每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        上海易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心日前推出的“2009年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜”顯示，上榜的20家企業(yè)2009年的銷(xiāo)售額全部超過(guò)了100億元，且其中大部分企業(yè)的銷(xiāo)售額較前一年翻了一翻。有了2009年的暴增業(yè)績(jī)，投資者不免對(duì)2010年的房企業(yè)績(jī)浮想聯(lián)翩。但是，易居中國(guó)CRIC聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱說(shuō)，今年開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度最多不會(huì)超過(guò)30%。而在國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的大背景下，什么樣的企業(yè)才能夠有更高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能力呢？

        “規(guī)模企業(yè)、產(chǎn)品領(lǐng)先、資源豐富、最好是國(guó)企”，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，他近期向投資者推薦地產(chǎn)股時(shí)，往往按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量股票的投資價(jià)值。原因只有一個(gè)，就是國(guó)有企業(yè)相對(duì)其他地產(chǎn)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

        在未來(lái)政策尚不明朗的情況下，盡管地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為未來(lái)商品住宅不會(huì)滯銷(xiāo)，但投資者仍然對(duì)公司業(yè)績(jī)前景心懷憂慮。他們因此寧愿放棄業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快的民營(yíng)地產(chǎn)公司，也要把注意力轉(zhuǎn)向具有國(guó)有背景的地產(chǎn)公司身上。

        但如此簡(jiǎn)單的二分法顯然無(wú)法幫助投資者掘出“真金”，事實(shí)上，具備投資價(jià)值的地產(chǎn)公司還有其他一些特征可供參考。

軟實(shí)力強(qiáng)才敢拿地王？

        記者發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)內(nèi)的資深人士在評(píng)判地產(chǎn)公司的投資價(jià)值時(shí)，更為看重的是公司的“軟件”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾向開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、銀行、地產(chǎn)代理商、研究機(jī)構(gòu)等發(fā)出問(wèn)卷，請(qǐng)他們列舉心目中的明星地產(chǎn)商的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

        從回收的結(jié)果來(lái)看，大部分人看重的并不是土地儲(chǔ)備和財(cái)務(wù)指標(biāo)等硬件條件，反而是品牌、營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)等軟件條件在他們心中占據(jù)了較大比重。萬(wàn)科、金地、恒大、富力、龍湖、綠城作為在上述幾方面具有優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)公司，頻繁被投票者提及。

        衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民研究上述現(xiàn)象后認(rèn)為，相比雄厚的資金實(shí)力和土地儲(chǔ)備，提高產(chǎn)品附加值更為重要，這使樓盤(pán)可以以更高的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售。一些機(jī)構(gòu)相信，在此前的“地王搶奪戰(zhàn)”中，很多開(kāi)發(fā)商之所以敢買(mǎi)高價(jià)地王，便是因?yàn)楣鞠嘈抛约旱漠a(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力可以創(chuàng)造更多附加值，可以彌補(bǔ)高價(jià)拍地帶來(lái)的高成本劣勢(shì)。

        方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)首席分析師胡宗亙也表示，品牌房企比非品牌房企擁有更高的溢價(jià)銷(xiāo)售能力。比如萬(wàn)科的售價(jià)，可以比周邊非品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目售價(jià)最多高出25%，這使得品牌企業(yè)更有能力承受目前的高價(jià)土地。

        克而瑞中國(guó)在2009年10月曾發(fā)布報(bào)告稱，2009年第三季度，在國(guó)內(nèi)十大城市樓市成交面積環(huán)比大幅下降15%的情況下，23個(gè)品牌房企成交面積卻實(shí)現(xiàn)了28.46%至110.03%不等的環(huán)比增幅。

        中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告也顯示，萬(wàn)科、富力、金地等十家品牌地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額已從2008年末的7.92%，上升至2009年上半年的10.54%。

拿地理智  均衡布局

        盡管大部分機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品、品牌和團(tuán)隊(duì)等軟實(shí)力比土地儲(chǔ)備更重要。但大多數(shù)人仍然為2009年高價(jià)買(mǎi)地的房企捏了一把汗。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，一旦發(fā)生2008年那樣的市場(chǎng)疲軟，這些公司可能會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈，進(jìn)而產(chǎn)生一系列不良的市場(chǎng)反應(yīng)。

        蔡為民認(rèn)為，和那些在市場(chǎng)上失去理性，高價(jià)拿地的公司相比，萬(wàn)科、富力、恒大等在2009年相對(duì)理性的地產(chǎn)商顯然更為穩(wěn)健。

        盡管年初，萬(wàn)科的市場(chǎng)反應(yīng)略慢于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，沒(méi)能在土地市場(chǎng)最冷的幾個(gè)月成功“抄底”，但調(diào)整戰(zhàn)略后的萬(wàn)科，在土地市場(chǎng)上的出手速度絕不落后于任何對(duì)手，在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)拿下8幅土地。而且萬(wàn)科堅(jiān)持不拿“地王”，在2009年的土地市場(chǎng)上，除與中糧等合作伙伴拿過(guò)少數(shù)高價(jià)地外，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)投入的高溢價(jià)地塊并不多。

