每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        1月15日，隨著廣州市政府最新公布的《廣州加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》文件再次明確相關(guān)細(xì)則，“城中村”的模式將在未來10年中逐步從廣州消失，取而代之的是便捷的生活小區(qū)和現(xiàn)代化的商業(yè)樓群、中央CBD等。

        據(jù)廣州市常務(wù)副市長蘇澤群透露，“三舊”（舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房）改造，將為廣州新增高達(dá)353平方公里的建設(shè)用地。優(yōu)質(zhì)的土地資源令不少開發(fā)商趨之若鶩，其背后利益博弈將會(huì)如何？對市場將會(huì)帶來怎樣的沖擊？

10年將盤活土地74平方公里

        15日，廣州市政府公布最新的《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》明確提出，要用10年的時(shí)間基本完成廣州市“三舊”改造，在未來3~5年的時(shí)間基本完成位于城市重點(diǎn)功能區(qū)的52個(gè)城中村的重建改造工作，并將實(shí)行稅費(fèi)減免和返還等優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)資金參與。

        據(jù)廣州市國土資源和房管管理局的初步統(tǒng)計(jì)，未來10年時(shí)間，“三舊”改造將盤活低效用地達(dá)74平方公里，僅未來5年就可以騰出28平方公里低效用地，這將超過廣州十年的住宅土地供應(yīng)量。

        “這次政府僅用3~5年的時(shí)間就要完成中心六區(qū)的城中村改造，開發(fā)時(shí)間短，任務(wù)急，壓力大。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，由于城中村改造必然會(huì)涉及大量房屋拆遷和村民安置等工作，這勢必將更積極地鼓勵(lì)開發(fā)商參與進(jìn)來，一來緩解政府的財(cái)政壓力，二來使得拆遷工作更為順利。

        “目前處于改造范圍的城中村均位于中心六區(qū)，就算當(dāng)?shù)卮迕褚獌r(jià)很高，開發(fā)商也會(huì)買單。”黎文江指出，目前中心城區(qū)土地供不應(yīng)求，房價(jià)很高，隨著未來的城市化發(fā)展，配套的完善，開發(fā)商會(huì)獲得更高的利潤，也將進(jìn)一步推高房價(jià)。

        廣州市房管局公布的最新樓市數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅均價(jià)已達(dá)1萬元/平方米，中心六區(qū)的一手住宅均價(jià)高達(dá)1.3萬元/平方米。去年一年的住宅供應(yīng)量超900萬平方米，創(chuàng)歷史新高，但中心區(qū)域的一手住宅供應(yīng)連續(xù)數(shù)月趨緊。“這就是為什么這么多開發(fā)商會(huì)積極參與舊城改造”，黎文江說。

開發(fā)商扎堆“城中村”改造

        記者注意到，諸多開發(fā)商介入的廣州舊城改造項(xiàng)目主要集中在“城中村”上。

        去年8月，由富力、合景泰富以及新鴻基三家地產(chǎn)大佬聯(lián)手打造的獵德城中村改造正式動(dòng)工，標(biāo)志著廣州首個(gè)由開發(fā)商投資的城中村改造進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的工程階段。該項(xiàng)目投資高達(dá)100億元，由富力和合景泰富在2007年9月以46億元的天價(jià)拿下；此后新鴻基加入，三家各占1/3的股份。該項(xiàng)目涉及大型商業(yè)中心、高檔酒店、甲級寫字樓及服務(wù)式公寓等商業(yè)項(xiàng)目。

        在獵德項(xiàng)目開工前，富力于6月初同廣州市同和實(shí)業(yè)公司簽下了“合作改造同和城中村”項(xiàng)目框架協(xié)議書，這是富力繼獵德城中村改造后，參與的第二個(gè)城中村改造工程。

        去年10月，保利以1.42億元的底價(jià)拿下廣州市琶洲地區(qū)4塊城中村用地“舊城改造”項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)104萬平方米。其中，可建不限戶型的住宅40萬平方米，其余64萬平方米全部為商業(yè)金融用地。盡管以底價(jià)拿下，但保利還將投入城中村改造成本和配套綜合費(fèi)用約44.7億元，提供政府琶洲地區(qū)綜合整治費(fèi)用3億元。該項(xiàng)目實(shí)際樓面地價(jià)為4714元/平方米，而如今該區(qū)域普通酒店公寓的售價(jià)已達(dá)到2.3萬元/平方米。

