會(huì)引發(fā)銀行員工違反職業(yè)道德的行為。因此，“銀行不再委托房產(chǎn)中介辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低?！倍y行同業(yè)公會(huì)相關(guān)人士指出，除了一些房貸中介的違規(guī)操作因素外，隨著近年來(lái)銀行監(jiān)管部門(mén)對(duì)貸款審查和發(fā)放的制度不斷規(guī)范，如要求貸款合同面簽，要求銀行工作人員自行辦理抵押登記手續(xù)等，房產(chǎn)中介為銀行貸款提供的對(duì)價(jià)服務(wù)已經(jīng)越來(lái)越少，向房產(chǎn)中介支付傭金演變成為純粹業(yè)務(wù)不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的手段。

中介：因銀行業(yè)務(wù)已飽和

        滬上知名房貸中介機(jī)構(gòu)凱弈投資副總經(jīng)理趙煒表示，目前銀行停止返點(diǎn)，仍是一種市場(chǎng)行為。

        趙煒指出，由于上半年來(lái)上海樓市井噴行情的出現(xiàn)，令銀行今年的任務(wù)額已經(jīng)基本完成，“各大銀行都吃飽了，吃撐了”，所以銀行缺乏開(kāi)拓業(yè)務(wù)的動(dòng)力，而銀行停止向中介返點(diǎn)，仍是一種市場(chǎng)行為。

        王先生（化名）是上海某大型房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人，對(duì)于行業(yè)的風(fēng)聲雨聲總是格外敏感。他說(shuō)：“銀行的各種情緒我們都能理解，大行市場(chǎng)占有率較高，年末額度又已基本完成，加上利差環(huán)境小，現(xiàn)在又有加息的預(yù)期，這些都使得大行放慢了腳步，或收緊前期相應(yīng)的激進(jìn)政策，也可能是配合監(jiān)管層監(jiān)管意圖，起到政策響應(yīng)的表率作用”。

現(xiàn)狀

　　“已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)了銀行返點(diǎn)要取消的消息。”一總部在深圳的股份制銀行個(gè)貸部經(jīng)理對(duì)記者表示，“其實(shí)，就目前水平來(lái)看，我們行的返點(diǎn)已經(jīng)從高峰時(shí)期大幅下跌，已經(jīng)跌至5個(gè)點(diǎn)的水平。至于是否徹底取消銀行返點(diǎn)，我們還在等待總行的進(jìn)一步通知?！?br/>
滬多數(shù)銀行已經(jīng)停止“返點(diǎn)”

        據(jù)記者了解，目前滬上多家銀行已經(jīng)停止向中介支付返點(diǎn)。

        而滬上一國(guó)有大行個(gè)貸部業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我們銀行已經(jīng)停止了向各中介機(jī)構(gòu)支付返點(diǎn)；至于明年是不是取消返點(diǎn)，我們?nèi)栽诘冗M(jìn)一步的通知?！?br/>
        該業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，雖然其他銀行因?yàn)闃I(yè)務(wù)飽和的關(guān)系，已經(jīng)停止向中介返點(diǎn)，但在該支行做業(yè)務(wù)的話，房貸中介目前還能獲得10個(gè)點(diǎn)的返點(diǎn)。

        而另一家中小銀行的資深業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，“我們支行的返點(diǎn)政策，還是會(huì)依據(jù)總行的政策規(guī)定行事。另外，對(duì)我們這樣的中小銀行來(lái)說(shuō)，即便上海同業(yè)公會(huì)正式實(shí)施銀行集體不返點(diǎn)的約定，這一約定也會(huì)首先落實(shí)到大銀行頭上，對(duì)我們而言，存在一定的遲滯?！?br/>
深圳“返點(diǎn)”已停  但存在隱憂

