每經(jīng)記者  白強  發(fā)自北京

        與投資不動產(chǎn)帶來的收益相比，監(jiān)管部門對風險的管控更為關注。不日將進入會簽程序的“保險資金投資不動產(chǎn)試點細則”（以下簡稱細則）或在近期浮出水面。據(jù)消息人士透露，在首批不動產(chǎn)投資試點中，保險公司的風險管控將被放在首位。另外記者了解到，保險資金初次涉足不動產(chǎn)的投資比例或?qū)⒖刂圃谫Y產(chǎn)總額的5%以下。

投資比例擬定5%

        “在新修訂的細則中，保險公司可以運用保險資金，以物權、股權、債權等方式投資不動產(chǎn)。”上述消息人士對記者表示。

        中央財經(jīng)大學教授郝演蘇對記者表示，細則的出臺只不過是給保險資金投資不動產(chǎn)一個“名分”。實際上，很多保險公司早通過多種渠道涉足了不動產(chǎn)的投資。例如，中國人壽以58.19億元港元的價格入股遠洋地產(chǎn)；中國太保以自用名義斥資近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。

        在保監(jiān)會近日頒布的《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》中就曾明確規(guī)定，保險資金的不動產(chǎn)投資可分為基礎設施類不動產(chǎn)和非基礎設施類，但是并未提及具體的投資比例。

        “投資比例肯定不會高于股票的投資比例，也就是說不會超過5%。”參與細則意見征求的一位保險資產(chǎn)管理公司高管對記者透露。根據(jù)保監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，保險資產(chǎn)總額為3.9萬億，若按照5%的比例推算，未來可能將有1900億元的保險資金涉足房地產(chǎn)市場。

        前述消息人士還對記者表示，為了避免保險資金參與房地產(chǎn)炒作，監(jiān)管部門嚴禁保險資金直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。

        “這主要是為了加強風險的管控。畢竟現(xiàn)在的地產(chǎn)市場存在著泡沫，這與保險資金安全性的要求是不相符合的。”上述高管對記者表示。

風險管控是首位

        “由于不動產(chǎn)投資對于保險資金來說還是一個陌生的領域，所以此次試點監(jiān)管部門將會把風險管控放在首位。”上述消息人士對記者透露，保險公司必須在近兩個年度償付能力充足率達到120%以上才有資格申請參與試點。

        另外，參與試點的公司必須具有董事會授權同意的不動產(chǎn)投資計劃的決議。決議需列明本次投資可能承擔的風險。與此同時，試點機構(gòu)還須具有完善的不動產(chǎn)投資計劃的決策機制、風險控制機制、業(yè)務操作流程、內(nèi)部管理制度、內(nèi)部審計制度和責任追究制度。

        “試點的保險機構(gòu)還應當確定投資議事規(guī)則、決策程序和管理人員，完整記錄每項投資的決策過程和結(jié)果。”前述消息人士透露。

        據(jù)悉，為了抵御風險，細則對試點公司的專業(yè)人員也作出了明確的要求。參與試點的保險公司具有不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的人員不少于5人，其中5年以上不動產(chǎn)投資經(jīng)驗的不少于1人。

        “人才儲備對于保險機構(gòu)來說已經(jīng)不是問題，但是房地產(chǎn)畢竟是個新領域，保險機構(gòu)只能在實戰(zhàn)中學習。”前述高管稱。

保險機構(gòu)積極備戰(zhàn)

        雖然細節(jié)尚未出臺，但是保險公司都不甘落后的積極備戰(zhàn)。

        去年5月，人保集團就通過旗下的人?？赝杜c經(jīng)營商務地產(chǎn)開發(fā)為主的金融街控股簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，擬在投資不動產(chǎn)的政策研究、項目開發(fā)等方面進行合作。中國平安繞道旗下的平安信托和物業(yè)公司,涉足了北京、上海多處不動產(chǎn)。近日，生命人壽也不甘落后，與佳兆業(yè)簽訂框架協(xié)議，將成立策略聯(lián)盟，未來雙方將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作，拓展商業(yè)地產(chǎn)的投資機會。

        東方證券分析師王小罡認為，不動產(chǎn)投資期限長、收益穩(wěn)定，匹配保險資金的負債需求。按照目前上海的情況來看，投資商業(yè)地產(chǎn)的回報率在5%～8%，相比保險資金現(xiàn)在5.5%的投資回報率要高。



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