        在去年土地市場表現(xiàn)平平的合生創(chuàng)展，在今年初也傳出將涉足廣州越秀區(qū)登封村的改造，初步估算改造資金將超過26億元。該項(xiàng)目建筑面積達(dá)16萬平方米，包括居住和商業(yè)金融用地，但由于該區(qū)域城市規(guī)劃限高，使得這一項(xiàng)目擱置。

        據(jù)北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同介紹，上述獵德和保利琶洲兩個(gè)項(xiàng)目中，獵德項(xiàng)目是由開發(fā)商支付的地款作為村民安置以及相關(guān)的拆遷費(fèi)用，開發(fā)商再在原地點(diǎn)修建商業(yè)項(xiàng)目；而保利琶洲村項(xiàng)目由開發(fā)商全盤負(fù)責(zé)，與當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)直接談判，政府僅是一個(gè)土地出讓的平臺。

        19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電保利地產(chǎn)，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，琶洲村項(xiàng)目各種拆遷、安置工作以及項(xiàng)目規(guī)劃在持續(xù)進(jìn)展中。富力地產(chǎn)相關(guān)人員也向記者表示，目前同和改造項(xiàng)目在持續(xù)進(jìn)展中。據(jù)悉，由于涉及村民的小產(chǎn)權(quán)房，村民的賠償問題至今具體方案也未定下來。

政府開發(fā)商村委會(huì)三方博弈

        廣州市中心舊城改造過程中，由于較低的補(bǔ)償金額及較低的回遷率損害了部分居民的利益，廣州市政府曾一度禁止開發(fā)商參與，舊城改造經(jīng)歷了從“拒絕開發(fā)商”到“接受開發(fā)商”反復(fù)的過程。

        “這主要涉及到代表村民利益的村委會(huì)、開發(fā)商以及政府三者之間的利益博弈”，韓世同表示。

        他指出，曾經(jīng)有一個(gè)時(shí)期，政府提出不允許開發(fā)商參與舊城改造和舊廠改造，認(rèn)為開發(fā)商利字當(dāng)先，不顧城市規(guī)劃的要求。政府甚至還劃了一個(gè)舊城保護(hù)圈，圈內(nèi)的拆遷補(bǔ)償要比其他的標(biāo)準(zhǔn)高出20%，讓不少開發(fā)商舊城改造項(xiàng)目“流產(chǎn)”。

        在琶洲城中村改造前，廣州市城中村改造可謂步步艱難。獵德村改造項(xiàng)目由政府先行墊資進(jìn)入，適逢市場轉(zhuǎn)向，開發(fā)商資金緊張，一度遭遇風(fēng)險(xiǎn)，不得不推遲兩年到去年8月才正式進(jìn)入開工階段。

        年初市場傳出即將頒布的一號文件重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“城鎮(zhèn)化”，表示將推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的持久動(dòng)力。不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，舊城改造開門放閘后，會(huì)成為開發(fā)商搶食土地的盛宴，農(nóng)民的利益有可能得不到保證。

        對此此次舊城改造，廣州市政府表示，將以被拆遷房屋的市場評估價(jià)為基礎(chǔ)，增加一定的改造獎(jiǎng)勵(lì)、套型面積補(bǔ)貼和搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。舊城改造后，當(dāng)?shù)鼐用窨上硎苌绫５缺Ｕ稀?br />
        《意見》還明確，各區(qū)政府是“三舊”改造的第一主體，采用政府、市場、改造主體等多元化的資金籌措渠道，在財(cái)政扶持和稅費(fèi)減免方面，實(shí)行市權(quán)限內(nèi)稅費(fèi)減免返還、重點(diǎn)改造區(qū)域土地出讓收益市區(qū)以8∶2分成的優(yōu)惠政策。

        黎文江表示，此次廣州舊城改造，只要90%以上的居民同意，就可以啟動(dòng)改造，這比以前的拆遷工作更為容易。舊城改造重要的是后期居民的安置工作，居民可以通過出租自家房屋的方式獲取穩(wěn)定的收入，或是靠當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的酒店、旅店項(xiàng)目出租，獲得一定的分紅。

        “應(yīng)該由政府起主導(dǎo)作用，掌握各種共建設(shè)施的配套規(guī)劃，再聯(lián)合開發(fā)商一起合作。”韓世同認(rèn)為，政府不能將城市發(fā)展的規(guī)劃、配套主導(dǎo)權(quán)拱手相讓，導(dǎo)致城市的規(guī)劃發(fā)展和配套不完善，另外舊城改造是一項(xiàng)長期的工作，不能一蹴而就。



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