        關(guān)于停止向中介機(jī)構(gòu)提供  “返點(diǎn)”費(fèi)用，自深圳24家銀行簽訂自律公約以來(lái)將近兩個(gè)月，其執(zhí)行情況又如何呢？張南昌向記者表示，經(jīng)過(guò)最近的回訪以及調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，執(zhí)行效果符合預(yù)期。據(jù)他了解，深圳有些分行已經(jīng)將源頭堵住，已經(jīng)不再向下面支行下?lián)堋胺迭c(diǎn)”經(jīng)費(fèi)了。

        目前，從了解的情況來(lái)看，深圳“返點(diǎn)”是停了，但是仍有人憂心這種情況是否會(huì)持續(xù)。對(duì)于這種在惡性競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物，若明年深圳樓市再度活躍以及銀根比較松的情況下，“返點(diǎn)”明年會(huì)否卷土重來(lái)？張南昌認(rèn)為，深圳銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行簽訂自律公約后是以各自的誠(chéng)信做擔(dān)保，靠得是大家自律，守信用。銀行間會(huì)相互監(jiān)督，銀行公會(huì)也會(huì)定期回訪。

影響

　　  趙煒表示：“上海目前有一些經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單的房貸中介，一方面從銀行獲取返點(diǎn)，另一方面又將返點(diǎn)支付給合作的地產(chǎn)中介，自己僅保留2～3個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)?！?br/>
模式簡(jiǎn)單的房貸中介將倒閉？

        趙煒表示，對(duì)這些房貸中介來(lái)說(shuō)，如果上海市銀行同業(yè)公會(huì)制定的銀行不再向中介支付返點(diǎn)的公約付諸實(shí)施，這意味著其主要的收入來(lái)源將被切斷，一些經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單的房貸中介將倒閉，其中甚至?xí)ㄒ恍弦?guī)模較大的房貸中介。但有分析認(rèn)為此舉對(duì)地產(chǎn)中介沖擊較小，中信銀行一個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)中介的主營(yíng)收入來(lái)源是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方各1%的傭金收入，以及房屋租賃雙方各7%的傭金收入，而非銀行的“返點(diǎn)”收入。所以，銀行不再向各中介支付“返點(diǎn)”，不會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)中介的消失。

業(yè)內(nèi)人士：對(duì)銀行影響不一

“如果銀行集體停止返點(diǎn)，對(duì)我們行的業(yè)務(wù)沖擊較小?！币粐?guó)有大行個(gè)貸部業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)記者表示，“我們支行目前主要以一手房按揭貸款為主；而中介推薦而來(lái)的業(yè)務(wù)，多是二手房個(gè)人貸款，這一業(yè)務(wù)占比較小，因此沖擊不會(huì)很大?！迸c國(guó)有大行相比，網(wǎng)點(diǎn)較少的中小銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)或不可避免會(huì)受一些沖擊。一位股份制銀行個(gè)貸部業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)記者表示，由于該支行成立時(shí)間并不長(zhǎng)，加上地理位置位于滬郊，因此，經(jīng)由房貸中介而來(lái)的個(gè)貸業(yè)務(wù)占了相當(dāng)比重。

對(duì)策

　　　　王先生稱：“先是四大行漸次調(diào)緊七折利率，又加上停止返傭，作為房產(chǎn)中介我們也在調(diào)整策略，貸款業(yè)務(wù)我們最近都在找股份制銀行，還有一些外資行進(jìn)行合作，”他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。

中介：開(kāi)始轉(zhuǎn)投中小銀行

        “作為中介，我們不可能只掌握一家銀行資源，也不會(huì)堅(jiān)持只給一家銀行做，所以根據(jù)政策變化我們也會(huì)變，”王先生說(shuō)，“當(dāng)然銀行貸款生意和業(yè)務(wù)員的引導(dǎo)的確是很有關(guān)系的，返傭這件事情的出現(xiàn)本身就是銀行競(jìng)爭(zhēng)加劇之后才出現(xiàn)的，所以銀行對(duì)中介可以說(shuō)是相當(dāng)重視，我們現(xiàn)在從其它銀行仍可以拿到返傭，比例大概在1%~1.5%?！?br/>
        另一家中介公司李姓業(yè)務(wù)員說(shuō)，“我們和渣打銀行合作較多，返傭還是有，建行是最早關(guān)掉的，大行現(xiàn)在貸款都已經(jīng)難辦很多，估計(jì)到12月審貸將更慢?！?br/>
銀行：民生、招行逐步轉(zhuǎn)向商貸

