每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        央行12日宣布提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，導(dǎo)致地產(chǎn)股集體下跌。截至昨日收盤，整個板塊下跌了2.49%，臥龍地產(chǎn)下跌4.94%，大龍地產(chǎn)下跌5.21%，萬方地方跌幅達6.21%……

        中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的2009年地產(chǎn)年報曾認為，去年房地產(chǎn)市場的火爆，正是源于寬松的貨幣政策；2008年的樓市低迷，也主要是因為宏觀調(diào)控對貨幣的收緊。有評論稱，房企70%的資金來源于銀行貸款，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)將壓縮商業(yè)銀行的貸款空間，房企今年解決資金困難將更加不容易。開發(fā)商會再次遭遇寒冬嗎？

對資金面影響下半年或顯現(xiàn)

        根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，2008年萬科、金地等全國十家標(biāo)桿房企總?cè)谫Y額同比下跌26%，而在2004~2007年4年間，融資額年增長率高達95%，相當(dāng)于每年增加一倍。

        另一方面，上述部分房企在2007年擴張過快，大量購置土地，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，幾乎把當(dāng)年所有的銷售收入都用在了買地上。到了2008年，十家標(biāo)桿房企在售樓盤數(shù)量比上年增加40%。業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大，急需資金支持，但緊縮的銀根令他們無法從銀行獲取足夠的貸款。嚴峻的現(xiàn)實逼迫房地產(chǎn)企業(yè)緩付土地出讓金，轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)，甚至降價賣房。

        今年，這種情景是否會重演？

        中原地產(chǎn)分析師張海清認為，即使今年銀根像2008年那樣緊，開發(fā)商的資金壓力也不會有那么大。根據(jù)他們的統(tǒng)計，大部分房地產(chǎn)企業(yè)2009年的擴張?zhí)幱诤侠硭?。以上述十家?biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)為例，2009年用于購地的支出占銷售收入的比例為52%，而2007年為98%；2009年購地支出占融資金額的比例為89%，而2007年為112%。

        根據(jù)中原地產(chǎn)的判斷，央行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，并不意味著貨幣政策的完全轉(zhuǎn)向，開發(fā)商依然能夠通過銀行獲取足額的貸款資金。

        另一方面，開發(fā)商的融資渠道也在逐步脫離完全依靠銀行貸款。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004~2008年的4年間，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款融資，但2009年上述情況發(fā)生了很大的改變——絕大部分開發(fā)商的銀行貸款金額僅僅占到公司融資總額的30%左右，中海、雅居樂、金地等房地產(chǎn)公司甚至主要依賴于股權(quán)融資和銀行授信。

        一位銀行界人士向記者表示，雖然在銀根收緊后，銀行原先授出的授信額度可能會縮水，但銀行重點扶持的開發(fā)企業(yè)授信額并不會受到影響。

        張海清說，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對開發(fā)商資金方面的影響至少要等到二季度以后才能顯現(xiàn)。國家宏觀調(diào)控政策和二季度的樓市銷售情況，將決定各家公司的現(xiàn)金流。

土地市場和商業(yè)項目或轉(zhuǎn)冷

        此前有觀點認為，存款準(zhǔn)備金率的提高和此前出臺的二套房貸政策，將影響購房者的購買力，使他們不得不調(diào)低購買預(yù)算。但易居克而瑞的分析師林波說，房地產(chǎn)貸款一直屬于銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，以往歷次加息對市場的影響并不明顯，“我們認為今年準(zhǔn)備金率上調(diào)和可能的加息對市場不會造成明顯的影響，市場成交量將保持平穩(wěn)，多數(shù)城市房價仍將繼續(xù)上漲?！?br/>
        存款準(zhǔn)備金率的提高可能暫時不會導(dǎo)致房價立即下跌，但卻很可能會給去年下半年瘋狂的國內(nèi)土地市場潑上一盆冷水。

        方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說，存款準(zhǔn)備金率提高的消息宣布之后，開發(fā)商對未來市場以及公司資金流向的預(yù)期也會立即發(fā)生改變，進而影響到公司在土地市場的購買，去年的瘋狂買地行為有可能在今年終結(jié)，地價也將不會再像去年那樣出現(xiàn)猛漲。

        也有業(yè)內(nèi)人士認為，存款準(zhǔn)備金率的提高，會導(dǎo)致開發(fā)商降低對商業(yè)地產(chǎn)項目的投入。去年下半年，萬科、合生、恒大等地產(chǎn)商紛紛增加了商業(yè)地產(chǎn)的持有量，其中合生更是在上海的城市副中心五角場開發(fā)了一個具有酒店、商業(yè)、辦公等綜合功能的合生國際廣場。

        但第一太平戴維斯的統(tǒng)計顯示，投資類物業(yè)的租金回報并不高，以去年上海甲級寫字樓市場為例，上半年全市平均租價較2008年底下跌了8.3%，下半年在上半年的基礎(chǔ)上下跌了8.7%，下半年的空置率達到16.7%。

        今年，上海全年供應(yīng)的甲級寫字樓面積將達到100萬平方米，租金下跌趨勢依然非常明顯。分析人士認為，存款準(zhǔn)備金率的提高，和投資物業(yè)的低回報，會使部分地產(chǎn)企業(yè)暫時失去投資商業(yè)物業(yè)項目的興趣，上述類型物業(yè)的開發(fā)量可能會減少。



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