每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        1月8日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局宣布，擬會(huì)同相關(guān)區(qū)政府收回并督促開工東方海外上海外高橋俱樂部有限公司天平地塊等八幅閑置土地。

        上述八幅閑置土地被收回的導(dǎo)火索是易居中國去年底發(fā)布的2009年土地報(bào)告。根據(jù)上述報(bào)告，上海有330宗土地“批而未用”，這些閑置土地的所屬公司包括多家知名地產(chǎn)企業(yè)。在公布的上海閑置地塊的所屬公司詳細(xì)清單上，上百家地產(chǎn)企業(yè)上榜，其中包括李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)、和記黃埔、瑞安房地產(chǎn)、東方海外置業(yè)（上海）有限公司。  

        “在檢查團(tuán)來到時(shí)打幾個(gè)洞，等檢查團(tuán)走了再繼續(xù)曬地皮。”說起一些開發(fā)商“變相囤地”的現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭如此形容。

        和記黃埔與長江實(shí)業(yè)2000年至2008年的年報(bào)顯示，上述兩家公司在上海的項(xiàng)目，雖然最長只有三年的“計(jì)劃期”，但大部分時(shí)間項(xiàng)目都處于開工階段。

        易居中國方面一再強(qiáng)調(diào)所謂的“330宗閑置土地”屬于“被誤讀”，因上述地塊中的大部分是因?yàn)閯?dòng)遷和規(guī)劃等方面問題，超過2年沒有開工或沒能上市銷售，并非真正意義上的閑置不開發(fā)。

        但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的“囤地”方式，遠(yuǎn)比人們想象中隱蔽得多。他們利用合理的規(guī)則，延長開發(fā)時(shí)間，進(jìn)而獲取更為豐厚的利潤。事實(shí)上，此前被曝光閑置的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，大多都會(huì)在法定時(shí)間內(nèi)開工，但銷售和竣工時(shí)間則往往無限期延后。

        在諸多善于使用“拖字訣”的開發(fā)商中，李嘉誠旗下的和記黃埔和長江實(shí)業(yè)無疑有一定代表性?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》查閱該兩家企業(yè)自2000年至2008年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，他們最近8年在上海所取得的地塊中，最快開發(fā)建設(shè)完成的項(xiàng)目——上海古北翠玉豪庭所花費(fèi)的時(shí)間至少是7年。

        開發(fā)進(jìn)度的緩慢，令和黃旗下的項(xiàng)目快速增加。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)去年年中曾發(fā)布報(bào)告稱，按照和黃過去幾年的平均銷售額，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備至少可以賣20年。

表面現(xiàn)象

大部分項(xiàng)目土地閑置未超兩年

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)了長江實(shí)業(yè)與和記黃埔2000~2008年年報(bào)中所披露的上海項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目從地塊取得到上市銷售的時(shí)間長達(dá)6年以上。但其中處于“空地階段”（即工程進(jìn)度為“計(jì)劃中”）的時(shí)間最長不超過3年，很多項(xiàng)目從土地獲得到完全完工，所使用的時(shí)間超過6年。

        早在1999年4月26日國土資源部第6次部長辦公會(huì)議通過的《閑置土地處置辦法》中就已經(jīng)規(guī)定，土地閑置時(shí)間超過兩年，將被有關(guān)部門收回。

        開發(fā)商對(duì)上述規(guī)定顯然心知肚明。因而上述地塊大部分的空地時(shí)間不超過兩年。但開工后進(jìn)度并沒有明確規(guī)定，這就給了開發(fā)商靈活控制的空間。

        根據(jù)2001年的年報(bào)，長江實(shí)業(yè)與和記黃埔在長寧區(qū)的古北項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的工程進(jìn)度是“計(jì)劃中”，當(dāng)時(shí)計(jì)劃是2004年6月完工。而在此后的兩年年報(bào)中，古北項(xiàng)目一直處于“計(jì)劃中”，竣工時(shí)間也一再推遲，從原定的2004年，推遲至2005年，乃至2008年。上海市規(guī)劃和土地資源管理局網(wǎng)站顯示，直到2005年才有上述長寧區(qū)古北項(xiàng)目獲得規(guī)劃建設(shè)許可證的記錄。

        不僅是上述古北項(xiàng)目，長江實(shí)業(yè)與和記黃埔旗下的其他項(xiàng)目，也被年報(bào)公布為長時(shí)間“計(jì)劃中”，例如2005年2月，長江實(shí)業(yè)與和記黃埔合伙購得的馬橋地塊，也經(jīng)歷了2年多的“計(jì)劃中”階段，直到2007年才開始進(jìn)入施工期，竣工時(shí)間因此由2005年年報(bào)公布的2007年推遲至一期項(xiàng)目2009年竣工，二期項(xiàng)目2011年竣工。但截至目前，馬橋項(xiàng)目仍未竣工，顯然年報(bào)披露的竣工時(shí)間還將繼續(xù)順延。

