每經(jīng)記者  馬宇飛

        今年11月中旬，深圳市公布了《深圳市城市更新辦法》，鼓勵在市區(qū)擁有舊廠房或舊工業(yè)區(qū)的公司，變更土地用途，進行開發(fā)。深天健在深圳的高檔住宅區(qū)——香蜜湖片區(qū)擁有一塊舊工業(yè)區(qū)。該工業(yè)園區(qū)占地面積達(dá)5.6萬平方米，市場普遍認(rèn)為該地塊改造成住宅用地后的潛力巨大，將給公司帶來巨額收益。公司股價從11月16日的8元出頭，一口氣飆升至11月26日最高的14.4元，短短8個交易日暴漲78%，期間機構(gòu)追漲，大量買入。這只是其近來暴漲的原因之一，更深一層的原因是公司2006年增發(fā)募集投入的深圳龍崗“陽光天健城”項目下周即將開盤銷售，其明年業(yè)績存在超預(yù)期的可能。  

        作為“深圳城市新規(guī)概念”的龍頭，深天健前期曾創(chuàng)下8個交易日股價累計飆升近80%的紀(jì)錄，而期間機構(gòu)資金高位大量追漲買入的動作更是引起了市場的高度關(guān)注。據(jù)消息人士向《每日經(jīng)濟新聞》透露，本周已有一批來自江浙地區(qū)的實力私募人士集中前往深天健  （000090，收盤價11.77元）進行調(diào)研。

        盡管進入12月份以來，市場對“深圳城市新規(guī)概念”的炒作已逐漸偃旗息鼓，包括深天健在內(nèi)的諸多概念股股價均大幅回調(diào)，但私募人士反饋的信息表示：除受益于深圳城市新規(guī)外，深天健前期股價爆發(fā)更有深一層的原因，即公司2006年增發(fā)募集投入的深圳龍崗“陽光天健城”項目下周即將開盤銷售，其明年業(yè)績存在超預(yù)期的可能。

機構(gòu)追漲不懼被套

        今年11月中旬，深圳市公布了《深圳市城市更新辦法》，鼓勵在市區(qū)擁有舊廠房或舊工業(yè)區(qū)的公司，在向相關(guān)部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù)并得到批準(zhǔn)后，按規(guī)定補交基準(zhǔn)地價即可自行改造開發(fā)該地塊，而不用經(jīng)過招拍掛的程序。

        聯(lián)合證券認(rèn)為，此舉意味著不少深圳本地公司在繼續(xù)擁有即將被改造的舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)的同時，躲過了招拍掛制度下高昂的土地成本而獲得大片潛在低成本的土地，且可以自行開發(fā)享受利益最大化。

        消息一經(jīng)公布，包括深天健、深長城（000042，收盤價21.52元）、世紀(jì)星源（000005，收盤價5.56元）以及深華發(fā)A（000020，收盤價10.58元）等一批擁有舊工業(yè)用地的深圳本地股紛紛出現(xiàn)暴漲。其中深天健的股價從11月16日的8元出頭，一口氣飆升至11月26日最高的14.4元，短短8個交易日暴漲78%，成為該概念板塊中漲幅最大的個股。

        頗值得玩味的是，深交所盤后數(shù)據(jù)顯示，在深天健股價已飆升到高位后仍有機構(gòu)資金大量追漲買入。11月24日，4家機構(gòu)專用席位當(dāng)天一齊出現(xiàn)在深天健買入龍虎榜的前五位中，合計買入3.02億元，占該股全天6.8億元成交金額的近一半；按照當(dāng)天深天健11.67元的加權(quán)均價計算，上述4家機構(gòu)合計買入深天健的股份數(shù)量高達(dá)2587.83萬股，占該股流通盤的近6%。

        機構(gòu)的買入熱情還遠(yuǎn)沒結(jié)束。隨后的11月25日、26日，深天健股價連續(xù)出現(xiàn)漲停，而在26日當(dāng)天仍有一家機構(gòu)席位買入該股8293.21萬元，其買入均價更是高達(dá)14.28元。

        不過，隨著對“深圳城市新規(guī)概念”炒作的退潮，包括深天健在內(nèi)的相關(guān)概念股股價紛紛回調(diào)，截至本周四（12月17日）收盤，該股已跌至12元以下，僅報收11.96元。從K線圖上不難看出，在26日追高買入的機構(gòu)資金明顯被套；而24日集中搶入的機構(gòu)也已岌岌可危。

        對于機構(gòu)的這些動作，深圳某券商分析師感到十分不解。他對《每日經(jīng)濟新聞》表示，奉行價值投資的機構(gòu)一般不會輕易參與概念股的炒作，更何況是采用高位追漲的方式，唯一解釋只能是深天健的基本面面臨大幅改變的可能。

香蜜湖地塊利好  短期難成行

        據(jù)了解，目前市場對深天健的炒作主要集中在  “深圳城市新規(guī)概念”上，這得益于其在深圳關(guān)內(nèi)的高檔住宅區(qū)——香蜜湖片區(qū)擁有一塊舊工業(yè)區(qū)。資料顯示，該工業(yè)園區(qū)占地面積達(dá)5.6萬平方米，市場普遍認(rèn)為該地塊改造成住宅用地后的潛力巨大，將給深天健帶來巨額收益。

