每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        元旦剛過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又遭遇連續(xù)利空：先是傳出物業(yè)稅模擬可能從試點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向全國(guó)，之后各地紛紛根據(jù)國(guó)務(wù)院遏制房?jī)r(jià)上漲的四項(xiàng)措施制訂了針對(duì)本地的房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控先行的上海，更是確定了二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)。中原監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，12月28日~1月3日一周，上海、北京、天津、杭州住宅成交面積環(huán)比下降三成左右。

        樓市突然由熱變冷，人們不禁要問(wèn)：2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還能延續(xù)大牛市嗎？

論需求：

投資減少將減緩房?jī)r(jià)漲速

        “2009年快速上漲的住房?jī)r(jià)格，是高流動(dòng)性下投資需求快速進(jìn)入市場(chǎng)的結(jié)果。”這是中原地產(chǎn)對(duì)2009年各主要城市房?jī)r(jià)大幅上漲原因的分析。他們的依據(jù)是今年中原成交的各類(lèi)二手高端住宅成交比例由年初的10%上升至目前的20%至25%。

        事實(shí)上，幾乎整個(gè)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為，今年房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，是因?yàn)橛辛送顿Y客的加入。上海一家高端別墅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人曾告訴記者，今年的M2增長(zhǎng)幅度已經(jīng)接近30%，M1的增長(zhǎng)也已經(jīng)達(dá)到20%左右。M2、M1增長(zhǎng)和通貨膨脹間有9個(gè)月的時(shí)間差。正是預(yù)計(jì)到了未來(lái)可能發(fā)生的通貨膨脹，很多企業(yè)主將一部分閑置的資金轉(zhuǎn)化為房屋。

        這一現(xiàn)象如同多米諾骨牌向普通購(gòu)房者蔓延。今年十一二月，北京、上海等地的多個(gè)樓盤(pán)鬧“樓荒”，不少樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)就被搶購(gòu)一空。

        中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，各國(guó)在金融危機(jī)后普遍實(shí)施寬松的貨幣政策，目前全球短期利率已是歷史低點(diǎn)。中國(guó)樓市過(guò)去幾年所表現(xiàn)出來(lái)的穩(wěn)定性和過(guò)去幾個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的速度，都將持續(xù)吸引各類(lèi)資金進(jìn)入。另外，一些內(nèi)資機(jī)構(gòu)紛紛從海外基金那里整體收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，諸如上海的中房森林別墅、東海廣場(chǎng)以及上海廣場(chǎng)等物業(yè)都相繼傳出已被內(nèi)資機(jī)構(gòu)收購(gòu)的消息。

        第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德楊昨日稱(chēng)，在一系列針對(duì)投資者的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施后，今年以上海為代表的一線(xiàn)城市住宅價(jià)格漲幅將大大放緩，以上海為例，今年房?jī)r(jià)最多只有不超過(guò)百分之十的小幅上漲。而上海今年的住宅供應(yīng)預(yù)計(jì)只有1800萬(wàn)平方米，將小于去年的2000萬(wàn)平方米。

        不過(guò)，劉德楊又稱(chēng)，仍然會(huì)有投資者冒險(xiǎn)進(jìn)入樓市。去年年底，香港的銀行里大約流入了5000億港元準(zhǔn)備進(jìn)入內(nèi)地，其中有一部分資金就是針對(duì)樓市。樓市的投資性需求，很難因?yàn)楹暧^調(diào)控被徹底抑制住。

        不過(guò)，投資涌動(dòng)的熱潮可能會(huì)在2010年上半年冷卻。國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，讓投資者的心態(tài)有所變化，不再把房地產(chǎn)作為資金流向的唯一目標(biāo)。而中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)是，只要投資客離開(kāi)樓市，房?jī)r(jià)即使不會(huì)下跌，上漲速度也會(huì)大大放緩。

談供應(yīng)：

多個(gè)城市“樓荒”將持續(xù)

