每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》自上月開始，對易居中國統(tǒng)計(jì)的70余個(gè)開工時(shí)間較長，但目前仍未銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目展開了調(diào)查。數(shù)據(jù)顯示，上述70個(gè)樓盤中有32個(gè)樓盤的開工時(shí)間超過1年，但目前仍未上市銷售，其中15個(gè)樓盤的開工時(shí)間超過2年還沒有開盤。

        在易居中國提供的開工時(shí)間超過2年至今未賣的樓盤中，新長寧集團(tuán)·上海寶寧房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的兆豐嘉園二期項(xiàng)目，工程進(jìn)度最接近可銷售狀態(tài)。據(jù)留守工地現(xiàn)場的工作人員介紹，最遲12月份，上述項(xiàng)目就可以結(jié)構(gòu)封頂，但正式銷售可能要等到明年四五月份。工程進(jìn)度已達(dá)到可售標(biāo)準(zhǔn)，但開盤時(shí)間卻要延后近半年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對此展開調(diào)查。

樓盤銷售要推遲半年？

        兆豐嘉園位于上海的中山公園附近，今年上海房價(jià)大幅上漲，中山公園的商品房價(jià)格也不例外。易居中國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩康膬r(jià)格已經(jīng)從年初的2.8萬元/平方米，上漲至4萬元/平方米。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目目前的工程進(jìn)度已經(jīng)接近結(jié)構(gòu)封頂。留守在工地的門衛(wèi)也介紹說，最遲今年12月份，項(xiàng)目便能完成結(jié)構(gòu)封頂，到明年年底，項(xiàng)目將完全竣工。

        按照上海市的有關(guān)規(guī)定，高層住宅工程進(jìn)度只要達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的三分之二以上，多層及小高層的工程進(jìn)度只要達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂，便可以對外銷售。但記者以購房者的名義向新長寧集團(tuán)下屬的銷售公司詢問兆豐嘉園二期的開盤時(shí)間時(shí)，卻被告知至少要等到明年四五月份才會開盤。

        工程進(jìn)度已達(dá)到可售標(biāo)準(zhǔn)，但開盤時(shí)間卻要延后近半年。對于這個(gè)情況，上述房地產(chǎn)銷售公司副總經(jīng)理李婷的解釋是  “市政規(guī)劃”所致，至于具體是什么市政規(guī)劃導(dǎo)致樓盤開盤要延后，需要向開發(fā)商上海寶寧房地產(chǎn)有限公司了解。記者隨后聯(lián)系上海寶寧房地產(chǎn)有限公司，得到的回應(yīng)卻是“不知道”。

緩賣房未必有高利潤

        工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，開發(fā)商卻拿不出項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售許可條件而不銷售的合理理由。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，兆豐嘉園二期  “捂工程”，很可能是在區(qū)域內(nèi)競爭樓盤不多的情況下，延后開盤以使項(xiàng)目賣出更高的價(jià)格。按照該區(qū)域目前的價(jià)格行情，賣出高于4萬元/平方米的價(jià)格，完全是有可能的。

        不過，上述延緩開盤銷售的行為，卻不能被認(rèn)定為“捂盤”。據(jù)上海市住房保障和房屋管理局市場監(jiān)察處的工作人員介紹，按照相關(guān)政策，開發(fā)商達(dá)到預(yù)售條件卻不申請預(yù)售許可，不能直接定義為“捂盤”；只有拿到了預(yù)售許可證，卻不對外銷售，才能算“捂盤”。

        中房指數(shù)研究院副院長陳晟說，目前房地產(chǎn)行業(yè)，在由土地轉(zhuǎn)化為商品住宅的過程中，存在兩個(gè)“緩存”，一個(gè)“緩存”出現(xiàn)在土地轉(zhuǎn)為施工工程的階段，體現(xiàn)為各種樣式的“囤地”；另一個(gè)“緩存”，則體現(xiàn)為在建工程變?yōu)檎綄ν怃N售的房源這個(gè)階段，體現(xiàn)為各種各樣的“捂盤”。

        和電腦“緩存”中的文件太多一樣，有太多房地產(chǎn)開發(fā)“緩存”的房地產(chǎn)商，發(fā)展速度也會變慢。它們與萬科、綠城等奉行快速開發(fā)、快速銷售的短周期開發(fā)模式的開發(fā)商相比，資金的利用率、回報(bào)率以及財(cái)務(wù)成本等都不占優(yōu)勢，項(xiàng)目的利潤率也不會高于前者。陳晟同時(shí)認(rèn)為，隨著各區(qū)政府部門對具體項(xiàng)目嚴(yán)加查處，這類“捂工程”的現(xiàn)象將會逐步減少。



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