        有券商研究員就此分析稱，現(xiàn)在天健工業(yè)區(qū)的容積率不到2，而如果將容積率提高到3，則可將建筑面積提高到16.8萬平方米；同時，該工業(yè)園區(qū)周邊比較高檔的小區(qū)如水榭花都，其二手房售價在4萬元/平方米以上，即使按3萬元/平方米的售價保守估計，潛在的銷售收入也將在50億元左右。

        不過，這一判斷為業(yè)界所懷疑。在與《每日經(jīng)濟新聞》記者的交流中，主管水榭花都附近片區(qū)的一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，水榭花都的高端定位是難以復(fù)制的，這涉及周邊環(huán)境、土地大小等多方面因素?！芭c水榭花都相比，天健工業(yè)區(qū)那塊地的周邊還都是所謂的城中村，即使工業(yè)區(qū)土地變?yōu)樽≌玫販?zhǔn)備蓋房了，但環(huán)境的制約決定了其很難定位成水榭花都這樣的豪宅?！?br/>
        記者也注意到，天健工業(yè)區(qū)位于深圳市商報路80號、景田醫(yī)院和天健公寓的對面，與水榭花都隔著一片老舊的居民房。更直觀的來看，直接與工業(yè)區(qū)相接的另有兩處新建的高檔電梯公寓小區(qū)，分別為“擎天華庭”和“TT國際”。據(jù)上述地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，目前“擎天華庭”的銷售均價為1.7萬元/平方米~1.8萬元/平方米，而“TT國際”則在1.9萬元/平方米左右，相信未來天健工業(yè)區(qū)即使改建住宅，其售價很大可能是向上述兩個小區(qū)看齊，而并非以水榭花都為標(biāo)桿。

        還須說明的是，對于市場的預(yù)期，深天健早已發(fā)布提示公告稱，短期內(nèi)不會對天健工業(yè)區(qū)的改造問題做出計劃與安排。公司證券事務(wù)代表陸煒弘告訴記者，深天健在今年11月26日和12月4日均披露了相關(guān)的公告，明確表示尚未對該地塊的項目運作做出規(guī)劃和可行性論證，且預(yù)計12個月內(nèi)難以做出更新改造的計劃與安排。

深層原因：募資項目即將開盤

        顯然，深天健受益于《深圳市城市更新辦法》的利好程度并沒有市場傳聞般巨大，且短期內(nèi)很難有實質(zhì)性突破，那么，機構(gòu)如此大動干戈高位追漲的真實動機又是什么呢？

        據(jù)本周前來調(diào)研的私募人士透露，深天健在2006增發(fā)募集投入的“陽光天健城”項目下周便將開盤，預(yù)計公司明年的業(yè)績將因此存在超預(yù)期的可能。

        資料表明，“陽光天健城”項目位于深圳市龍崗區(qū)黃閣路與沙園路交匯處，緊挨規(guī)劃建設(shè)中的大運新城，總建筑面積為232583.94平方米，其中住宅20.45萬平方米、商業(yè)2.3萬平方米。2006年，深天健通過非公開增發(fā)募集近5億元投入該項目。

        為驗證上述私募的說法，《每日經(jīng)濟新聞》記者特意趕到項目所在地進行實地調(diào)查。據(jù)售樓小姐透露，“陽光天健城”的第一期將在下周末開盤，主要銷售第5、6、9號樓，預(yù)計明年6月份交房。不過，售樓小姐不肯透露具體的開盤價格，只表示首期開盤價格與臨近樓盤的售價有較大的驚喜。

        記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“陽光天健城”旁邊還有一處名為“奧林華府”的小區(qū)，其目前銷售均價在1.5萬元/平方米；而與“陽光天健城”一街之隔的還有一處名為“綠景大公館”的小區(qū)，售價為1.3萬元/平方米左右。

        “即使按照1.2萬元/平方米的優(yōu)惠價格計算，僅該項目20多萬平方米的住宅銷售額可能在25億元左右?！币晃毁Y深券商地產(chǎn)行業(yè)研究員表示。

        而在2006年的增發(fā)項目可行性報告中，深天健曾表示“陽光天健城”項目的總投資約為  11.74億元，其中：土地費用4.85億元，前期工程費、建造成本等合計約4.6億元。而經(jīng)測算，項目全部銷售后的銷售收入為14.43億元，利潤總額為3.49億元，成本利潤率達(dá)31.20%。

        對此，陸煒弘表示，報告中的盈利預(yù)測是按照2006年7000元/平方米的房價測算而來，并不能反映目前的情況；同時，此前預(yù)計的4.6億元工程費和建筑成本也會有所變化。至于新樓盤銷售對公司業(yè)績帶來的變化問題，陸煒弘則表示，根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的特性，銷售收入要計入上市公司財務(wù)報表須滿足很多條件，比如完成交房、且一定時間內(nèi)房主沒有異議等，目前很難確定具體的入賬時間。

        除了“陽光天健城”即將開盤外，深天健在深圳市寶安的  “時尚空間”地產(chǎn)項目也距開盤時間不遠(yuǎn)。陸煒弘證實，公司明年上半年可能會推出該項目。

        資料表明，“時尚空間”項目位于寶安中心城興華路東北側(cè)，總建筑面積5.07萬平方米，其中住宅面積3.56萬平方米，土地成本3.27億元。上述地產(chǎn)研究員表示，如果明年國內(nèi)地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運行，這兩個項目的推出的確會增厚深天健明年的業(yè)績。



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