每經(jīng)記者  曹順妮  發(fā)自北京

        “央行版”房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點管理辦法，歷經(jīng)半年多時間的沖刺，近日已收官，即將露出真容。

        《每日經(jīng)濟新聞》日前記者獨家獲悉，北京、天津、上海三地的REITs試點工作已經(jīng)全部準備就緒，“只要央行的試點管理辦法一落地，三地的試點將同時上陣?！毕⑷耸客嘎墩f，為了加快試點推進，相關(guān)參與人員一直處于連夜加班狀態(tài)，為的就是在管理辦法公布同時，試點產(chǎn)品即刻出爐。

        由央行牽頭銀監(jiān)會、證監(jiān)會等11個相關(guān)部門成立的“REITs試點管理協(xié)調(diào)小組”，已經(jīng)完成試點實施方案的制定，京、津、滬三地經(jīng)歷數(shù)月緊鑼密鼓的準備，將同時推出REITs試點，破解了之前市場對試點城市先后順序的猜測。

        “根據(jù)試點管理辦法，試點企業(yè)需要所在地政府和相關(guān)機構(gòu)出具推薦函。”知情人士稱，這個環(huán)節(jié)很容易實現(xiàn)，當?shù)夭块T對REITs試點已經(jīng)透露出強烈的支持意愿。

        雖然很可能同時進行“央行版”REITs試點，京、津、滬三地依然各持特色。

北京試點或選商業(yè)地產(chǎn)

        11月26日，北京試點REITs的方案已成型，并被遞交到北京市政府。

        在這個試點方案里，對REITs產(chǎn)品的標的資產(chǎn)、收益權(quán)發(fā)行、信息披露、監(jiān)督管理等進行了規(guī)定。

        “從近期的洽談看，金融街、金隅等地產(chǎn)公司表示出了強烈的接受試點意愿?！敝槿耸客嘎墩f。

        從金融街作為商務(wù)地產(chǎn)的代表入選情況看，北京第一批REITs產(chǎn)品的標的資產(chǎn)將以“商務(wù)地產(chǎn)”為發(fā)行主體的可能性大。據(jù)消息人士透露，金融街、金隅等地產(chǎn)公司對試點已經(jīng)形成各自的方案。

        作為全國商務(wù)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的金融街控股股份有限公司，自2008年以來，把開拓商務(wù)地產(chǎn)市場作為重點工作，以北京為核心，加速北京金融街拓展建設(shè)，同時在全國重點城市布局。如果金融街發(fā)行REITs產(chǎn)品的話，將開拓出商務(wù)地產(chǎn)融資的新模式，緩解融資饑渴。

        而金隅集團旗下的北京金隅集團今年一直傳出到香港上市融資的消息，如果REITs成功的話，對其融資也是一大利好。

京津滬各有特色

        與北京把商業(yè)地產(chǎn)作為REITs標的物相比，天津的試點卻會以廉租房作為標的物，而上海則選擇的是金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團4家大型國企的物業(yè)資源，打包發(fā)行產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達35億～45億元。

        消息人士稱，天津的試點方案，將采用中信證券的產(chǎn)品設(shè)計思路。10月22日，中信證券參加住建部召開的REITs《關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估管理有關(guān)問題的通知（征求意見稿）》內(nèi)部討論會上，中信證券的高級經(jīng)理翁少群就表示，“天津試點REITs，主要也是在銀行間市場交易的廉租房租金?！?br/>
        “天津試點搞廉租房、上海試點主要搞工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)打包，那么北京試點主要推商務(wù)地產(chǎn)企業(yè)。”知情人士介紹。

        雖然三地的標的物各有特色，但思路都是一致采用“央行版”的債權(quán)類REITs。

        所謂債權(quán)型REITs，就是采取把物業(yè)發(fā)展商旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，然后把每年的租金、按揭利息等收益權(quán)分割成若干份收益憑證，出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利的運作模式。

        這種在銀行間市場交易、類似債券投資方式的REITs產(chǎn)品，并不被看作真正意義上的REITs，只是把物業(yè)作為金融證券化衍生品，物業(yè)發(fā)展商可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，只有機構(gòu)投資者才能購買，資金募集方式為私募。

        而證監(jiān)會擬推出的REITs產(chǎn)品，是在證券交易所市場上市、交易，資金募集方式為公募，這種在資本市場上可流通的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品才是國外REITs產(chǎn)品的模式。

        業(yè)內(nèi)人士分析，央行版REITs試點之所以先于證監(jiān)會版，在于銀行間發(fā)行REITs，可以避免被雙重征稅（即租金收益被征一次稅、打包證券化上市交易后再被征稅），因此被市場看好。



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