針對12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行，監(jiān)察部和審計署等五部委聯(lián)合出臺  《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（以下簡稱通知），要求“房地產(chǎn)商參與土地開發(fā)首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%”，廣發(fā)證券認(rèn)為，前期房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策已經(jīng)結(jié)束，未來房地產(chǎn)行業(yè)又將進(jìn)入政策從緊期。

未來政策將從緊

        在中央經(jīng)濟(jì)工作會議以后，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)做出了密集的調(diào)整動作：部分取消二手房交易的優(yōu)惠、提出遏制部分房價過快上漲的勢頭等，現(xiàn)在國家又提出了加強(qiáng)土地出讓收支的管理。因此可以看出，國家對當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的不滿以及解決市場存在問題的迫切性。

        自2007年底起，為刺激我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家及各級政府相繼出臺了一系列刺激房地產(chǎn)消費的政策。這些寬松政策刺激了房地產(chǎn)市場的快速回暖及發(fā)展，但也在回暖中出現(xiàn)了老問題：房價過快上漲成為市場健康發(fā)展的阻礙。從中央經(jīng)濟(jì)工作會議后，國家針對房地產(chǎn)將行業(yè)的密集調(diào)控表明，前期房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策將逐步收緊，未來房地產(chǎn)行業(yè)面臨的氛圍將趨于緊張，下一階段行業(yè)又將進(jìn)入政策從緊期。

抑制開發(fā)商拿地沖動

        “首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%”將對開發(fā)商的資金實力提出嚴(yán)重考驗，能夠抑制開發(fā)商的拿地沖動。

        當(dāng)前我國房價過快上漲的動力在于需求的旺盛及土地成本的推高等幾方面因素?！锻ㄖ吠ㄟ^提高首次繳納比例來調(diào)控開發(fā)商的拿地行為，加大了行業(yè)的資金進(jìn)入壁壘及開發(fā)商的拿地成本，防止低成本的圈地行為。

        但是《通知》沒從根本上解決我國地價高企的問題。由于當(dāng)前我國土地轉(zhuǎn)讓收入歸地方財政所有，因此地方政府推高地價的意愿依舊較為強(qiáng)烈，而《通知》僅從土地受讓人角度進(jìn)行調(diào)控，因此雖能有效抑制開發(fā)商拿地沖動，從而降低地價，但效果還有待觀察。

投資策略：精選個股

        自從國務(wù)院常務(wù)會議把遏制部分城市房價過快上漲作為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重點后，房地產(chǎn)行業(yè)的頭頂上就懸著達(dá)摩克利斯之劍。隨著未來一系列政策的落實，房地產(chǎn)行業(yè)之前的寬松政策氛圍將不再有。劍落風(fēng)云起，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒅噩F(xiàn)上一輪調(diào)控對行業(yè)的負(fù)面影響。

        “遏制”，而非“抑制”，這從一方面反映了當(dāng)前我國部分城市房價的現(xiàn)狀。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未走出低谷，而我國房地產(chǎn)價格卻創(chuàng)新高，房價收入比節(jié)節(jié)攀升，居民購房支付壓力持續(xù)增加。房地產(chǎn)行業(yè)的需求基礎(chǔ)已不再那么堅實，市場的信心隨著房價的快速上漲將越來越脆弱。

        雖然我們認(rèn)為基于通脹預(yù)期的需求將會支撐起短期市場的成交量，但在如此密集政策的打壓之下，以及需求基礎(chǔ)的不堅實，我們認(rèn)為，行業(yè)投資的吸引力將大大下降，雖然短期內(nèi)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營仍將比較漂亮。

        因此我們認(rèn)為，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資吸引力將大幅下降，而精選個股將成為投資首選。我們對以下個股給予“買入”評級：全國性地產(chǎn)商，包括金地集團(tuán)（600383，收盤價13.20元），招商地產(chǎn)（000024，收盤價26.28元），榮盛發(fā)展（002146，19.65元）；區(qū)域性開發(fā)商，包括福星股份（000926，收盤價10.94元），億城股份（000616，收盤價6.73元），中天城投（000540，收盤價17.80元），中國國貿(mào)（600007，收盤價11.95元），九龍山（600555，收盤價8.60元），ST魯置業(yè)（600223，收盤價11.97元）。

廣發(fā)證券花長勁  沈愛卿



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