每經(jīng)記者  馬宇飛

        魯能集團(tuán)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體注入廣宇發(fā)展  （000537，收盤價(jià)10.24元）的規(guī)劃邁開了第一步。廣宇發(fā)展25日發(fā)布公告稱，公司將以9.88元/股的發(fā)行價(jià)格，向魯能集團(tuán)定向增發(fā)不超過7億股，購買其持有的七家下屬房地產(chǎn)公司的股權(quán)，即重慶魯能34.5%的股權(quán)、宜賓魯能65%的股權(quán)、海南魯能廣大100%的股權(quán)、海南三亞灣100%的股權(quán)、海南英大100%的股權(quán)、海南盈濱島50%的股權(quán)、魯能亙富100%的股權(quán)。

        公告顯示，此次魯能集團(tuán)擬注入廣宇發(fā)展的7筆股權(quán)賬面價(jià)值按被投資單位賬面凈資產(chǎn)乘以擬注入股權(quán)比例計(jì)算，共計(jì)20.6億元，但預(yù)估值卻高達(dá)59.2億元，評估增值38.5億元，增值率187%。

        魯能集團(tuán)表示，評估增值較大主要是房地產(chǎn)公司主要資產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，目前房地產(chǎn)市場較為景氣，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所占用土地取得時(shí)間較早，取得成本較低，考慮合理的開發(fā)利潤后，房地產(chǎn)項(xiàng)目存在一定增值；根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目評估增值率在33%~127%。同時(shí)，由于房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率較高，在財(cái)務(wù)杠桿作用下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值反映到企業(yè)凈資產(chǎn)，評估后凈資產(chǎn)增值幅度有所放大，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述標(biāo)的公司的凈資產(chǎn)增值率在140%~536%。

        但分析人士指出，目前地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)因政策變化而造成預(yù)期下降，在如此背景下，卻以“市場景氣”的理由大幅提高房地產(chǎn)資產(chǎn)評估增值額根本不合適。而且此次注入廣宇發(fā)展的7家房地產(chǎn)公司負(fù)債率較高，在國家政策對房地產(chǎn)市場趨向調(diào)控的趨勢下，如此高的增值率難以保證上市公司股東的利益。

        由于魯能集團(tuán)間接合計(jì)持有廣宇發(fā)展20.017%的股份，為控股股東的關(guān)聯(lián)方，故此次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。而交易完成后，廣宇發(fā)展將擁有全部標(biāo)的公司的控制權(quán)，同時(shí)逐步實(shí)現(xiàn)魯能集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。

        對于集團(tuán)其余的房地產(chǎn)資產(chǎn)，魯能集團(tuán)表示，將注銷剩余的7家地產(chǎn)公司，另外5家地產(chǎn)公司因存在障礙暫不注入，待條件成熟后擇機(jī)注入廣宇發(fā)展。

        魯能集團(tuán)表示，向廣宇發(fā)展保證在交易實(shí)施完畢當(dāng)年度起的3年內(nèi)，對標(biāo)的資產(chǎn)的利潤預(yù)測承擔(dān)保證責(zé)任。在保證期限內(nèi)，如果標(biāo)的資產(chǎn)的實(shí)際盈利小于預(yù)測凈利潤，則由魯能集團(tuán)負(fù)責(zé)向廣宇發(fā)展以現(xiàn)金補(bǔ)償凈利潤差額；如實(shí)際盈利超過預(yù)測凈利潤，則魯能集團(tuán)無需向廣宇發(fā)展補(bǔ)償。凈利潤差額的計(jì)算方法為：預(yù)測凈利潤-實(shí)際盈利。凈利潤差異的具體補(bǔ)償約定暫時(shí)尚未公布，魯能集團(tuán)表示將在標(biāo)的資產(chǎn)交易價(jià)格確定后另行簽署協(xié)議。



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