        最近一塊剛剛結(jié)束“計(jì)劃中”狀態(tài)的普陀真如副中心A3-A6地塊，雖然早在2006年12月就已由長江實(shí)業(yè)與和記黃埔共同拍下，但項(xiàng)目的施工銘牌顯示，項(xiàng)目的樁基及圍護(hù)欄在去年2月份才開始動(dòng)工。兩公司2007年和2008年年報(bào)披露，上述項(xiàng)目在整整兩年中一直處于“計(jì)劃中”狀態(tài)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者今年1月12日曾造訪上述工地現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目仍然在“打基礎(chǔ)”。而按照施工銘牌，樁基及圍護(hù)欄應(yīng)該在去年11月份就已經(jīng)完成。

        由于進(jìn)展緩慢，長江實(shí)業(yè)2008年年報(bào)宣布，上述于2006年就已經(jīng)取得的地塊，完成時(shí)間至少將在2016年。李澤鉅在去年4月的項(xiàng)目開工儀式上說，全部完工要到2018年前。這也將成為目前為止長江實(shí)業(yè)與和記黃埔在上海完成時(shí)間最久的項(xiàng)目。

        記者曾在昨日（1月13日）向和記黃埔地產(chǎn)上海分公司公關(guān)部門提問，為何旗下項(xiàng)目不斷延后開發(fā)時(shí)間？是否有“囤地”之嫌疑？截至昨日發(fā)稿，該公司公關(guān)部門給予的回復(fù)是：“所問問題已上交香港總部，但尚未收到回復(fù)。”

操作手法

“拖”到土地增值、區(qū)域成熟

        在上海地產(chǎn)圈內(nèi)，和記黃埔與長江實(shí)業(yè)一直以開發(fā)速度緩慢而著稱。

        佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，無論是在古北，還是在馬橋，李嘉誠旗下的項(xiàng)目都是最后一個(gè)開工、銷售的。其時(shí)，周邊區(qū)域大多已完全開發(fā)，整個(gè)區(qū)域都由當(dāng)初的一片荒涼轉(zhuǎn)變成人丁興旺的成熟居住區(qū)，樓盤的房價(jià)也已經(jīng)能賣出高價(jià)。

        “別的公司都已蓋完樓后，李嘉誠便可以不費(fèi)一兵一卒完成整個(gè)地塊的價(jià)值提升。而他們所蓋的項(xiàng)目即使品質(zhì)一般，也依然可以以高價(jià)出售。”上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一位不愿意透露姓名的人士評(píng)論李嘉誠的“拖字訣”，頗有“四兩撥千斤”的能力，并表示香港開發(fā)商大多是內(nèi)地“囤地”的“鼻祖”，借“囤地”賺錢的方法，最早就是來自于海外房地產(chǎn)企業(yè)。

        上述極為緩慢的開發(fā)、建造模式給和記黃埔、長江實(shí)業(yè)帶來的高額利潤顯而易見。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2005年~2009年的5年時(shí)間，馬橋地區(qū)別墅的成交均價(jià)，由8034元/平方米，直線上漲至29684元/平方米。

        李嘉誠旗下位于馬橋地區(qū)的御濤苑，預(yù)期銷售單價(jià)在8萬~12萬元/平方米之間，總價(jià)超過2000萬元/棟，并被預(yù)言可能會(huì)熱賣。房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)粗略估計(jì)，御濤園項(xiàng)目將給李嘉誠帶來40億元的銷售額。而在2005年，李嘉誠只花了2.6億元的收購金及5894萬元的土地出讓金就獲得了該項(xiàng)目地塊。

        和馬橋項(xiàng)目情況相似，李嘉誠位于古北的項(xiàng)目，也在區(qū)域整體開發(fā)成熟后，達(dá)到了較高的銷售價(jià)格。熟悉古北地區(qū)樓盤的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹說，率先在古北地區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的一些房地產(chǎn)商，當(dāng)初項(xiàng)目的銷售價(jià)格不到2萬元/平方米，大部分住宅的售價(jià)不到1.8萬元/平方米。而李嘉誠古北御翠豪庭開盤的成交均價(jià)達(dá)到了36000多元/平方米。