        民生銀行的一位經(jīng)理稱，“如今各家銀行都在觀望明年的房貸政策?！狈抠J收緊還是繼續(xù)保持7折優(yōu)惠利率，直接影響銀行的放貸策略甚至與中介關(guān)系的調(diào)整?！霸诙址抠J款政策走勢(shì)不明朗的前提下，民生銀行開(kāi)始轉(zhuǎn)向了商貸業(yè)務(wù)，明年會(huì)繼續(xù)加大商貸比例。”這位經(jīng)理指出一個(gè)大體趨勢(shì)，而至于細(xì)化的策略，還有待進(jìn)一步觀望政策的定調(diào)。

        民生銀行的這個(gè)轉(zhuǎn)向，從今年10月份發(fā)布的三季報(bào)數(shù)據(jù)看，專(zhuān)門(mén)針對(duì)小微企業(yè)的“商貸通”余額達(dá)到321億元，貸款利率比基準(zhǔn)利率上浮8%左右。按照規(guī)劃目標(biāo)，民生銀行把商貸通作為分支行的工作重點(diǎn)，三年年均增長(zhǎng)200%，三年以后達(dá)到2000個(gè)億的規(guī)模。

        而招商銀行在今年10月底推出面向中小企業(yè)主、個(gè)體工商戶的  “生意貸”產(chǎn)品，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮10%到20%。該行的零售銀行部副總經(jīng)理胡滔接受記者采訪時(shí)也表示，個(gè)人信貸增速同時(shí)，信貸結(jié)構(gòu)卻呈現(xiàn)極度不平衡狀態(tài)，胡滔介紹說(shuō)，在1000億新增個(gè)人貸款中，房貸等消費(fèi)類(lèi)貸款占比高達(dá)80%，比例不足20%的經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款顯得“勢(shì)單力薄”。

        因此針對(duì)經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款不足20%的規(guī)模，招行零售銀行部的高良萌稱，“個(gè)人經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款作為個(gè)人貸款的子品種，是未來(lái)發(fā)展的重要方向。”

        民生銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理也表示說(shuō)，各家銀行的房貸等消費(fèi)類(lèi)貸款占比基本上都是80%的水平。因此從商貸的收益率比零售貸款高和個(gè)人貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整看，越來(lái)越多銀行會(huì)選擇轉(zhuǎn)向商貸，從而避免在房貸業(yè)務(wù)中的惡性競(jìng)爭(zhēng)，損失銀行自身利潤(rùn)。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

自律公約執(zhí)行難“返點(diǎn)”恐轉(zhuǎn)入地下

　　　　一位不愿透露姓名的股份制銀行個(gè)貸部經(jīng)理表示，此前上海各家銀行也曾達(dá)成一致的返點(diǎn)約定，但后來(lái)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中，這一約定不攻自破，“不僅是中小銀行，各國(guó)有大行的返點(diǎn)比例也是大幅提升”，因此，銀行能否集體停止返點(diǎn)，前景尚有待觀察。

自律公約難以執(zhí)行

        “雖然銀行放貸是為了獲利，但不是所有銀行會(huì)因?yàn)榉迭c(diǎn)損失利潤(rùn)而放棄?！泵裆y行的上述經(jīng)理稱，因?yàn)楦骷毅y行的經(jīng)營(yíng)模式不一，因此，上海銀行同業(yè)公會(huì)的住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約難以執(zhí)行。

