每經(jīng)記者  朱玲  翟敏  發(fā)自廣州

　　眼下，全國大部分地區(qū)普降大雪。1月7日的南國，盡管沒有下雪，卻迎來了地產(chǎn)界的一場“暴風(fēng)驟雨”——包括專家、學(xué)者、開發(fā)商在內(nèi)的各路地產(chǎn)大佬齊聚廣州，出席由觀點地產(chǎn)新媒體主辦的“城市觀點論壇中國行2009年度論壇”。會上，各路業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行了反思，對來年的走勢進行了研判。對于“不確定經(jīng)濟走勢下的房地產(chǎn)”這個較為宏大的主題，專家學(xué)者和開發(fā)商各抒己見，進行了激烈的辯論。這些反思、研判、激辯，被業(yè)界稱為地產(chǎn)專家在2010年集體發(fā)出的“中國地產(chǎn)第一聲”。雖然最終并無定論，但中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一的話或許能夠為本次論壇做一個總結(jié)：將各位專家的對話結(jié)合起來，這就是很好的答案。

◇專家看法朱中一：泡沫消化得比較快

        “2009年，房地產(chǎn)超預(yù)期回暖，商品住宅價格上漲確實比較快?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示，對于房企來說，銷售、開發(fā)投資等各方面都比較不錯，是豐收的一年。

        朱中一認(rèn)為，導(dǎo)致房價過快上漲的原因，一是土地和住宅的有效供給不足，二是目前政策寬松，房地產(chǎn)保值增值的預(yù)期導(dǎo)致投資投機性購房增加，另外地王對房價也有拉動。

        “處于城市化發(fā)展階段，我們有泡沫，但泡沫消化得比較快?！敝熘幸槐硎?，政府在不斷地進行調(diào)控，這個過程就是擠泡沫的過程。他還認(rèn)為，由于目前經(jīng)濟回暖不穩(wěn)定，穩(wěn)定政策的同時也要穩(wěn)定市場的預(yù)期，因此中央在政策的力度上，不會有更加嚴(yán)厲的打壓政策。

陳淮：注重發(fā)展二三線城市

        著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在會上表示，2009年以來，有了“白領(lǐng)買不起房”的說法，實際上說明房地產(chǎn)市場缺乏對中小城市的支持。二三線城市的建設(shè)是城市化發(fā)展過程中的一大缺陷，今后應(yīng)注重中小城市的發(fā)展。

        他分析，過去十年，因為種種原因，國家不得不選擇特大城市優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略，但在上海、北京、廣州、深圳等城市，土地畢竟是有限，這就需要進一步發(fā)展二三線中小城市。

        陳淮認(rèn)為，包括2011~2015年的“十一五”和未來二三十年中國的城市化，大力加強中小城市的發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)成為政府和開發(fā)商關(guān)注的重點。

巴曙松：地王無罪物業(yè)稅“無效”

        “很多人說地王推高了房價，實則不然，房價不是由成本決定的?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在會上稱：“比如要建彩電、冰箱廠，如果配件通管大幅度漲價，消費者是不買賬的，如果回避這一點，想要解決中國城市化房地產(chǎn)的問題是不可能的?！?br/>
        巴曙松表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)的真實性問題還是供求缺口的問題?！贝饲?，很多普通購房者認(rèn)為，層出不窮的“地王”從某種程度上推動房價快速上漲，但他認(rèn)為，供求關(guān)系才是解決問題的關(guān)鍵所在?！盁o論在什么樣的城市，無論是購買、租賃還是住廉租房，一個家庭需要一個房屋對應(yīng)，但現(xiàn)在家庭數(shù)量和房地產(chǎn)存量的套數(shù)的比例大概在1：0.8左右。供給缺口實際上是無法回避的，其他的問題是從屬于此的?！?br/>
        對于業(yè)界普遍關(guān)注并熱烈討論的征收物業(yè)稅抑制房價上漲的問題，巴曙松認(rèn)為實際上并不能起到太大作用。他以美國的房地產(chǎn)市場為例佐證自己的觀點：“美國已經(jīng)實行了多年的物業(yè)稅，但仍無法避免房地產(chǎn)的泡沫，因此還是要回到解決供求缺口的主線上。”