        至于普陀真如副中心A3-A6地塊，雖尚處于基樁階段，但地塊價(jià)值已增值超過30億元。

        業(yè)內(nèi)人士說，除了土地增值帶來的收益外，拖延竣工和銷售時(shí)間的好處，不僅在于整個(gè)區(qū)域的城市建設(shè)已經(jīng)高度成熟，房子更容易賣出好價(jià)錢。更重要的是當(dāng)其他樓盤都已售磬時(shí)，開發(fā)商就能掌握整個(gè)區(qū)域的新房定價(jià)權(quán)，某種意義上形成“壟斷”。

業(yè)內(nèi)分析

開發(fā)商或利用規(guī)則“變相囤地”

        今年1月6日，第一太平戴維斯上海公司董事長劉德?lián)P在該公司新聞發(fā)布會(huì)上說，海外“囤地”現(xiàn)象是非常普遍的。為此，香港以及新加坡等城市的市政管理部門，通常要求開發(fā)商一次性付清土地出讓金，并對(duì)具體項(xiàng)目規(guī)定開、竣工時(shí)間。內(nèi)地目前也有相關(guān)的法律法規(guī)及政策，只要嚴(yán)格執(zhí)行，“囤地”現(xiàn)象勢(shì)必會(huì)大量減少。

        但事實(shí)上，內(nèi)地開發(fā)商的“變相囤地”，更像是“上有政策下有對(duì)策”的游戲。很多開發(fā)商會(huì)利用政策空子以更隱蔽的辦法“變相囤地”。

        錢生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢生輝曾表示，上海目前未開發(fā)的項(xiàng)目，大部分都是被動(dòng)閑置。是因?yàn)檎块T的規(guī)劃調(diào)整，或者地塊上房屋遲遲未能完成動(dòng)遷才擱置。否則，按照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，上述地塊早就已經(jīng)被收回。

        易居中國分析師薛建雄也介紹，在易居中國披露的330宗沒有開工或沒能上市銷售的地塊中，大多在2004年前就已經(jīng)被出讓，大部分項(xiàng)目都是因?yàn)閯?dòng)遷和規(guī)劃等方面問題，而沒能及時(shí)上市銷售。

        不過，他并不排除一些開發(fā)商用隱蔽的方法“變相囤地”，比如故意造成規(guī)劃上的缺陷，而使規(guī)劃建設(shè)許可批準(zhǔn)時(shí)間被拖延；或者留下一兩處房屋故意不拆遷，以上述  “客觀原因”，推延項(xiàng)目的開工期。

        錢生輝則說，開發(fā)商可以通過不斷調(diào)整規(guī)劃出讓方案、延緩施工時(shí)間，或者尋找政府政策漏洞等多種辦法，巧妙地“變相囤地”，而使得政府找不到理由收回土地。根據(jù)他的介紹，一些開發(fā)商會(huì)在房子打完基礎(chǔ)后停工，象征性地賠償施工單位損失后，把地塊曬在一邊。

        此前，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭曾很形象地形容開發(fā)商的“囤地”方式：“在中央檢查團(tuán)來到時(shí)打幾個(gè)洞，等檢查團(tuán)走了再繼續(xù)曬地皮。”

        顯然，僅僅依靠土地閑置兩年，還難以逼迫開發(fā)商老老實(shí)實(shí)地不囤地。近期出臺(tái)的提高土地出讓金支付比例等政策，如能嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)開發(fā)商囤地也能起到一定的抑制作用。

        對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平曾提供了一個(gè)更好的方案。他認(rèn)為，開發(fā)商囤地獲得的收益，并不是通過努力得到的，而是全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步帶來的結(jié)果，是全社會(huì)的老百姓帶給他的利潤。他提出應(yīng)采用孫中山先生宣揚(yáng)的“地權(quán)平均，漲價(jià)歸公”理論，以抑制開發(fā)商的囤地行為，并讓全民享受到社會(huì)進(jìn)步帶來的土地增值收益。

        事實(shí)上，國內(nèi)早有既能抑制開發(fā)商“囤地”、又能讓全民享受土地增值成果的辦法。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，對(duì)于開發(fā)商的高額土地增值收益，可征收稅率高達(dá)30%~60%的高額土地增值稅。

        這一政策曾讓不少低價(jià)買地的開發(fā)商不愿意高價(jià)賣房，原因是大部分利潤會(huì)被稅務(wù)部門作為土地增值稅收走。

        但楊紅旭說，實(shí)踐中土地增值稅的政策并沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行，還是按1%~2%預(yù)征，沒有得到徹底清算，這使得開發(fā)商囤地?zé)崆闆]有消退。

（每經(jīng)實(shí)習(xí)生羅倫對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）



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