        他介紹說(shuō)，銀行考核業(yè)績(jī)時(shí)，有的會(huì)以利潤(rùn)為指標(biāo)，有的以放貸規(guī)模為指標(biāo)。如果一家銀行采用的是類(lèi)似“沃爾瑪”超市這樣的“薄利多銷(xiāo)”模式，就依然會(huì)和中介形成緊密合作關(guān)系，“返點(diǎn)”也就難以消失。

        昨日，深圳一中介結(jié)構(gòu)按揭部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，她并不看好銀行停止向中介支付“返點(diǎn)”的做法，盡管她認(rèn)為停止“返點(diǎn)”已經(jīng)是“大勢(shì)所趨”。她認(rèn)為，銀行辦理按揭業(yè)務(wù)時(shí)向中介支付“返點(diǎn)”是公開(kāi)層面的，如果銀行全部執(zhí)行是對(duì)市場(chǎng)有好處的，最怕是若停止此項(xiàng)費(fèi)用，銀行業(yè)務(wù)員為了搶按揭業(yè)務(wù)私下向中介提供額外傭金，暗箱操作，或?qū)е赂靵y的市場(chǎng)局面。

杜絕返傭或需加大懲治力度

        “一紙公約仍很難從根本上杜絕類(lèi)似返傭這樣長(zhǎng)期以來(lái)的游戲規(guī)則，”王先生說(shuō)。銀行在著急找貸款的時(shí)候，一樣是動(dòng)足腦筋，他們會(huì)主動(dòng)教客戶在申請(qǐng)貸款的時(shí)候怎么  ‘造假’，比如把已婚做成離婚這些都是很容易的，”王先說(shuō)透露。

        他表示，即使公約中明文有約定，也很難排除日后將公開(kāi)的返傭轉(zhuǎn)為“地下”，借其他名義或渠道變相賄賂中介或者個(gè)人，如此將使監(jiān)管變得更加困難。

        在王先生看來(lái)，只有加大懲治力度，使得一旦發(fā)生違規(guī)所帶來(lái)的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出利益所得，才可能起到真正的警示作用。“在法制不是很健全的情況下，總會(huì)發(fā)生各種投機(jī)，”他說(shuō)，“對(duì)于房地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，可能過(guò)去拿習(xí)慣了（傭金）突然之間沒(méi)有會(huì)有一些‘失落’，但是畢竟中介的經(jīng)營(yíng)主體是房屋租賃買(mǎi)賣(mài)這一塊，房貸不屬于其經(jīng)營(yíng)范圍，明確這一點(diǎn)后只要大家都不做，那么用不了多久就會(huì)慢慢適應(yīng)的。”

記者調(diào)查

銀行、房產(chǎn)中介之間的“公開(kāi)秘密”

　　  “我想貸款買(mǎi)房?！碑?dāng)記者以購(gòu)房人身份來(lái)到民生銀行北京金融街支行時(shí)，該行的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理便熱情地答疑解惑。

        “你們也和中介有合作吧？是不是需要付一定的傭金？”記者問(wèn)。

        “不需要中介啊，直接給你貸款就可以，而且還能幫你省去中介費(fèi)?！边@位經(jīng)理說(shuō)，銀行早就開(kāi)始做房貸直通業(yè)務(wù)了。

        “房貸直通業(yè)務(wù)占房貸業(yè)務(wù)多大的比例？”

        “超過(guò)50%?！?br/>
        “繞開(kāi)中介，銀行不是會(huì)損失很多業(yè)務(wù)嗎？銀行一般給中介多少返點(diǎn)費(fèi)？”這位經(jīng)理一楞，說(shuō)，“返點(diǎn)是不能拿到桌面上談的?！彼f(shuō)，如果中介帶客戶過(guò)來(lái)，會(huì)支付一定的傭金，但是銀行沒(méi)有和中介簽訂合作協(xié)議，不存在對(duì)中介的依賴。

        “有時(shí)候，中介是由客戶帶過(guò)來(lái)的，比如買(mǎi)房人從中介處買(mǎi)房，貸款時(shí)就會(huì)牽涉到中介，這種情況，我們不會(huì)給中介付返點(diǎn)費(fèi)的?！边@位經(jīng)理介紹說(shuō)。

