每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        在上海、溫州、山西等地的個人買家先后在上海、蘇州、蕪湖、太原等地買地后，內(nèi)地第一家個人拍地俱樂部昨日（12月2日）在上海徐家匯的一棟商住兩用樓內(nèi)掛牌成立。

        個人拍地俱樂部的一位成員表示，對個人而言，買地（獲得土地使用權(quán)，下同）的成本更為低廉，而且從拍地開始介入，可以獲取的利潤更多。對此，業(yè)內(nèi)人士提醒說，盡管買地的投資利潤高于買房，但其中的風(fēng)險也不容忽視。

        上述個人拍地俱樂部的負(fù)責(zé)人告訴記者，在成立個人拍地俱樂部前，他就已經(jīng)看到了個人買地存在的風(fēng)險，他成立這個俱樂部的目的，是把大量用于買地的個人資金，轉(zhuǎn)化為項目開發(fā)資金，并建造中低價住宅以滿足市場需要。

        漸漸升溫的個人買地潮，或許有了新的發(fā)展方向。

原因：個人拍地利潤高于買房？

        11月26日，臨港新城環(huán)湖西三路WSW-C3-4-1地塊開始出讓，經(jīng)過數(shù)十輪激烈舉牌后以1.7060億元成交，比起始價4779萬元高出257%。據(jù)顯示，競得人是一位個人買主，名為“林巍”。

        在此之前一周的11月19日，在安徽省蕪湖市舉行的土地拍賣會上，一塊標(biāo)號為200926的地塊被名為錢志勇的神秘男子以4.3億元競得。而在參加拍賣的11位競拍者中，有5位以個人名義競拍。

        克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司太原機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人李峰透露，山西已經(jīng)出現(xiàn)了煤礦主大規(guī)模買地的案例，9月至今，太原已有五六宗土地出讓給個人，這些地塊小的也有300畝，大的甚至達(dá)到1000畝。

        “買地的利潤，一定會高于買房?！崩罘暹@樣解釋個人買地的動機(jī)。這一觀點(diǎn)被部分個人買地者認(rèn)可，上述拍地俱樂部的成員嚴(yán)偉說，相比買房投資，買地的成本要低廉許多，而且從拍地開始介入，可以獲取整個開發(fā)流程中大部分的利潤。同時，他表示，土地的升值空間比房屋更高。

        上述說法得到易居中國和同策房地產(chǎn)研究咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)支持。2008年1月，上海全市的商品住宅成交均價是11811元/平方米，而2009年11月的成交均價是18686元/平方米；土地方面，2008年1月，上海商品房土地拍賣的溢價率只有17%，而11月已經(jīng)高達(dá)222%。

        “開發(fā)商‘囤地’三五年，不開發(fā)就能獲取高額利潤，這自然會引來效仿者?！毙l(wèi)明不動產(chǎn)智庫的負(fù)責(zé)人蔡為民說出了部分個人買地者的心聲。他認(rèn)為，正是部分房地產(chǎn)企業(yè)‘囤地’帶來的高利潤，才導(dǎo)致了追求利潤的其他行業(yè)資本進(jìn)軍土地市場。

風(fēng)險：極有可能被“套牢”

        盡管買地的投資利潤遠(yuǎn)高于買房，但其中的風(fēng)險也不容忽視。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，個人購買土地后，很難再轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)和個人，而且土地開發(fā)對于個人來說難度太大。

        上述個人拍地俱樂部的會員全宏杰也認(rèn)為，如果個人對區(qū)域規(guī)劃不熟，對地市、樓市不了解，買地投資極有可能被“套牢”。

        蔡為民說，目前個人買地獲取利潤的方式，主要是“囤地”，但個人“囤地”的風(fēng)險遠(yuǎn)大于企業(yè)。在他看來，開發(fā)商“囤地”只是暫時的現(xiàn)象，有關(guān)部門早晚會予以清理，屆時，個人囤積的土地很有可能會被依照規(guī)定收回，導(dǎo)致巨額投資化水；如果考慮個人開發(fā)，個人自有的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資質(zhì)、融資能力以及團(tuán)隊都是難以解決的問題。

辦法：讓“炒房客”造低價房？

        上述個人拍地俱樂部的負(fù)責(zé)人錢生輝說，在成立個人拍地俱樂部前，他就已經(jīng)看到了個人買地所存在的各種風(fēng)險，成立這個俱樂部的目的，是把大量用于買地的個人資金，轉(zhuǎn)化為項目開發(fā)資金，造更多的房子增加供應(yīng)量。

        錢生輝說，活躍在內(nèi)地樓市的“炒房客”，對房地產(chǎn)市場秩序有干擾作用，他一直想設(shè)法將他們的投機(jī)資金引為可以利用的房地產(chǎn)開發(fā)資金。當(dāng)市場出現(xiàn)個人買地潮后，他突然有了主意——和  “炒房客”合作，引導(dǎo)他們的資金去購買土地，進(jìn)而一起建房，為市場提供大批性價比高的中低價住宅。

        他希望通過引用這樣一種模式，大量建設(shè)中低價住宅，使既沒有能力買房，又不夠廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”有房可住。對于這一設(shè)想，易居中國分析師薛建雄表示贊同，但他表示，是否能成功，還有待實(shí)踐的檢驗(yàn)。



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