        投資者的離開(kāi)，似乎不足以導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度下跌。因?yàn)槎鄶?shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，今年上半年以前，樓荒現(xiàn)象將會(huì)延續(xù)。2008年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍積壓嚴(yán)重，按當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售速度，多個(gè)城市的庫(kù)存兩年都無(wú)法清空。進(jìn)入2009年，這一情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由于市場(chǎng)需求猛升，但房源短時(shí)間內(nèi)無(wú)法增加，導(dǎo)致多個(gè)城市發(fā)生“樓荒”。

        上海的庫(kù)存商品住宅面積由一年前的接近1000萬(wàn)平方米，下跌至如今的400萬(wàn)多平方米左右。截至2009年12月1日，北京市在售樓盤(pán)的數(shù)量從年初的443個(gè)銳減至354個(gè)。

        中原地產(chǎn)的研究報(bào)告認(rèn)為，2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)“樓荒”將延續(xù)。報(bào)告對(duì)比了歷年住宅新開(kāi)工面積和兩年后住宅銷(xiāo)售面積之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)正常情況下兩者之間的比率應(yīng)穩(wěn)定在1.13左右。根據(jù)上述觀察，假如2010年住宅維持2009年的銷(xiāo)售水平，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)會(huì)有約2億平方米的缺口；如果住宅銷(xiāo)量較2009年下降15%~20%，住宅供應(yīng)量仍會(huì)有約6000萬(wàn)平方米的缺口，這將導(dǎo)致供求矛盾在2010年上半年表現(xiàn)得尤為突出。

        中遠(yuǎn)地產(chǎn)對(duì)40家知名開(kāi)發(fā)商2003年至2009年期間在8個(gè)重點(diǎn)城市所獲取地塊的跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些開(kāi)發(fā)商旗下未銷(xiāo)售的項(xiàng)目中，大部分處于在售或待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，目前在建的項(xiàng)目所占比重普遍很小。而只有在建項(xiàng)目，才有可能成為明年上半年市場(chǎng)的供應(yīng)主力。根據(jù)上述資料預(yù)測(cè)，明年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)將依然短缺。其中，一線(xiàn)城市的供求矛盾比二線(xiàn)更為突出，以廣州、深圳兩市尤為明顯。

        由于新房供應(yīng)的減少，二手房在2009年的市場(chǎng)上唱起了主角。多地二手房的成交比重都要大于新房，成為市場(chǎng)上的另類(lèi)供應(yīng)。調(diào)查顯示，北京、上海、深圳、廣州等地2005年以來(lái)的新房供應(yīng)量，除個(gè)別年份外，都處于不斷下跌趨勢(shì)。在這一情況下，二手房代替新房成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的主要供應(yīng)。

議資金：

開(kāi)發(fā)商再融資難度加大

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)原因是開(kāi)發(fā)商擁有充裕的資金。

        2008年，國(guó)家實(shí)行貨幣緊縮政策，各房企幾乎無(wú)法從銀行獲得新的貸款。而股市的劇跌，又基本斷絕了增發(fā)融資的希望。但在2009年，開(kāi)發(fā)商的資金普遍充裕。

        截至2009年11月底，萬(wàn)科、中海十大標(biāo)桿房企共計(jì)獲得各類(lèi)融資2344億元，其中包含新增授信額度1222億元。預(yù)計(jì)全年各類(lèi)融資金額共計(jì)達(dá)2000億元，比2008年增加169%，相當(dāng)于各開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額的79%。

        與此同時(shí)，增發(fā)、上市等也成為開(kāi)發(fā)商融資的手段。中海的母公司——中建股份、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等先后登陸H股和A股市場(chǎng)，中海、保利、萬(wàn)科等公司也紛紛通過(guò)增發(fā)獲取資金。

        在2009年10月之后，新保險(xiǎn)法的出臺(tái)也為房企和金融企業(yè)間搭起橋梁，資信高、規(guī)模大的房企將陸續(xù)受益于這一新的融資渠道。綠城、金地先后與中國(guó)平安集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，規(guī)模共計(jì)達(dá)250億元。