◇開發(fā)商觀點

恒大地產(chǎn)總裁助理柯鵬：

調(diào)控政策對公司是利好消息

        幾經(jīng)波折，2009年成功赴港上市的恒大地產(chǎn)，給市場交出了303億元的總銷售業(yè)績。在本屆論壇的2009年土地儲備排行榜上，恒大地產(chǎn)以5120萬平方米穩(wěn)坐“土地爺”的頭把交椅。

        “最近的調(diào)控政策對我們公司來說，應(yīng)該算是利好消息?！焙愦蟮禺a(chǎn)總裁助理柯鵬認(rèn)為，公司的項目大部分集中在二三線的省會城市，此前的價格都定位中低，購買者多為剛性需求者。此外，之前公司拿地都比較低，差不多在440元/平方米，整體來看政策對公司影響不大，應(yīng)該算是利好的消息。

        “今年的房價仍將會小幅上漲?！笨蛮i表示，房價的整體走勢不好說，但可以肯定的是，上海、北京這樣的一線城市存在較大的泡沫。對于盛傳可能會推廣的物業(yè)稅，柯鵬表示，公司政策研究團隊認(rèn)為物業(yè)稅短期內(nèi)推出的可能性不大。至于恒大未來是否會進軍北京、上海等一線城市，柯鵬表示，目前看來可能性不大。

        據(jù)悉，2010年恒大的銷售目標(biāo)預(yù)期將達400億元，樓盤的平均售價也將在去年的水平上上漲10％~15％。

雅居樂集團營銷總監(jiān)劉鵬飛：

這個行業(yè)有點被妖魔化了

        2009年的中國樓市如過山車一樣，在2008年的經(jīng)濟危機中率先反彈起來，在眾人還未來得及反應(yīng)時，房價已超出了2007年的水平。對于目前國家密集出臺的房地產(chǎn)政策和不確定的經(jīng)濟形勢，雅居樂集團營銷總監(jiān)劉鵬飛表示：“如今這個行業(yè)有點被妖魔化了?！?br/>
        去年年底，雅居樂累計合約銷售金額達226億元，銷售面積達到了279萬平方米，超越全年既定目標(biāo)228萬平方米22%。劉鵬飛對未來的房地產(chǎn)業(yè)非常有信心。

        在市場上表現(xiàn)謹(jǐn)慎的雅居樂，去年不僅以40多億元拿下廣州科學(xué)城前地王，更是同富力、碧桂園等企業(yè)組成民企聯(lián)盟，以255億元天價奪得廣州亞運城項目。對于255億元的天價，劉鵬飛認(rèn)為，大家只看到了總體價格，這不太客觀，應(yīng)該看到單獨的樓面價格。

        據(jù)悉，2009年該公司海南清水灣合約銷售額達64億元。此外，廣州中山凱茵新城合約銷售額約22億元，廣州雅居樂花園合約銷售額約20億元，南京雅居樂花園合約銷售額約20億元，惠州雅居樂白鷺湖合約銷售額約15億元。此外，劉鵬飛表示，明年僅廣州就有10個項目同時開工。

富力地產(chǎn)集團執(zhí)行董事呂勁：

行業(yè)風(fēng)險控制將越來越強

        在冷熱不均的復(fù)蘇中，富力地產(chǎn)集團執(zhí)行董事呂勁認(rèn)為要先做好自己的工作：“我們埋頭做自己的事情，好的地塊就埋頭做研究，埋頭籌資并且將項目拿下來?！彼J(rèn)為，經(jīng)過去年大的反復(fù)，全國的發(fā)展商，包括服務(wù)商以及觀點地產(chǎn)，大家都前進了一大步，心態(tài)更健康，對行業(yè)發(fā)展的把握更透徹了，對風(fēng)險的控制也有很大的提升。

        2007年，富力以40億元在佛山拿下地王，但又在去年下半年將地退還給政府。對此呂勁認(rèn)為，這塊地單從樓面地價看并不貴，但一家公司要獨立支撐，風(fēng)險相對較高，因此選擇了放棄。

        呂勁表示，目前中國很多優(yōu)秀的企業(yè)、專家和經(jīng)濟學(xué)家越來越多關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)，制造業(yè)、金融業(yè)以及煙草行業(yè)也開始要做地產(chǎn)了，地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈。但無論將來的形勢怎樣變化，業(yè)內(nèi)對風(fēng)險的控制將越來越高。

        據(jù)悉，2009年年富力地產(chǎn)銷售收入約241.97億元，比2008年上漲了近五成。



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