        和萬(wàn)科一樣，除了5月份以較高價(jià)格競(jìng)得廣渠門(mén)外10號(hào)地之外，富力2009年也幾乎與  “地王”新聞無(wú)緣，4億元取得廣州海珠城項(xiàng)目、10億元競(jìng)得廣州CBD前地王，均被認(rèn)為地價(jià)合理；在土地市場(chǎng)上出手謹(jǐn)慎的還有恒大和金地。上述公司均被認(rèn)為是穩(wěn)健型企業(yè)代表，即使2010年的市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生變化，它們也能自保無(wú)虞。

        除了價(jià)格合理的土地儲(chǔ)備，布局均衡與否也是衡量開(kāi)發(fā)商投資價(jià)值的關(guān)鍵所在。五合國(guó)際智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，在一、二、三線城市均有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，會(huì)比把旗下項(xiàng)目集中在少數(shù)幾個(gè)一線城市的開(kāi)發(fā)商擁有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

        事實(shí)上，從此前出臺(tái)的一系列地產(chǎn)政策來(lái)看，未來(lái)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，會(huì)是那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。就不少二線城市而言，其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度并沒(méi)有一線城市那么快，很多城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還剛剛起步。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，二線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)更多，這也會(huì)讓均衡布局的房企從中受益。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，恒大曾在2009年第三季度創(chuàng)造了超越同儕的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，主要就是受益于二線城市樓盤(pán)。

中端住宅開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)低？

        2009年12月9日，國(guó)家發(fā)改委主任張平表示：“我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房”。消息傳出，便有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策等于給了中低價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。相比中高端住宅開(kāi)發(fā)商，以開(kāi)發(fā)普通商品住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)或許在2010年的市場(chǎng)中會(huì)更為安全。

        但是，蔡為民卻不這么看。他認(rèn)為，由于2009年房?jī)r(jià)普漲，即使是中低端的普通商品住宅價(jià)格也居高不下。而且這一類(lèi)型的房源，相比高端住宅更加容易受到宏觀調(diào)控政策的影響，開(kāi)發(fā)商也更有可能面臨滯銷(xiāo)的問(wèn)題。

        反倒是中高端產(chǎn)品，面對(duì)的客群相對(duì)穩(wěn)定，受到宏觀調(diào)控政策的影響也較小，反而能夠在宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)后，經(jīng)受住市場(chǎng)的考驗(yàn)。

        但上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭卻認(rèn)為，國(guó)務(wù)院在2009年12月14日出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，抑制的是商品住宅的投資投機(jī)需求，而高端住宅市場(chǎng)中，投資需求非常旺盛，一旦宏觀調(diào)控，必然會(huì)受到影響。因此，中端的住宅抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

        佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟也很看好中低端住宅的銷(xiāo)售。陸認(rèn)為雖然中低端市場(chǎng)更容易受到宏觀調(diào)控政策的影響，但是需求也相對(duì)旺盛。即使出現(xiàn)滯銷(xiāo)情況，只要略微降價(jià)便能很快出售。

        而同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析師倪曉玲說(shuō)，中端住宅價(jià)格有上升的潛力，品質(zhì)方面也相對(duì)會(huì)好一些，與其他檔次的商品住宅相比，抗跌能力更強(qiáng)。

【相關(guān)調(diào)查】

品牌房企人才難被“獵”

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        相比產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力和品牌價(jià)值，一流的團(tuán)隊(duì)或許才是一家房企真正的財(cái)富。不少開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)、總裁都曾公開(kāi)表示，人才才是企業(yè)發(fā)展的核心，沒(méi)有人才，什么都是虛的。

        深圳尤里克顧問(wèn)有限公司對(duì)上海、北京、深圳等十多個(gè)城市重點(diǎn)房企的高端人才進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)似乎都提高了對(duì)人才的重視程度，2009年的房地產(chǎn)高端人才比以往任何一年都難被  “獵”。在這樣的情況下，想依靠  “銀彈”砸來(lái)最好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人才，恐怕是非常困難的。

        以房企的項(xiàng)目總經(jīng)理為例，截至2009年12月初，只有6%的調(diào)查對(duì)象完成了職業(yè)轉(zhuǎn)換，而2008年和2007年，這一數(shù)據(jù)分別達(dá)到18%和21%。17%的調(diào)查對(duì)象表示沒(méi)有考慮離開(kāi)現(xiàn)在服務(wù)的企業(yè)；73%的調(diào)查對(duì)象表示對(duì)目前的狀態(tài)基本滿意，但不排斥更好的發(fā)展機(jī)會(huì)；只有10%的調(diào)查對(duì)象表示已經(jīng)決定離開(kāi)現(xiàn)在服務(wù)的企業(yè)，主動(dòng)尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

        項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)公司的忠誠(chéng)度如此之高，并不是為了高薪，調(diào)查顯示，企業(yè)吸引力和職位晉升機(jī)會(huì)才是拴住人才的  “法寶”：67%的受訪者認(rèn)為企業(yè)吸引力最重要，居第一位；選擇職位晉升和工作地點(diǎn)的受訪者各占10%，并列第二位；選擇更高薪酬的只占7%。



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