        “為什么放棄和中介的合作？”

        “在當(dāng)前的低利率面前，返點(diǎn)增加了銀行的放貸成本?！边@位經(jīng)理明確表示說(shuō)。

        在銀行與中介合作中，返點(diǎn)費(fèi)往往占貸款總額的0.5%至1%，在出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，有的銀行會(huì)以高達(dá)1.8%的比例爭(zhēng)取中介手中的資源。

        “現(xiàn)在執(zhí)行7折利率，如果再給中介支付傭金，銀行的放貸成本太高了，幾乎無(wú)利可賺?！边@位經(jīng)理說(shuō)，在民生銀行的房貸業(yè)務(wù)中，與中介合作的業(yè)務(wù)已經(jīng)被控制在50%以下。

        相同的策略也發(fā)生在中信銀行。中信銀行向記者介紹，在二手房貸款業(yè)務(wù)中，今年6月份與房地產(chǎn)公司合作推出的“二手房買(mǎi)賣(mài)直通車(chē)”業(yè)務(wù)，能為客戶省去大約5%的各種中介費(fèi)用，還為客戶提供房源信息登記查詢、陪同看房、交易指導(dǎo)、協(xié)助過(guò)戶等一系列增值服務(wù)等。

        利率低、利潤(rùn)少的情況下，靠“返點(diǎn)”獲取業(yè)務(wù)的模式，越來(lái)越成為銀行眼中的雞肋。

新聞回放

深圳率先打破“返點(diǎn)”潛規(guī)則

　　　　日前，深圳市國(guó)內(nèi)銀行同業(yè)公會(huì)（以下簡(jiǎn)稱銀行公會(huì)）秘書(shū)長(zhǎng)張南昌就深圳銀行業(yè)簽署自律公約抵制向房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)支付  “返點(diǎn)”一事接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪。

        張南昌告訴記者，9月份，在深圳開(kāi)業(yè)的24家國(guó)內(nèi)銀行共同簽訂了《深圳市國(guó)內(nèi)銀行業(yè)住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》，承諾“在辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，不以任何形式向地產(chǎn)中介或其代理機(jī)構(gòu)或個(gè)人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來(lái)源”。該公約已在10月1日起開(kāi)始生效。顯然，自律公約的目的是希望營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，共同維護(hù)深圳金融秩序，促進(jìn)住房按揭貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。

        “這是銀行提出來(lái)的。而早在2007年，就此問(wèn)題深圳各銀行就提出要規(guī)范市場(chǎng)”，張南昌稱。當(dāng)時(shí)“返點(diǎn)”是貸款總額的千分之一至千分之三，主要集中在二手房交易當(dāng)中。當(dāng)時(shí)，銀行公會(huì)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)確實(shí)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，并且已經(jīng)意識(shí)到最終會(huì)影響到銀行安全問(wèn)題。

        今年以來(lái)，深圳樓市升溫，樓價(jià)甚至達(dá)到2007年時(shí)期的巔峰水平。各家銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇。據(jù)了解，2、3季度的“返點(diǎn)”有達(dá)到千分之五～千分之八；而有消息稱，在住房按揭貸款市場(chǎng)相對(duì)弱勢(shì)的外資銀行給予房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“返點(diǎn)”深圳達(dá)到千分之十，相當(dāng)驚人。

        銀行向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)支付“返點(diǎn)”已是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密，可以說(shuō)是業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則。張南昌告訴記者，支付“返點(diǎn)”的行為不僅在深圳，乃至全國(guó)其他地區(qū)都存在。

        值得一提的是，相比于上海市銀行的聯(lián)合行動(dòng)，北京這邊顯得格外“安靜”，銀行稱，沒(méi)有出現(xiàn)像上海這樣的聯(lián)合抵制  “返點(diǎn)”行為。



如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無(wú)錫：15152247316