        市場(chǎng)融資的寬松，為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取更多銷(xiāo)售額創(chuàng)造條件。截至2009年11月底，十大標(biāo)桿房企總成交面積達(dá)2815萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年將達(dá)3000萬(wàn)平方米，比2008年增長(zhǎng)73%。萬(wàn)科、綠城、綠地、保利、中海等五家房地產(chǎn)公司已經(jīng)宣布銷(xiāo)售額突破400億元，富力、恒大、龍湖等一大批房地產(chǎn)公司創(chuàng)造了有史以來(lái)最佳銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，百億俱樂(lè)部由原來(lái)的十家左右大幅增至二三十家。

        銷(xiāo)售額的上升增加了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，為他們提高項(xiàng)目售價(jià)創(chuàng)造條件。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，6月底，十大標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目成交均價(jià)比年初最低時(shí)增長(zhǎng)了16%；8月，銷(xiāo)售均價(jià)甚至達(dá)到了10893元/平方米。

        不過(guò)，有消息稱(chēng)，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中證監(jiān)）上市部在12月3日召集多家房產(chǎn)企業(yè)融資部門(mén)負(fù)責(zé)人舉行內(nèi)部會(huì)議，主題為再融資與高房?jī)r(jià)的關(guān)系。中證監(jiān)內(nèi)部人士指，征求國(guó)土部意見(jiàn)后，中證監(jiān)已暫緩審核房企融資申請(qǐng)。今后，房企無(wú)論是IPO還是再融資，都得征求國(guó)土部意見(jiàn)。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也明確，要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。未來(lái)，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流面臨考驗(yàn)。

探政策：

貨幣收緊才能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)走勢(shì)？

        雖然國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，但機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，上述政策僅僅只是打擊投資者，對(duì)普通消費(fèi)者的購(gòu)房需求沒(méi)有影響。市場(chǎng)幾乎不可能步入2008年那樣的絕對(duì)低迷?；葑u(yù)評(píng)級(jí)在一份報(bào)告中表示：“預(yù)計(jì)2010年不會(huì)有行業(yè)的重拳政策措施，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)的任何大調(diào)整都可能阻礙總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”

        國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的一位代表也為中國(guó)樓市吹暖風(fēng)，認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著強(qiáng)勁的基本面，可以抵擋資產(chǎn)泡沫形成的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹袊?guó)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期下跌后上漲的，承受能力一直在提高。尤其是中低價(jià)位住房?jī)r(jià)格相對(duì)居民收入已經(jīng)出現(xiàn)了下跌，且政府對(duì)中低價(jià)位住房領(lǐng)域提供扶持。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面很強(qiáng)勁。

        上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，遏制房?jī)r(jià)的四項(xiàng)意見(jiàn)未來(lái)可能進(jìn)一步細(xì)化，如針對(duì)大戶(hù)型、高檔房的物業(yè)稅明年會(huì)加快推出，極有可能先在部分城市試點(diǎn)實(shí)轉(zhuǎn)；對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮，重申“171號(hào)文”；轉(zhuǎn)售房子的個(gè)稅也可能會(huì)從嚴(yán)征收。

        此外，金融方面也可能會(huì)有新政策出臺(tái)。隨著2010年我國(guó)通貨膨脹可能顯形，將推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格高漲，年中或?qū)⒂芯o縮政策出臺(tái)，尤其是“二套房貸政策”只會(huì)越來(lái)越緊。

        至于今年會(huì)否還有新措施出臺(tái)，這要看市場(chǎng)如何演變。如果今年房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲，必然有打壓投機(jī)的新政出臺(tái)。最新數(shù)據(jù)表明，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.2%，同比上漲5.7%，雙雙創(chuàng)下今年最高月度漲幅；商品房銷(xiāo)售量亦比10月增長(zhǎng)近11%。

        不過(guò)，CRIC聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，只要貨幣政策沒(méi)有大的轉(zhuǎn)向，無(wú)論中央再出什么樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)依然將持續(xù)走穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)也會(huì)繼續(xù)紅火。



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